【正文】 預(yù)計一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津 『學(xué)習(xí)改。其中，一期部分項目已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè) 之中。 三、 （三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補 酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個重要的組成部分，為生態(tài)園項目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其他部分子項目已在去年開工建設(shè)。 二、 （二）具有較大的市場空間和目標客戶群體 酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高尚別 墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積 80 畝。 第二節(jié) 二、項目優(yōu)勢 一、 （一）地理位置優(yōu)越，交通便利 酒店式湖景別墅位于天津靜海縣西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津濱海國際機場 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進入都市生態(tài)園，交通更加便利。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計和新奇創(chuàng)意的游樂設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。 從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設(shè)施來吸引遠近游客。 二、 （二）項目定位 酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來 進行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。鑒于北方的地 理條件，相對缺乏高檔消費的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚 800 畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 深圳市明德投資有限公司（ SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于2021 年成立，注冊資本 3,000 萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興的專業(yè)化投資機構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、項目管理、投資銀行，主要投資方向為旅游、房地產(chǎn)、高科技。公司于 2021 年巨資買斷原天津甲 B 立飛足球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。 第三節(jié) 三、股 東單位 農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團）有限公司和深圳市明德投資有限公司。公司簡要情況如下： 公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司 注冊時間： 2021 年 10 月 9 日 注冊資金： 4,500 萬人民幣 公司地址：天津市靜?？h雙塘鎮(zhèn)西雙塘村 公司電話： 862228015555 公司傳真： 862228016169 農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標準進行管理系統(tǒng)設(shè)計和人力資源規(guī) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鶕?jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行調(diào)整和創(chuàng)新。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設(shè)計劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。 酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設(shè)，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完 備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項目的下屬子項目之一，生態(tài)園的整體介紹參見《天津市都市生態(tài)園項目說明書》。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松卷椖恳劳杏谏鷳B(tài)園 ，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖 +旅游＋酒店式別墅” 的先進理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會效益與經(jīng)濟效益最大化。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 對策： 由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達，所以水災(zāi)給我們造成危害的概率很小。 第四節(jié) 四、不可抗力風(fēng)險 風(fēng)險： 主要是水災(zāi)風(fēng)險。實際上，我國旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場國，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松送?，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖 +旅游 +房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢項目的含金量，提高項目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風(fēng)險。 對策： 對于本項目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進行過充分的評估和論證。 對策： 天津都市生態(tài)園屬于農(nóng)業(yè)科技種植、林木養(yǎng)植為重點，其土地性質(zhì)為集體用地，經(jīng)營涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘、動物養(yǎng)殖等項目，未涉及到大規(guī)模土地開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問題，湖景別墅采用酒店式經(jīng)營，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來公司的運作一如既往的嚴格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強對有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)政策的最新動態(tài)，及時調(diào)整公司的發(fā)展目標和經(jīng)營戰(zhàn)略。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十二章 第十一部分 風(fēng)險分析與對策 本項目作為天津生態(tài)園項目中的一個子項目，其所可能面臨的經(jīng)營管理、財務(wù)等風(fēng)險等因素及其對策請參閱《天津都市生態(tài)園項目商業(yè)計劃書》。 從經(jīng)濟效益上看，本項目投資收益率較高，投資風(fēng)險較小。 第五節(jié) 五、結(jié)論 湖景別墅項目一期良好的盈利 能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。從目前國內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營狀況來看，很多客戶往往對配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進行整時段購買。 使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的 權(quán)益 通過交換系統(tǒng) 與 其它地區(qū)同等級別的進行交換 ； 日常經(jīng)營中為游客提供住所。 ★ 2021 年 —— 2021 年的所 得稅按利潤總額的 33%計算。