【正文】 本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場(chǎng)空間，建成后將成為天津市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣?huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來豐厚的回報(bào)。 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計(jì)劃書》 第 37 頁 共 37 頁 第十二部分 結(jié)論 酒店式湖景別墅項(xiàng)目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項(xiàng)目。 對(duì)策： 由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們?cè)斐晌：Φ母怕屎苄　? 四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 主要是水災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，我國(guó)也已成為世界最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)國(guó)，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計(jì)劃書》 第 36 頁 共 37 頁 三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價(jià)成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運(yùn)動(dòng)和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園”的概念。 二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 酒店式湖景別墅的未來市場(chǎng)開發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內(nèi)其他子項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)情況、游客數(shù)量和市場(chǎng)推廣力度。 一、 政策風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 用地政策風(fēng)險(xiǎn)和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，國(guó)家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會(huì)給公司的運(yùn)營(yíng)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。 從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項(xiàng)目投資收益率較高，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。 五、結(jié)論 湖景別墅項(xiàng)目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。從目前國(guó)內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營(yíng)狀況來看，很多客戶往往對(duì)配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進(jìn)行整時(shí)段購(gòu)買。 使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級(jí)別的進(jìn)行交換；日常經(jīng)營(yíng)中為游客提供住所。 ★ 2020 年 —— 2020 年的所得稅按利潤(rùn)總額的 33%計(jì)算。 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計(jì)劃書》 第 33 頁 共 37 頁 三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè) 單位：萬元 年份 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 收入合計(jì) 420 費(fèi)用合計(jì) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 所得稅 凈利潤(rùn) 投資報(bào)酬率 % % % % % % 財(cái)務(wù)說明： ★ 銷售收入來自本商業(yè)計(jì)劃本章之收入預(yù)測(cè)。 ★ 財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的 3%計(jì)算。 ★ 管理費(fèi)用第一年為 48 萬元，以后三年每年遞增 3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的 5%計(jì)算。 ★ 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200 元 /畝計(jì)算。 （三）租賃收入預(yù)測(cè) 時(shí) 間 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 出租比例（ %） 50 55 61 67 70 70 70 租賃價(jià)格（元 /套） 1500 1800 2100 2400 2700 2700 2700 租賃收入（萬元） 420 財(cái)務(wù)說明： ★ 受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為 280 天 /年。保守預(yù)計(jì)：第一年的旺季出租率為 70%，淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，以星級(jí)酒店的入住率為計(jì)算依據(jù)，旺季別墅出租率為 95%，淡季別墅出租率為 45%。一般來說，國(guó)內(nèi)每年的 5 月 —— 10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項(xiàng)目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測(cè)的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)的情況下，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)將可能受到較大影響。 6 綜合費(fèi)用 水電費(fèi)、交通費(fèi)以及低值易耗品等第一年計(jì) 12 萬元。 4 銷售費(fèi)用 60 選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、 DM 單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計(jì) 60萬元。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 。 二、投資估算及資金籌措 （一）已投入資金 總計(jì) 100 萬元： 前期策劃（含人員 費(fèi)用）： 20 萬元； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)宣傳、推廣費(fèi)用： 80 萬元； 需要再投入資金 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計(jì)劃書》 第 29 頁 共 37 頁 單位：萬元 項(xiàng) 目 金 額 別墅本體 建筑安裝 別墅 1100 配套碼頭、守護(hù)特種犬及其他 100 小計(jì) 1200 內(nèi)部配套 包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等 600 園區(qū)配套 道路 120 水、電、氣管網(wǎng) 135 配套景觀 145 小計(jì) 400 總計(jì) 2200 三、運(yùn)營(yíng)第一年流動(dòng)資金明細(xì) 單位：萬元 1 別墅維護(hù) 費(fèi)用 1 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1萬元 /年計(jì)算，第一年為 1萬元。 500 項(xiàng)目二期主體工程封頂。 2020年 1月前 430 項(xiàng)目二期主體工程完成 20%。前期已投入 100 萬元，還需再投入資金 2180 萬元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)第一年日常經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求為 萬元（不包含在總投資內(nèi)）。 一般情況下，激勵(lì)機(jī)制包括如下幾方面： 每年平均每個(gè)雇員的工資將增長(zhǎng) 10%，獎(jiǎng)金將增長(zhǎng) 5%以上； 內(nèi)部調(diào)動(dòng)雇員以其個(gè)人意 愿為主導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力； 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計(jì)劃書》 第 27 頁 共 37 頁 每年評(píng)定“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，發(fā)放特別獎(jiǎng)金和證書； 提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)； 為雇員提供醫(yī)療保險(xiǎn)及社會(huì)保險(xiǎn)； 骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎(jiǎng)金與業(yè)績(jī)掛鉤。