【正文】 但為了防患于未然，公司根據(jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構(gòu)筑簡易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運(yùn)河相連，一旦有水災(zāi)發(fā)生即可隨時(shí)導(dǎo)入運(yùn)河，避免損失。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖+ 旅游+房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風(fēng)險(xiǎn)。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風(fēng)險(xiǎn)能力和雙方的核心競爭力?！?成本費(fèi)用來自本商業(yè)計(jì)劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測。二、成本費(fèi)用預(yù)測單位：萬元項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年別墅維護(hù)費(fèi)用1 1 1 1 1 1 1土地租賃費(fèi)用 管理費(fèi)用 48 營銷費(fèi)用 60 55 40 30 25 25 25財(cái)務(wù)費(fèi)用 綜合費(fèi)用 合 計(jì) 財(cái)務(wù)說明：★ 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬元/年計(jì)算。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。2 土地租賃費(fèi)用 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元/畝計(jì)算。第九部分 投資估算酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期建設(shè)的 20 棟別墅總投資額 2280 萬元（不包括土地評估價(jià)值及流動(dòng)資金） 。二、管理團(tuán)隊(duì)本項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)和選拔下建立。 （五）戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實(shí)力的象征。聯(lián)合股東單位方舟天馬集團(tuán)下屬的方舟旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資 2280 萬元,占地面積 30 畝。第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個(gè)都市生態(tài)園。二、競爭優(yōu)勢分析（一）齊全的配套娛樂設(shè)施本項(xiàng)目位于天津都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項(xiàng)目齊全。（一）價(jià)格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價(jià)格定位時(shí)將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的客戶。目前，天津一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場需求。（二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設(shè)的開發(fā)啟動(dòng)，是從上世紀(jì) 90 年代初期開始的，當(dāng)年以獨(dú)體別墅項(xiàng)目為主的若干別墅項(xiàng)目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動(dòng)了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達(dá)到理想狀況。但是從 2022 年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α＃ǘ┵Y本運(yùn)作能力作為本項(xiàng)目資本運(yùn)作平臺——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動(dòng)資源并取得了良好的效果。（二）中國加入 WTO 加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時(shí)段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。黨中央、國務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。雖然近來國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟(jì)增長卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 3 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 4（三）項(xiàng)目經(jīng)營范圍主要包括：住宿、會務(wù)等。通過景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計(jì)理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。預(yù)計(jì)一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點(diǎn)。二、項(xiàng)目優(yōu)勢（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于天津靜海縣西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津?yàn)I海國際機(jī)場 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。本項(xiàng)目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個(gè)融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團(tuán)）有限公司和深圳市明德投資有限公司。第一部分 執(zhí)行概要一、項(xiàng)目概述酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項(xiàng)目。酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設(shè)，為整個(gè)生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個(gè)最佳去處。天津方舟天馬投資（集團(tuán)）有限公司成立于 1999 年，注冊資金 8,000 萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬 18 家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。（二）項(xiàng)目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。這也同時(shí)體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。到時(shí)園區(qū)內(nèi)可進(jìn)行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部表演，動(dòng)物競技表演等以娛樂性活動(dòng)為主的項(xiàng)目。獨(dú)特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗(yàn)東洋風(fēng)格的雅致精巧。住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。 “九五” 期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近 8%。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2022 ）81 號文件《關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知》 ，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》 。二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜?？h政府大力支持該項(xiàng)目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的高度重視。加入 WTO 對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。實(shí)踐表明，實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個(gè)集團(tuán)的綜合實(shí)力和時(shí)機(jī)。這與中國的經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移的大趨勢是密不可分的。上世紀(jì) 90年代末，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。隨著天津經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，特別是作為 2022 年北京奧運(yùn)會的分會場，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。（二）交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢。高檔娛樂設(shè)施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動(dòng)物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉 OK 等，普通娛樂項(xiàng)目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。酒店式湖景別墅項(xiàng)目公司作為生態(tài)園下屬的一個(gè)全資子公司，負(fù)責(zé)酒店式湖景別墅的經(jīng)營管理，目前其核心領(lǐng)導(dǎo)層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。三、公共關(guān)系作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費(fèi)者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會關(guān)注度以及企業(yè)形象：（一）平面媒體廣告為了強(qiáng)化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時(shí)尚類與旅游類雜志刊登。此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動(dòng)以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動(dòng)提高本項(xiàng)目的知名度和社會效應(yīng)。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專業(yè)水準(zhǔn)，豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)員工培訓(xùn)。前期已投入 100 萬元，還需再投入資金 2180 萬元，項(xiàng)目運(yùn)營第一年日常經(jīng)營流動(dòng)資金需求為 萬元（不包含在總投資內(nèi)） 。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 萬元。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財(cái)務(wù)預(yù)測。★ 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元/ 畝計(jì)算。★ 2022 年——2022 年的所得稅按利潤總額的 33%計(jì)算。從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項(xiàng)目投資收益率較高，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。第十二部分 結(jié)論酒店式湖景別墅項(xiàng)目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項(xiàng)目。 對策：由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們造成危害的概率很小。本項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價(jià)成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運(yùn)動(dòng)和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園”的概念。五、結(jié)論湖景別墅項(xiàng)目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。三、利潤及投資報(bào)酬率預(yù)測單位：萬元年份 項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年收入合計(jì) 420 費(fèi)用合計(jì) 營業(yè)利潤 所得稅 凈利潤 投資報(bào)酬率% %%%%%財(cái)務(wù)說明：★ 銷售收入來自本商業(yè)計(jì)劃本章之收入預(yù)測。（三）租賃收入預(yù)測時(shí) 間項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年出租比例（% ）5055 61 6770 70 70租賃價(jià)格（元/套）15001800 2100 24002700 2700 2700租賃收入（萬元）420 財(cái)務(wù)說明：★ 受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為 280 天/年。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)的情況下，財(cái)務(wù)預(yù)測將可能受到較大影響。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計(jì) 100 萬元：前期策劃（含人員費(fèi)用）：20 萬元；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場宣傳、推廣費(fèi)用：80 萬元；需要再投入資金單位：萬元項(xiàng) 目 金 額別墅 1100配套碼頭、守護(hù)特種犬及其他100建筑安裝小計(jì) 1200別墅本體內(nèi)部配套 包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600道路 120水、電、氣管網(wǎng) 135配套景觀 145園區(qū)配套小計(jì) 400總計(jì) 2200三、運(yùn)營