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 費用合計 營業(yè)利潤 所得稅 凈利潤 投資報酬率 % % % % % % 財務(wù)說明： ★ 銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預(yù)測。 ★ 綜合費用第一年為 萬元，以后年度按占租賃收入的 3%計算。 ★ 出于酒店式別墅的經(jīng)營特點，營銷費用在項目運營初期金額較大，隨著客戶認知程度的增加，營銷費用呈大幅遞減的趨勢，在進入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費用將維持在一個固定的價格水平。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 別墅維護費用 1 1 1 1 1 1 1 土地租賃費用 管理費用 48 營銷費用 60 55 40 30 25 25 25 財務(wù)費用 綜合費用 合 計 財務(wù)說明： ★ 別墅維護費用按 1 萬元 /年計算。 三、 （三）租賃收入預(yù)測 時 間 項目建成第一年 項目建成第二年 項目建成第三年 項目建成第四年 項目建成第五年 項目建成第六年 項目建成第七年 出租比例（ %） 50 55 61 67 70 70 70 租賃價格（元 /套） 1500 1800 2100 2400 2700 2700 2700 租賃收入（萬元） 420 財務(wù)說明： ★ 受項目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹慎預(yù)計每年實際能入住的天數(shù)為 280 天 /年。 二、 （二）租賃價格預(yù)測 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 年份 出租比例（ %） 旺季 淡季 平均 項目建成第一年 70 30 50 項目建成第二年 77 33 55 項目建成第三年 85 36 61 項目建成第四年 93 40 67 項目建成第五年 95 45 70 項目建成第六年 95 45 70 項目建成第七年 95 45 70 財務(wù)說明： ★ 項目運作初期，別墅存在一定的閑置率。 第一節(jié) 一、收入預(yù)測 一、 （一）出租比例預(yù)測 本項目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十一章 第十部分 經(jīng)濟效益分析 本商業(yè)計劃采取求實、穩(wěn)健、保守的原則進行財務(wù)預(yù)測。 6 綜合費用 水電費、交通費以及低值易 耗品等 第一年 計 12 萬元。 4 銷售費用 60 選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、 DM 單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計 60萬元。本項目共計占地 30畝，每年的土地租賃費用為 。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 別墅本體 建筑安裝 別墅 1100 配套碼頭、守護特種犬及其他 100 小計 1200 內(nèi)部配套 包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等 600 園區(qū)配套 道路 120 水、電、氣管網(wǎng) 135 配套景觀 145 小計 400 總計 2200 第三節(jié) 三、運營第一年流動資金明細 單位：萬元 1 別墅維護 費用 1 別墅維護費用按 1萬元 /年計算 ，第一年為 1萬元。 2021年 1月 50 項目二期竣工驗收，正式營業(yè)。 2021年 8月前 1200 項目二期主體工程完成 80%。 第一節(jié) 一、項目實施進度 酒店式湖景別墅項目二期計劃 2021 年 1 月份全面開工，工期約一年，將于2021 年 1 月竣工驗收，年度投資計劃如下： 時間 完成投資（萬元） 工程進度 2021年 8月 100 前期策劃，項目規(guī)劃設(shè)計、宣傳及推廣（目前已完成）。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十章 第九部分 投資估算 酒店式湖景別墅項目二期建設(shè)的 20 棟別墅總投資額 2280 萬元（不包括土地評估價值及流動資金）。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 67 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎金與業(yè)績掛鉤。 公司在適當(dāng)?shù)臅r候，將引入股票期權(quán)的激勵機制。 第三節(jié) 三、激勵與 約束 公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評價標準和激勵約束機制。在 農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)下 ，酒店式 湖景別墅項目公司 將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團隊，目前已有部分專業(yè)人員在項目中進行工作。 第二節(jié) 二、管理團隊 本項目的管理團隊將以在母公司 —— 農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)和選拔下建立。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松镜闹卮鬀Q策均由股東大會和董事會依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及《公司章程》規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實行人員、資產(chǎn)、財務(wù)、機構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開”，各自獨立核算、獨立承擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任，公司董事會、監(jiān)事會和內(nèi)部機構(gòu)獨立運作。 一、 （一） 關(guān)于股東與股東大會 平等對待所有股東，保護股東合法權(quán)益。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 五、 （五）戶外廣告 在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京 滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實力的象征。價格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對象符合我們的目標客戶定位，因為上網(wǎng)人群的平均收入遠高于普通人群。 三、 （三）廣播廣告 在交通臺按小時滾動播出，雖然價格較低（約 2 萬元 /每月），然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費能力的目標客戶，可迅速提高知名度。因為這些雜志的消費者有一定經(jīng)濟實力，符合我們的目標客戶定位。 第三節(jié) 三、公共關(guān)系 作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會關(guān)注度以及企業(yè)形象： 一、 （一）平面媒體廣告 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮Τ挚▉砭銟凡肯M的客戶，將給 予推薦單位一定的利潤返點，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動酒店式別墅的業(yè)務(wù)。 第二節(jié) 二、銷售策略 聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂部、航空俱樂部等，實現(xiàn)資源共享、客戶共享。 二、 （二）市場開發(fā) 項目運作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時，配合不斷擴大的園內(nèi)各類俱樂部的穩(wěn)定會員，并通過他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動消費。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松擁椖康亩诮ㄔO(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項手續(xù)完備，預(yù)計二期地上物建設(shè)總投資 2280 萬元 ,占地面積 30 畝。 從建設(shè)上看，該項目的建設(shè)分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設(shè)計、市場宣傳及