【正文】 。本項(xiàng)目依托于生態(tài)園，突出 回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖 +旅游＋酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。 Opinos adugethry39。 對(duì)策： 由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們?cè)斐晌：Φ母怕屎苄?。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()50 四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 主要是水災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。 農(nóng)業(yè)科技公司主要股東天津方舟天馬集團(tuán)經(jīng)營(yíng)旅游行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，并形成了龐大的旅行社網(wǎng)絡(luò)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力極強(qiáng)；天津地區(qū)旅游資源匱乏，市場(chǎng)需求量大：園區(qū)項(xiàng)目設(shè)置時(shí)考慮到項(xiàng)目的新穎性和獨(dú)特性，賽馬、斗牛等項(xiàng)目在天津市獨(dú)一無(wú)二。 對(duì)策： 我國(guó)地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國(guó)內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá) 114 天，特別是“五一”“十一”和春節(jié)的三個(gè)長(zhǎng)假，大大推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖 +旅游 +房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能引致的風(fēng)險(xiǎn)。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()已進(jìn)行過(guò)充分的評(píng)估和論證。 二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 酒店式湖景別墅的未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，主要依賴(lài)于生態(tài)園內(nèi)其他子項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)情況、游客數(shù)量和 市場(chǎng)推廣力度。 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 用地政策風(fēng)險(xiǎn)和大規(guī)模開(kāi)發(fā)高檔別墅項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，國(guó)家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等 方面的調(diào)整都可能會(huì)給公司的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。 Opinos adugethry39。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力和雙方的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在此情況下，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)計(jì)劃書(shū)中的預(yù)測(cè)，為投資者帶來(lái)更大的投資收益。 本商業(yè)計(jì)劃書(shū)中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對(duì)可以量化的正常酒店經(jīng)營(yíng)模式。 四、特別提示 酒店式湖景別墅的盈利模式在于 出售別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，并代為管理。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()★ 成本費(fèi)用來(lái)自本商業(yè)計(jì)劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測(cè)。 三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元 年份 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 收入合計(jì) 420 費(fèi)用合計(jì) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 所得稅 凈利潤(rùn) 投資報(bào)酬率 % % % % % % 財(cái)務(wù)說(shuō)明： ★ 銷(xiāo)售收入來(lái)自本商業(yè)計(jì)劃本章之收入預(yù)測(cè)。 ★ 綜合費(fèi)用第一年為 萬(wàn)元，以后年度按占租賃收入的 3% Opinos adugethry39。 ★ 出于酒店式別墅的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期金額較大，隨著客戶(hù)認(rèn)知程度的增加，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢(shì)，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用將維持在一個(gè)固定的價(jià)格水平。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 萬(wàn)元。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB() 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 別墅維護(hù)費(fèi)用 1 1 1 1 1 1 1 土地租賃費(fèi)用 管理費(fèi)用 48 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 60 55 40 30 25 25 25 財(cái)務(wù)費(fèi)用 綜合費(fèi)用 合 計(jì) 財(cái)務(wù)說(shuō)明： ★ 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬(wàn)元 /年計(jì)算。 （三）租賃收入預(yù)測(cè) 時(shí) 間 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 出租比例（ %） 50 55 61 67 70 70 70 租賃價(jià)格（元 /套） 1500 1800 2100 2400 2700 2700 2700 租賃收入（萬(wàn)元） 420 財(cái)務(wù)說(shuō)明： ★ 受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為 280 天 /年。 （二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè) 年份 租賃價(jià)格（元 /套 /天） 團(tuán)體 散客 平均 項(xiàng)目建成第一年 1200 1800 1500 項(xiàng)目建成第二年 1500 2100 1800 項(xiàng)目建成第三年 1800 2400 2100 項(xiàng)目建成第四年 2100 2700 2400 項(xiàng)目建成第五年 2400 3000 2700 項(xiàng)目建成第六年 2400 3000 2700 項(xiàng)目建成第七年 2400 3000 2700 財(cái)務(wù)說(shuō) 明： ★ 參考同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶(hù)每天的出租金額為 1200 元 /套，零散客戶(hù)每天的出租金額為 1800 元 /套；其后 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()年 財(cái)務(wù)說(shuō)明： ★ 項(xiàng)目運(yùn)作初期，別墅存在一定的閑置率。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)每年的 5月 —— 10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季 ，本項(xiàng)目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過(guò)本財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測(cè)的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)的情況下，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)將可能受到較大影響。 7 第一年合計(jì) 萬(wàn)元 Opinos adugethry39。 