【正文】 本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為天津市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項目，為當?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。38 / 38第十二部分 結論酒店式湖景別墅項目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質子項目。 對策：由于在如今的北方水災很難發(fā)生，加之隨著科技的進步自然災害的預警系統(tǒng)十分發(fā)達，所以水災給我們造成危害的概率很小。四、不可抗力風險風險：主要是水災風險。實際上，我國旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場國，發(fā)展?jié)摿薮蟆?7 / 38三、行業(yè)風險風險：旅游行業(yè)進入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設等方面還存在明顯的差距。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運動和住宿結合獨特的“生態(tài)園”的概念。二、市場風險風險：酒店式湖景別墅的未來市場開發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內(nèi)其他子項目的建設經(jīng)營情況、游客數(shù)量和市場推廣力度。一、政策風險風險：用地政策風險和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項目政策風險，同時，國家其它相關法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會給公司的運營帶來一定的風險。從經(jīng)濟效益上看，本項目投資收益率較高，投資風險較小。五、結論湖景別墅項目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。從目前國內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營狀況來看，很多客戶往往對配套服務較好、管理規(guī)范的別墅進行整時段購買。使擁有房產(chǎn)使用權的客戶可以將自己的權益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級別的進行交換；日常經(jīng)營中為游客提供住所。★ 2022 年——2022 年的所得稅按利潤總額的 33%計算。34 / 38三、利潤及投資報酬率預測單位：萬元年份 項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年收入合計 420 費用合計 營業(yè)利潤 所得稅 凈利潤 投資報酬率 % % % % % %財務說明：★ 銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預測。★ 財務費用按占租賃收入的 3%計算。★ 管理費用第一年為 48 萬元，以后三年每年遞增 3%；運作第五年后，管理費用按占租賃收入的 5%計算。★ 土地租賃費用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關合同的規(guī)定，按每年1200 元/畝計算。（三）租賃收入預測時 間項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年出租比例（%） 50 55 61 67 70 70 70租賃價格（元/套）15001800 2100 24002700 2700 2700租賃收入（萬元） 420 財務說明：★ 受項目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹慎預計每年實際能入住的天數(shù)為 280 天/年。保守預計：第一年的旺季出租率為 70%，淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年項目進入穩(wěn)定運營，以星級酒店的入住率為計算依據(jù)，旺季別墅出租率為 95%，淡季別墅出租率為 45%。一般來說，國內(nèi)每年的 5 月——10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財務預測。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預測的政治、經(jīng)濟等風險的情況下，財務預測將可能受到較大影響。6 綜合費用 水電費、交通費以及低值易耗品等第一年計 12 萬元。4 銷售費用 60 選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、DM 單投放、網(wǎng)絡廣告等推廣形式，年廣告投入預計 60 萬元。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計 100 萬元：前期策劃（含人員費用）：20 萬元；項目規(guī)劃設計及市場宣傳、推廣費用：80 萬元；30 / 38需要再投入資金單位：萬元項 目 金 額別墅 1100配套碼頭、守護特種犬及其他 100建筑安裝小計 1200別墅本體內(nèi)部配套 包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600道路 120水、電、氣管網(wǎng) 135配套景觀 145園區(qū)配套小計 400總計 2200三、運營第一年流動資金明細 單位：萬元1 別墅維護費用1 別墅維護費用按 1 萬元/年計算，第一年為 1 萬元。 500 項目二期主體工程封頂。2022 年 1 月前 430 項目二期主體工程完成 20%。前期已投入 100 萬元，還需再投入資金 2180 萬元，項目運營第一年日常經(jīng)營流動資金需求為 萬元（不包含在總投資內(nèi)） 。一般情況下，激勵機制包括如下幾方面：28 / 38每年平均每個雇員的工資將增長 10%，獎金將增長 5%以上；內(nèi)部調(diào)動雇員以其個人意愿為主導，最大限度發(fā)揮人的潛力；每年評定“特殊貢獻獎” ，發(fā)放特別獎金和證書；提供主要研發(fā)人員和管理人員期權獎勵；為雇員提供醫(yī)療保險及社會保險；骨干人員年終分享紅利，業(yè)務人員獎金與業(yè)績掛鉤。對高級管理人員按照經(jīng)營計劃，進行月度考核，并根據(jù)考核結果確定月度效益獎；年終兌現(xiàn)（分紅）按照公司年度企業(yè)經(jīng)營者績效考核辦法執(zhí)行。