【正文】 重要社交場所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會、新聞發(fā)布會等商業(yè)聚會，為 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計劃書》 第 19 頁 共 37 頁 了展示企業(yè)形 象和實力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。 二、市場需求分析 （一）龐大的潛在市場規(guī)模 天津 及北京人口密集，個人家庭休閑度假消費需求旺盛；政府、企業(yè)、社會團體的會議需求量極大。隨著天津經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善，特別是作為 2020 年北京奧運會的分會場，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。根據(jù)統(tǒng)計分析，天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來別墅建設(shè)發(fā)展迅速，占整個天津市的 60%左右，經(jīng)營狀況良好。在區(qū)域市場方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）發(fā)展。自此，天津的別墅市場開始日趨成熟，逐步進入了穩(wěn)步增長的時期。上世紀(jì) 90 年代末 ，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。 2020 年后，天津港口優(yōu)勢日漸突出，更使天津地區(qū)具有了無限商機和投資價值。因為一個國家在相對的時間內(nèi)，會將 人力、物力、財力向這個國家最具優(yōu)勢的地區(qū)集中，一定階段后，會向第二個梯度轉(zhuǎn)移。 20 多年來，中國的經(jīng)濟中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長江三角洲經(jīng)濟中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預(yù)測，未來的十到二十年，中國新經(jīng)濟中心將崛起在 以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。 這與中國的經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)移的大趨勢是密不可分的。 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計劃書》 第 17 頁 共 37 頁 第四部分 市場分析 一、外部環(huán)境分析 （一）天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn) 多年來，天津地區(qū)的發(fā)展一直處于中國經(jīng)濟發(fā)展的第二梯隊，發(fā)展遠遠落后于臨近的北京地區(qū)。 （三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機制和開放的經(jīng)營理念 農(nóng)業(yè)科技強調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工持股。 明德投資在進行 資本運營時，重點選擇那些有實力、有市場以及與公司有互補性的戰(zhàn)略伙伴。實踐表明，實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個集團的綜合實力和時機。并在此基礎(chǔ)上對各級主管充分授權(quán)，造成一種既有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。 北京、天津地區(qū) 人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費觀念和消費意識不斷得到增強，特別是對休閑度假消費需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場空間和客源基礎(chǔ)。 （三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點 國內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動了經(jīng)濟消費，同時創(chuàng)收了大量的外匯，國內(nèi)的“五一黃金周”、“十一黃金周” 以及春節(jié)，更是為國家的經(jīng)濟發(fā)展作出了巨大的貢獻，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。加入 WTO 對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。天津也將成為重要的比賽場地之一，屆時將吸引大批海外客源和國內(nèi)客源，并形成一個二至三年的旅游高潮。 （二）相關(guān)優(yōu)惠政策 酒店式湖景別墅的項目發(fā)起人 —— 天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技公司于 2020 年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級重點龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項目稱號，并獲得國 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計劃書》 第 15 頁 共 37 頁 家財政貼息 3,000 萬貸款以及國家林業(yè)部財政貼息 5,500 萬貸款。并要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該項目開發(fā)建設(shè)。 二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策 （一）生態(tài)園項目獲得天津市及靜海縣政府大力支持 該項目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)的高度重視。 酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團體等集體休閑度假消費的需求，大家庭、大團體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。在充分考慮到經(jīng)濟可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護和滿足精神 需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。在宏觀經(jīng)濟較快增長的同時，通貨膨脹水平卻相當(dāng)?shù)?，各類價格水平變動均較平穩(wěn)。天津市人民政府發(fā)出了津政 發(fā)（ 2020） 81 號文件《關(guān)于加強旅游業(yè)發(fā)展的通知》，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》。 （二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè) 旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點，逐步成長為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。目前我國人均年收入已達 1,090 美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、天津及周邊一些地區(qū)已達到或超過 3,000 美元，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。“九五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近 8%。 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計劃書》 第 13 頁 共 37 頁 第三部分 項目背景及其可行性 一、宏觀經(jīng)濟的配合 進入 2020 年以來，我國宏觀經(jīng)濟 發(fā)展取得了較為顯著的成績。 本項目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達至建設(shè)用地紅線；本項目建設(shè)用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網(wǎng)。 （四）項目實施保障條件 項目立項已獲本公司股東方面決議和靜計投資（ 2020） 63 號文批準(zhǔn)。 住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅 ，日常經(jīng)營中為游客提供住所。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。 中式四合院。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢 弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。獨特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗東洋風(fēng)格的雅致精巧。 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖 1 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖 2 日式別墅。 三、項目規(guī)劃及建設(shè)方案 （一）項目地址 酒店式湖景別墅二期占地 30 畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示 F3 處。 （四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式 別墅”經(jīng)營模式 圍繞 800 畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設(shè)計風(fēng)格獨特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。到時園區(qū)內(nèi)可進行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項目。 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計劃書》 第 10 頁 共 37 頁 生態(tài)園一期項目中包括馬術(shù)俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場、動物競技、大土炕餐廳等項目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計 2020 年十月一日之前開始營業(yè)。按照生態(tài)園的設(shè)計規(guī)劃，整個園區(qū)項目的工程建設(shè)將分成四個時期，從 2020 年 3 月份起建， 預(yù)計 2020 年全部完成。隨著國民經(jīng)濟保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當(dāng)一部分人已先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項目目標(biāo)客戶源較為充裕。這也同時體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。 從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游 客能夠開展節(jié)假日 2 日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計劃書》 第 9 頁 共 37 頁 從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。 從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設(shè)施來吸引遠近游客。 （二）項目定位 酒店式湖景 別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。鑒于北方的地理條件，相對缺乏高檔消費的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚 800 畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園項目規(guī)劃和資本運營。方舟天馬投資集團下屬 天津市方舟旅行社成立于 1999年，注冊資金 1500 萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。 天津方舟天馬投資（集團）有限公司成立于 1999 年，注冊資金 8,000 萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨立法人資格的集團公司，下屬 18 家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司簡要情況如下： 公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司 注冊時間： 2020 年 10 月 9 日 注冊資金： 4,500 萬人民幣 公司地址：天津市靜?？h雙塘鎮(zhèn)西雙塘村 公司電話： 862228015555 公司傳真： 862228016169 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計劃書》 第 7 頁 共 37 頁 農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進行管理系統(tǒng)設(shè)計和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī) 范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡有效的組織管理體系。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行調(diào)整和創(chuàng)新。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設(shè)計劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。 酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建 設(shè)，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。 本項目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計劃書》 第 1 頁 共 37 頁 酒店式湖景別墅商業(yè)計劃書 目 錄 前 言 ....................................................... 5 第一部分 執(zhí)行概要 ............................................ 6 一、項目概述 ...................................................... 6 二、項目發(fā)起人簡介 ................................................ 6 三、股東單位 ...................................................... 7 第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務(wù) .................................. 8 一、項目的創(chuàng)意和定位 .............................................. 8 （一）項目創(chuàng)意 .................................................. 8 （二）項目定位 .................................................. 8 二、項目優(yōu)勢 ......................................................