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用按占銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)算，第一年為 萬(wàn)元。 3 管理費(fèi)用 48 員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計(jì) 48 萬(wàn)元。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()40 前期策劃（含人員費(fèi)用）： 20萬(wàn)元； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)宣傳、推廣費(fèi)用： 80 萬(wàn)元； 需要再投入資金 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 金 額 別墅本體 建筑安裝 別墅 1100 配套碼頭、守護(hù)特種犬及其他 100 小計(jì) 1200 內(nèi)部配套 包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等 600 園區(qū)配套 道路 120 水、電、氣管網(wǎng) 135 配套景觀 145 小計(jì) 400 總計(jì) 2200 三、運(yùn)營(yíng)第一年流動(dòng)資金明細(xì) 單位：萬(wàn)元 1 別墅維護(hù)費(fèi)用 1 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬(wàn)元 /年計(jì)算， 第一年為 1萬(wàn)元。 2020 年 1 月 50 項(xiàng)目二期竣工驗(yàn)收，正式營(yíng)業(yè)。 2020 年 8 月前 1200 項(xiàng)目二期主體工程完成 80%。 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期計(jì)劃 2020 年 1 月份全面開(kāi)工，工期約一年，將于 2020 年 1 月竣工驗(yàn)收，年度投資計(jì)劃如下： 時(shí)間 完成投資（萬(wàn)元） 工程進(jìn)度 2020 年 8 月 100 前期策劃，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、宣傳及推廣（目前已完成）。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()第九部分 投資估算 酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期建設(shè)的 20 棟別墅總投資額 2280 萬(wàn)元（不包括土地評(píng)估價(jià)值及流動(dòng)資金）。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()38 為雇員提供醫(yī)療保險(xiǎn)及社會(huì)保險(xiǎn)； 骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎(jiǎng)金與業(yè)績(jī)掛鉤。 公司在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，將引入股票期權(quán)的激勵(lì)機(jī)制。 三、激勵(lì)與約 束 公司正積極籌備建立公開(kāi)透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和激勵(lì)約束機(jī)制。 Opinos adugethry39。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)， 豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)員工培訓(xùn)。 （三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì) 公司監(jiān)事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會(huì)對(duì)全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)。 （二）關(guān)于董 事與董事會(huì) 公司董事的選舉將嚴(yán)格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn)行；公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、 Opinos adugethry39?！豆菊鲁獭穼⒁?guī)定股東大會(huì)為公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，公司嚴(yán)格按照規(guī)定，召開(kāi)股東大會(huì)，能夠確保股東表決權(quán)的行使，達(dá)到?jīng)Q策程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息及時(shí)、充分披露。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()第八部分 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理 一、治理結(jié)構(gòu) 根據(jù)《公司法》和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點(diǎn)和實(shí)際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司將相應(yīng)的調(diào)整《公司章程》、《股東大會(huì)會(huì)議規(guī)則》、《董事會(huì)工作規(guī)則》、《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)， 規(guī)范公司運(yùn)作。 此外，還可通過(guò)與廣播、電視合作舉辦專(zhuān)題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動(dòng)以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動(dòng)提高本項(xiàng)目的知名度和社會(huì)效應(yīng)。準(zhǔn)備在國(guó)內(nèi)眾多的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站和旅游專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()34 （四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 是我們的主要廣告手段。 （三）廣播廣告 在交通臺(tái)按小時(shí)滾動(dòng)播出，雖然價(jià)格較低（約 2 萬(wàn)元 /每月），然而將廣告直接作用于私家車(chē)車(chē)主、乘坐出租車(chē)的乘客等具有較高消費(fèi)能力的目標(biāo)客戶(hù)，可迅速提高知名度。因?yàn)檫@些雜志的消費(fèi)者有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們的目標(biāo)客戶(hù)定位。 聯(lián)合股東單位方舟天馬集團(tuán)下屬的方舟旅行社和其它國(guó)內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。對(duì)持卡來(lái)俱樂(lè)部Opinos adugethry39。 二、銷(xiāo)售策略 聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂(lè)部、航空俱樂(lè)部等，實(shí)現(xiàn)資源共享、客戶(hù)共享。 （二）市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目運(yùn)作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來(lái)源源不斷的客流的同時(shí)，配合不斷擴(kuò)大的園內(nèi)各類(lèi)俱樂(lè)部的穩(wěn)定會(huì)員，并通過(guò)他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)。 Opinos adugethry39。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃Opinos adugethry39。二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水 資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設(shè)計(jì)劃為 100棟風(fēng)格迥異的別墅群。 未來(lái)引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進(jìn)股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改進(jìn)酒店式湖景別墅項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，并對(duì)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃做出進(jìn)一步的修改及完善。在一期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設(shè)及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，經(jīng)營(yíng)狀況良好。酒