項目公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團隊，并兼有以下特點：團隊成員確立起明確的共同目標，增強吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力；做到合理分工與協(xié)作，使每個成員明確自己的角色、權力、任務和職責，以及與其他成員之間的相互關系；加強團隊成員之間的相互信任，促使成員間相互關心，彼此認同； 實現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍；保證職責分明、分工明確、責任清晰。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專業(yè)水準，豐富的企業(yè)領導經(jīng)驗和企業(yè)員工培訓。 （三）關于監(jiān)事與監(jiān)事會 公司監(jiān)事會的人數(shù)及人員構成將符合有關法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會對全體股東負責，并嚴格按照法律、法規(guī)、 《公司章程》及《監(jiān)事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權。公司的重大決策均由股東大會和董事會依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及《公司章程》規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實行人員、資產(chǎn)、財務、機構、業(yè)務“五分開” ，各自獨立核算、獨立承擔風險和責任，公司董事會、監(jiān)事會和內(nèi)部機構獨立運作。 （一）關于股東與股東大會 平等對待所有股東，保護股東合法權益。此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動以及25 / 38參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項目的知名度和社會效應。準備在國內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 是我們的主要廣告手段。（二）電視媒體廣告不做單純的電視廣告，主要以高檔會務、發(fā)布會等形式進行，以強化人們對酒店式湖景別墅的品牌意識。24 / 38三、公共關系作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會關注度以及企業(yè)形象：（一）平面媒體廣告為了強化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時尚類與旅游類雜志刊登。對持卡來俱樂部消費的客戶，將給予推薦單位一定的利潤返點，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動酒店式別墅的業(yè)務。二、銷售策略聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術俱樂部、航空俱樂部等，實現(xiàn)資源共享、客戶共享。（二）市場開發(fā)項目運作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時，配合不斷擴大的園內(nèi)各類俱樂部的穩(wěn)定會員，并通過他們的關系網(wǎng)繼續(xù)拉動消費。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設預留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎上進行調(diào)整和創(chuàng)新。二期將建設具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設計劃為 100 棟風格迥異的別墅群。未來引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎上改進酒店式湖景別墅項目的經(jīng)營發(fā)展狀況，并對未來發(fā)展規(guī)劃做出進一步的修改及完善。在一期項目的建設過程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設及經(jīng)營，項目建設進展順利，經(jīng)營狀況良好。酒店式湖景別墅項目公司作為生態(tài)園下屬的一個全資子公司，負責酒店式湖景別墅的經(jīng)營管理，目前其核心領導層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。一張龐大的人脈網(wǎng)絡已經(jīng)形成。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準目標客戶，在最短的時間內(nèi)將湖景別墅推向市場。（二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式圍繞 800 畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特，服務內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨具特色的經(jīng)營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。高檔娛樂設施有馬術俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉 OK 等，普通娛樂項目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。酒店式湖景21 / 38別墅為生態(tài)園二期建設項目，將盡享一期項目提供的資源與配套設施。（四）娛樂項目、配套設施設置娛樂項目與配套設施設置的多少直接關系到人們消費的欲望。調(diào)查結果表明，清新的空氣，田園風情的裝修，星級酒店式的服務才能吸引大批客戶前來消費。（二）交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢。20 / 38第五部分 競爭分析一、競爭影響因素分析酒店式湖景別墅座落在天津都市生態(tài)園 800 畝人工湖畔南側，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時入住酒店別墅的人們還免費享受“萬畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂休閑運動設施。19 / 38（三）目標客戶分析　　綠色親水的酒店式別墅是商界人士進行業(yè)務洽談、加強感情交流的重要社交場所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年