對(duì)高級(jí)管理人員按照經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，進(jìn)行月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月度效益獎(jiǎng)；年終兌現(xiàn)（分紅）按照公司年度企業(yè)經(jīng)營(yíng)者績(jī)效考核辦法執(zhí)行。 項(xiàng)目公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，并兼有以下特點(diǎn)： 團(tuán)隊(duì)成員確立起明確的共同目標(biāo)，增強(qiáng)吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力； 做到合理分工與協(xié)作，使每個(gè)成員明確自己的角色、權(quán)力、任務(wù)和職責(zé)，以及與其他成員之間的相互關(guān)系； 加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)成員之間的相互信任，促使成員間相互關(guān)心，彼此認(rèn) 同； 實(shí)現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠(chéng)的溝通氛圍； 保證職責(zé)分明、分工明確、責(zé)任清晰。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專業(yè)水準(zhǔn)， 豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)員工培訓(xùn)。 （三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì) 公司監(jiān)事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會(huì)對(duì)全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)。公司的重大決策均由股東大會(huì)和董事會(huì)依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級(jí)管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及《公司章程》規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實(shí)行人 員、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開”，各自獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和內(nèi)部機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作。 （一）關(guān)于股東與股東大會(huì) 平等對(duì)待所有股東，保護(hù)股東合法權(quán)益。 此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動(dòng)以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動(dòng)提高本項(xiàng)目的知名度和社會(huì)效應(yīng)。準(zhǔn)備在國(guó)內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。 （四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 是我們的主要廣告手段。 （二）電視媒體廣告 不做單純的電視廣告，主要以高檔會(huì)務(wù)、發(fā)布會(huì)等形式進(jìn)行，以強(qiáng)化人們對(duì)酒店式湖景別墅的品牌意識(shí)。 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計(jì)劃書》 第 24 頁 共 37 頁 三、公共關(guān)系 作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費(fèi)者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會(huì)關(guān)注度以及企業(yè)形象： （一）平面媒體廣告 為了強(qiáng)化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只 在時(shí)尚類與旅游類雜志刊登。對(duì)持卡來俱樂部消費(fèi)的客戶，將給予推薦單位一定的利潤(rùn)返點(diǎn)，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動(dòng)酒店式別墅的業(yè)務(wù)。 二、銷售策略 聯(lián)合園區(qū)內(nèi) 馬術(shù)俱樂部、航空俱樂部等，實(shí)現(xiàn)資源共享、客戶共享。 （二）市場(chǎng)開發(fā) 項(xiàng)目運(yùn)作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時(shí)，配合不斷擴(kuò)大的園內(nèi)各類俱樂部的穩(wěn)定會(huì)員，并通過他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4幢；三期建設(shè)計(jì)劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。 未來引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進(jìn)股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改進(jìn)酒店式湖景別墅項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，并對(duì)未來發(fā)展規(guī)劃做出進(jìn)一步的修改及完善。在一期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設(shè)及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，經(jīng)營(yíng)狀況良好。酒店式湖景別墅項(xiàng)目公司作為生態(tài)園下屬的一個(gè)全資子公司，負(fù)責(zé)酒店式湖景別墅的經(jīng)營(yíng)管理，目前其核心領(lǐng)導(dǎo)層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司 統(tǒng)一招聘及委派。一張龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，在最短的時(shí)間內(nèi)將湖景別墅推向市場(chǎng)。 （二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式 圍繞 800 畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)休閑項(xiàng)目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價(jià)值。高檔娛樂設(shè)施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動(dòng)物競(jìng)技場(chǎng)、射獵場(chǎng)、彩彈射擊場(chǎng)、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉 OK 等，普通娛樂項(xiàng)目有農(nóng)家采摘、農(nóng) 家飯等。酒店式湖景別墅為生態(tài)園二期建設(shè)項(xiàng)目，將盡享一期項(xiàng)目提供的資源與配套設(shè)施。 （四）娛樂項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置 娛樂項(xiàng)目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費(fèi)的欲望。調(diào)查結(jié)果表明，清新的空氣，田園風(fēng)情的裝修，星級(jí)酒店式的服務(wù)才能吸引大批客戶前來消費(fèi)。 （二）交通 生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢(shì)。 《酒店式 湖景別墅商業(yè)計(jì)劃書》 第 20 頁 共 37 頁 第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析 一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析 酒店式湖景別墅座落在天津都市生態(tài)園 800 畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時(shí)入住酒店別墅的人們還免費(fèi)享受“萬畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 （三）目標(biāo)客戶分析 綠色親水的酒店式別墅是商界人士進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流的