【正文】 本項目具有良好的宏觀經濟背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為**市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項目，為當?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖洕б?，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。第十二部分 結論酒店式湖景別墅項目是**都市生態(tài)園的優(yōu)質子項目。 對策：由于在如今的北方水災很難發(fā)生，加之隨著科技的進步自然災害的預警系統(tǒng)十分發(fā)達，所以水災給我們造成危害的概率很小。四、不可抗力風險 風險：主要是水災風險。實際上，我國旅游業(yè)已經連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內旅游市場國，發(fā)展?jié)摿薮?。三、行業(yè)風險風險：旅游行業(yè)進入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經濟效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設等方面還存在明顯的差距。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運動和住宿結合獨特的“生態(tài)園”的概念。二、市場風險風險：酒店式湖景別墅的未來市場開發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內其他子項目的建設經營情況、游客數(shù)量和市場推廣力度。一、政策風險風險：用地政策風險和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項目政策風險，同時，國家其它相關法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產業(yè)政策、稅收政策等方面的調整都可能會給公司的運營帶來一定的風險。從經濟效益上看，本項目投資收益率較高，投資風險較小。五、結論湖景別墅項目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。從目前國內酒店式別墅的整體經營狀況來看，很多客戶往往對配套服務較好、管理規(guī)范的別墅進行整時段購買。使擁有房產使用權的客戶可以將自己的權益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級別的進行交換；日常經營中為游客提供住所?！?2006年——2012年的所得稅按利潤總額的33%計算。三、利潤及投資報酬率預測單位：萬元年份項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年收入合計420費用合計營業(yè)利潤所得稅凈利潤投資報酬率%%%%%%財務說明：★ 銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預測?！?財務費用按占租賃收入的3%計算。★ 管理費用第一年為48萬元，以后三年每年遞增3%；運作第五年后，管理費用按占租賃收入的5%計算?！?土地租賃費用根據項目公司與農業(yè)科技簽訂的相關合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計算。（三）租賃收入預測時 間項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年出租比例（%）50556167707070租賃價格（元/套）1500180021002400270027002700租賃收入（萬元）420財務說明：★ 受項目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹慎預計每年實際能入住的天數(shù)為280天/年。保守預計：第一年的旺季出租率為70%，淡季出租率為30%，后三年每年以10%的比例遞增，在第五年項目進入穩(wěn)定運營，以星級酒店的入住率為計算依據，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。一般來說，國內每年的5月——10月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財務預測。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預測的政治、經濟等風險的情況下，財務預測將可能受到較大影響。6綜合費用水電費、交通費以及低值易耗品等第一年計12萬元。4銷售費用60選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、DM單投放、網絡廣告等推廣形式，年廣告投入預計60萬元。本項目共計占地30畝。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計100萬元：前期策劃（含人員費用）：20萬元；項目規(guī)劃設計及市場宣傳、推廣費用：80萬元；需要再投入資金單位：萬元項 目金 額別墅本體建筑安裝別墅1100配套碼頭、守護特種犬及其他100小計1200內部配套包括家具、電視、空調、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600園區(qū)配套道路120水、電、氣管網135配套景觀145小計400總計2200三、運營第一年流動資金明細 單位：萬元1別墅維護費用1別墅維護費用按1萬元/年計算，第一年為1萬元。500項目二期主體工程封頂。2005年1月前430項目二期主體工程完成20%。萬元（不包含在總投資內）。第九部分 投資估算酒店式湖景別墅項目二期建設的20棟別墅總投資額2280萬元（不包括土地評估價值及流動資金）。 公司在適當?shù)臅r候，將引入股票期權的激勵機制。三、激勵與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經理人員的績效評價標準和激勵約束機制。在農業(yè)科技公司的指導下，酒店式湖景別墅項目公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團隊，目前已有部分專業(yè)人員在項目中進行工作。二、管理團隊本項目的管理團隊將以在母公司——農業(yè)科技公司的指導和選拔下建立。 （二）關于董事與董事會 公司董事的選舉將嚴格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進行；公司董事能夠認真學習有關法律法規(guī)，了解自身的權利、義務和責任，能夠忠實、誠信、勤勉地履行職責，認真出席股東大會和董事會，對所議事項能夠表達明確意見；公司董事會的人數(shù)及人員構成符合有關法律、法規(guī)的要求；董事會對股東大會負責，并嚴格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《董事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權；董事會會議定期召開并根據需要及時召開臨時會議，并嚴格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進行，以確保工作效率與科學決策；公司董事會秘書認真組織記錄和整理董事會所議事項，并由出席董事和記錄人在會議記錄上簽字，對會議記錄進行妥善保存； 公司正積極按照有關規(guī)定建立獨立董事制度和董事會專門委員會，進一步完善公司董事會工作制度?！豆菊鲁獭穼⒁?guī)定股東大會為公司的權力機構，公司嚴格按照規(guī)定，召開股東大會，能夠確保股東表決權的行使，達到決策程序規(guī)范，關聯(lián)交易信息及時、充分披露。第八部分 項目的運營與管理一、治理結構根據《公司法》和國家有關法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護股東的合法權益，在結合自身特點和實際情況下，隨著新的投資者的進入，公司將相應的調整《公司章程》、《股東大會會議規(guī)則》、《董事會工作規(guī)則》、《監(jiān)事會工作規(guī)則》和《經理工作規(guī)則》，不斷健全和完善公司法人治理結構，規(guī)范公司運作。 （五）戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實力的象征。價格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對象符合我們的目標客戶定位，因為上網人群的平均收入遠高于普通人群。（三）廣播廣告 在交通臺按小時滾動播出，雖然價格較低（約2萬元/每月），然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費能力的目標客戶，可迅速提高知名度。因為這些雜志的消費者有一定經濟實力，符合我們的目標客戶定位。聯(lián)合股東單位方舟天馬集團下屬的方舟旅行社和其它國內外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。在條件成熟時，逐步推出后期100棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在**別墅市場穩(wěn)定的地位。第七部分 市場銷售一、市場計劃（一）市場進入市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網絡，邀請北京、**的政府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、競技活動，利用他們的影響力迅速擴大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務。該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設總投資2280萬元,占地面積30畝。從建設上看，