【正文】 但為了防患于未然，公司根據(jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構(gòu)筑簡易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運河相連，一旦有水災發(fā)生即可隨時導入運河，避免損失。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖+ 旅游+房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢項目的含金量，提高項目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風險。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風險能力和雙方的核心競爭力?！?成本費用來自本商業(yè)計劃本章之成本費用預測。二、成本費用預測單位：萬元項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年別墅維護費用1 1 1 1 1 1 1土地租賃費用 管理費用 48 營銷費用 60 55 40 30 25 25 25財務(wù)費用 綜合費用 合 計 財務(wù)說明：★ 別墅維護費用按 1 萬元/年計算。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。2 土地租賃費用 土地租賃費用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元/畝計算。第九部分 投資估算酒店式湖景別墅項目二期建設(shè)的 20 棟別墅總投資額 2280 萬元（不包括土地評估價值及流動資金） 。二、管理團隊本項目的管理團隊將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導和選拔下建立。 （五）戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實力的象征。聯(lián)合股東單位方舟天馬集團下屬的方舟旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。該項目的二期建設(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設(shè)總投資 2280 萬元,占地面積 30 畝。第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個都市生態(tài)園。二、競爭優(yōu)勢分析（一）齊全的配套娛樂設(shè)施本項目位于天津都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項目齊全。（一）價格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價格定位時將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟圈的客戶。目前，天津一部分高端消費群的消費欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場需求。（二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設(shè)的開發(fā)啟動，是從上世紀 90 年代初期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達到理想狀況。但是從 2022 年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項發(fā)展指標位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強勁的發(fā)展?jié)摿?。（二）資本運作能力作為本項目資本運作平臺——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機制更大規(guī)模地調(diào)動資源并取得了良好的效果。（二）中國加入 WTO 加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機遇。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時段，這使得人們不需要花費大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。黨中央、國務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。雖然近來國際經(jīng)濟風云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟增長卻表現(xiàn)得相當穩(wěn)定。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖 3 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖 4（三）項目經(jīng)營范圍主要包括：住宿、會務(wù)等。通過景觀帶將花園和別墅進行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風呂、日式榻榻米等。預計一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點。二、項目優(yōu)勢（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于天津靜?？h西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津濱海國際機場 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進入都市生態(tài)園，交通更加便利。本項目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風景。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團）有限公司和深圳市明德投資有限公司。第一部分 執(zhí)行概要一、項目概述酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個重要組成部分，是一個集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項目。酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設(shè)，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。天津方舟天馬投資（集團）有限公司成立于 1999 年，注冊資金 8,000 萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨立法人資格的集團公司，下屬 18 家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。（二）項目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。這也同時體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。到時園區(qū)內(nèi)可進行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項目。獨特的日式建筑風格和日本庭院景觀讓游客充分體驗東洋風格的雅致精巧。住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。 “九五” 期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近 8%。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2022 ）81 號文件《關(guān)于加強旅游業(yè)發(fā)展的通知》 ，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》 。二、當?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項目獲得天津市及靜?？h政府大力支持該項目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導機關(guān)的高度重視。加入 WTO 對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。實踐表明，實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個集團的綜合實力和時機。這與中國的經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)移的大趨勢是密不可分的。上世紀 90年代末，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。隨著天津經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善，特別是作為 2022 年北京奧運會的分會場，當?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。（二）交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢。高檔娛樂設(shè)施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉 OK 等，普通娛樂項目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。酒店式湖景別墅項目公司作為生態(tài)園下屬的一個全資子公司，負責酒店式湖景別墅的經(jīng)營管理，目前其核心領(lǐng)導層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行調(diào)整和創(chuàng)新。三、公共關(guān)系作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會關(guān)注度以及企業(yè)形象：（一）平面媒體廣告為了強化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時尚類與旅游類雜志刊登。此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項目的知名度和社會效應(yīng)。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專業(yè)水準，豐富的企業(yè)領(lǐng)導經(jīng)驗和企業(yè)員工培訓。前期已投入 100 萬元，還需再投入資金 2180 萬元，項目運營第一年日常經(jīng)營流動資金需求為 萬元（不包含在總投資內(nèi)） 。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財務(wù)預測。★ 土地租賃費用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元/ 畝計算?！?2022 年——2022 年的所得稅按利潤總額的 33%計算。從經(jīng)濟效益上看，本項目投資收益率較高，投資風險較小。三、行業(yè)風險風險：旅游行業(yè)進入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。第十二部分 結(jié)論酒店式湖景別墅項目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項目。 對策：由于在如今的北方水災很難發(fā)生，加之隨著科技的進步自然災害的預警系統(tǒng)十分發(fā)達，所以水災給我們造成危害的概率很小。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運動和住宿結(jié)合獨特的“生態(tài)園”的概念。五、結(jié)論湖景別墅項目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。三、利潤及投資報酬率預測單位：萬元年份 項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年收入合計 420 費用合計 營業(yè)利潤 所得稅 凈利潤 投資報酬率% %%%%%財務(wù)說明：★ 銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預測。（三）租賃收入預測時 間項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年出租比例（% ）5055 61 6770 70 70租賃價格（元/套）15001800 2100 24002700 2700 2700租賃收入（萬元）420 財務(wù)說明：★ 受項目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹慎預計每年實際能入住的天數(shù)為 280 天/年。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預測的政治、經(jīng)濟等風險的情況下，財務(wù)預測將可能受到較大影響。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計 100 萬元：前期策劃（含人員費用）：20 萬元；項目規(guī)劃設(shè)計及市場宣傳、推廣費用：80 萬元；需要再投入資金單位：萬元項 目 金 額別墅 1100配套碼頭、守護特種犬及其他100建筑安裝小計 1200別墅本體內(nèi)部配套 包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600道路 120水、電、氣管網(wǎng) 135配套景觀 145園區(qū)配套小計 400總計 2200三、運營