【正文】 及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）發(fā)展。自此，天津的別墅市場開始日趨成熟，逐步進(jìn)入了穩(wěn)步增長的時(shí)期。上世紀(jì) 90年代末，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。2022 年后，天津港口優(yōu)勢日漸突出，更使天津地區(qū)具有了無限商機(jī)和投資價(jià)值。因?yàn)橐粋€國家在相對的時(shí)間內(nèi)，會將人力、物力、財(cái)力向這個國家最具優(yōu)勢的地區(qū)集中，一定階段后，會向第二個梯度轉(zhuǎn)移。20 多年來，中國的經(jīng)濟(jì)中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長江三角洲經(jīng)濟(jì)中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預(yù)測，未來的十到二十年，中國新經(jīng)濟(jì)中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。這與中國的經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移的大趨勢是密不可分的。第四部分 市場分析一、外部環(huán)境分析（一）天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)多年來，天津地區(qū)的發(fā)展一直處于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二梯隊(duì)，發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于臨近的北京地區(qū)。（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念農(nóng)業(yè)科技強(qiáng)調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工持股。明德投資在進(jìn)行資本運(yùn)營時(shí)，重點(diǎn)選擇那些有實(shí)力、有市場以及與公司有互補(bǔ)性的戰(zhàn)略伙伴。實(shí)踐表明，實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個集團(tuán)的綜合實(shí)力和時(shí)機(jī)。并在此基礎(chǔ)上對各級主管充分授權(quán)，造成一種既有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。北京、天津地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識不斷得到增強(qiáng)，特別是對休閑度假消費(fèi)需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場空間和客源基礎(chǔ)。（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)國內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動了經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，同時(shí)創(chuàng)收了大量的外匯，國內(nèi)的“五一黃金周”、 “十一黃金周” 以及春節(jié)，更是為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。加入 WTO 對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。天津也將成為重要的比賽場地之一，屆時(shí)將吸引大批海外客源和國內(nèi)客源，并形成一個二至三年的旅游高潮。（二）相關(guān)優(yōu)惠政策酒店式湖景別墅的項(xiàng)目發(fā)起人——天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技公司于 2022 年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級重點(diǎn)龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項(xiàng)目稱號，并獲得國家財(cái)政貼息 3,000 萬貸款以及國家林業(yè)部財(cái)政貼息 5,500 萬貸款。并要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜?？h政府大力支持該項(xiàng)目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的高度重視。酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費(fèi)的需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。在充分考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。在宏觀經(jīng)濟(jì)較快增長的同時(shí)，通貨膨脹水平卻相當(dāng)?shù)?，各類價(jià)格水平變動均較平穩(wěn)。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2022 ）81 號文件《關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知》 ，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》 。（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，逐步成長為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。目前我國人均年收入已達(dá) 1,090 美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、天津及周邊一些地區(qū)已達(dá)到或超過 3,000 美元，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。 “九五” 期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近 8%。第三部分 項(xiàng)目背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合進(jìn)入 2022 年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了較為顯著的成績。本項(xiàng)目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達(dá)至建設(shè)用地紅線；本項(xiàng)目建設(shè)用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網(wǎng)。（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件項(xiàng)目立項(xiàng)已獲本公司股東方面決議和靜計(jì)投資（2022）63號文批準(zhǔn)。住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時(shí)刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。中式四合院。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。獨(dú)特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗(yàn)東洋風(fēng)格的雅致精巧。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 1 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 2日式別墅。三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案（一）項(xiàng)目地址酒店式湖景別墅二期占地 30 畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示 F3 處。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅” 經(jīng)營模式圍繞 800 畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。到時(shí)園區(qū)內(nèi)可進(jìn)行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項(xiàng)目。生態(tài)園一期項(xiàng)目中包括馬術(shù)俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場、動物競技、大土炕餐廳等項(xiàng)目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計(jì)2022 年十月一日之前開始營業(yè)。按照生態(tài)園的設(shè)計(jì)規(guī)劃，整個園區(qū)項(xiàng)目的工程建設(shè)將分成四個時(shí)期，從 2022 年 3 月份起建，預(yù)計(jì) 2022 年全部完成。隨著國民經(jīng)濟(jì)保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當(dāng)一部分人已先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項(xiàng)目目標(biāo)客戶源較為充裕。這也同時(shí)體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。從時(shí)空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日 2 日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ鳌⑸罟?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設(shè)施來吸引遠(yuǎn)近游客。（二）項(xiàng)目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。鑒于北方的地理?xiàng)l件，相對缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚 800 畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園項(xiàng)目規(guī)劃和資本運(yùn)營。方舟天馬投資集團(tuán)下屬天津市方舟旅行社成立于 1999年，注冊資金 1500 萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。天津方舟天馬投資（集團(tuán)）有限公司成立于 1999 年，注冊資金 8,000 萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬 18 家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司簡要情況如下：公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司注冊時(shí)間：2022 年 10 月 9 日注冊資金：4,500 萬人民幣公司地址：天津市靜?？h雙塘鎮(zhèn)西雙塘村公司電話：862228015555公司傳真：862228016169農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡有效的組織管理體系。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設(shè)計(jì)劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設(shè)，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。本項(xiàng)目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。目 錄前 言 .............................................................................................5第一部分 執(zhí)行概要 ........................................................................6一、項(xiàng)目概述 ................................................................................6二、項(xiàng)目發(fā)起人簡介 .....................................................................6三、股東單位 ................................................................................7第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù) ....................................................8一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位 ..................................................................8（一）項(xiàng)目創(chuàng)意 ..........................................................................8（二）項(xiàng)目定位 ..........................................................................8二、項(xiàng)目優(yōu)勢 ................................................................................9（一）地理位置優(yōu)越，交通便利 ................................................9（二）具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體 ..............................9（三）與園區(qū)內(nèi)多個項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢互補(bǔ) ....................9（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅” 經(jīng)營模式 ........10三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案 ............................................................10（一）項(xiàng)目地址 ........................................................................10（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì) ....................