【導(dǎo)讀】（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶群體...............12. （三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ).........12. （四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式..13. （一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜海縣政府大力支持.......19. （一）2020年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來大量客流.........20. （三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).....20. （四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求...........21

　　

【正文】 單位：萬元 1 別墅維護(hù)費(fèi)用 1 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬元 /年計(jì)算， 第一年為 1萬元。 2 土地租賃費(fèi)用 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元 /畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()為 萬元。 3 管理費(fèi)用 48 員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計(jì) 48 萬元。 4 銷售費(fèi)用 60 選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、 DM 單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計(jì) 60 萬元。 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用按占銷售收入的 3%計(jì)算，第一年為 萬元。 6 綜合費(fèi)用 水電費(fèi)、交通費(fèi)以及低值易耗 品等第一年計(jì) 12萬元。 7 第一年合計(jì) 萬元 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()42 第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 本商業(yè)計(jì)劃采取求實(shí)、穩(wěn)健、保守的原則進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測(cè)的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)的情況下，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)將可能受到較大影響。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。 一、收入預(yù)測(cè) （一）出租比例預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來說，國(guó)內(nèi)每年的 5月 —— 10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季 ，本項(xiàng)目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。 年份 出租比例（ %） 旺季 淡季 平均 項(xiàng)目建成第一年 70 30 50 項(xiàng)目建成第二年 77 33 55 項(xiàng)目建成第三年 85 36 61 項(xiàng)目建成第四年 93 40 67 項(xiàng)目建成第五年 95 45 70 項(xiàng)目建成第六年 95 45 70 項(xiàng)目建成第七 95 45 70 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()年 財(cái)務(wù)說明： ★ 項(xiàng)目運(yùn)作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預(yù)計(jì)：第一年的旺季出租率為 70%，淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年項(xiàng)目 進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，以星級(jí)酒店的入住率為計(jì)算依據(jù)，旺季別墅出租率為 95%，淡季別墅出租率為 45%。 （二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè) 年份 租賃價(jià)格（元 /套 /天） 團(tuán)體 散客 平均 項(xiàng)目建成第一年 1200 1800 1500 項(xiàng)目建成第二年 1500 2100 1800 項(xiàng)目建成第三年 1800 2400 2100 項(xiàng)目建成第四年 2100 2700 2400 項(xiàng)目建成第五年 2400 3000 2700 項(xiàng)目建成第六年 2400 3000 2700 項(xiàng)目建成第七年 2400 3000 2700 財(cái)務(wù)說 明： ★ 參考同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為 1200 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 1800 元 /套；其后 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()44 2020—— 2020 年，項(xiàng)目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長(zhǎng) 300 元；運(yùn)作第五年后，租賃價(jià)格基本穩(wěn)定，保守估計(jì)團(tuán)體客戶每天的出租金額為 2400 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元 /套。 （三）租賃收入預(yù)測(cè) 時(shí) 間 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 出租比例（ %） 50 55 61 67 70 70 70 租賃價(jià)格（元 /套） 1500 1800 2100 2400 2700 2700 2700 租賃收入（萬元） 420 財(cái)務(wù)說明： ★ 受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為 280 天 /年。 二、成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 單位：萬元 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB() 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 別墅維護(hù)費(fèi)用 1 1 1 1 1 1 1 土地租賃費(fèi)用 管理費(fèi)用 48 營(yíng)銷費(fèi)用 60 55 40 30 25 25 25 財(cái)務(wù)費(fèi)用 綜合費(fèi)用 合 計(jì) 財(cái)務(wù)說明： ★ 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬元 /年計(jì)算。 ★ 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元 /畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 萬元。 ★ 管理費(fèi)用第一年為 48 萬元，以后三年每年遞增 3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的 5%計(jì)算。 ★ 出于酒店式別墅的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，營(yíng)銷費(fèi)用在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期金額較大，隨著客戶認(rèn)知程度的增加，營(yíng)銷費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢(shì)，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后，營(yíng)銷費(fèi)用將維持在一個(gè)固定的價(jià)格水平。 ★ 財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的 3%計(jì)算。 ★ 綜合費(fèi)用第一年為 萬元，以后年度按占租賃收入的 3% Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()46 計(jì)算。 三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè) 單位：萬元 年份 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 收入合計(jì) 420 費(fèi)用合計(jì) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 所得稅 凈利潤(rùn) 投資報(bào)酬率 % % % % % % 財(cái)務(wù)說明： ★ 銷售收入來自本商業(yè)計(jì)劃本章之收入預(yù)測(cè)。 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()★ 成本費(fèi)用來自本商業(yè)計(jì)劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測(cè)。 ★ 2020 年 —— 2020 年的所得稅按 利潤(rùn)總額的 33%計(jì)算。 四、特別提示 酒店式湖景別墅的盈利模式在于 出售別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，并代為管理。使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級(jí)別的進(jìn)行交換；日常經(jīng)營(yíng)中為游客提供住所。 本商業(yè)計(jì)劃書中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對(duì)可以量化的正常酒店經(jīng)營(yíng)模式。從目前國(guó)內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營(yíng)狀況來看，很多客戶往往對(duì)配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進(jìn)行整時(shí)段購(gòu)買。在此情況下，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)計(jì)劃書中的預(yù)測(cè)，為投資者帶來更大的投資收益。 五、結(jié)論 湖景別墅項(xiàng)目一期良好的盈利能力和 現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力和雙方的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項(xiàng)目投資收益率較高，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()48 第十一部分 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 本項(xiàng)目作為天津生態(tài)園項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目，其所可能面臨的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)等因素及其對(duì)策請(qǐng)參閱《天津都市生態(tài)園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》。 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 用地政策風(fēng)險(xiǎn)和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，國(guó)家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等 方面的調(diào)整都可能會(huì)給公司的運(yùn)營(yíng)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)策： 天津都市生態(tài)園屬于農(nóng)業(yè)科技種植、林木養(yǎng)植為重點(diǎn)，其土地性質(zhì)為集體用地，經(jīng)營(yíng)涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘、動(dòng)物養(yǎng)殖等項(xiàng)目，未涉及到大規(guī)模土地開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問題，湖景別墅采用酒店式經(jīng)營(yíng)，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來公司的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國(guó)家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國(guó)家法規(guī)政策的最新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 酒店式湖景別墅的未來市場(chǎng)開發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內(nèi)其他子項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)情況、游客數(shù)量和 市場(chǎng)推廣力度。 對(duì)策： 對(duì)于本項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境及其所具有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，公司Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()已進(jìn)行過充分的評(píng)估和論證。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價(jià)成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運(yùn)動(dòng)和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園”的概念。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖 +旅游 +房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能引致的風(fēng)險(xiǎn)。 三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存 在明顯的差距。 對(duì)策： 我國(guó)地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國(guó)內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá) 114 天，特別是“五一”“十一”和春節(jié)的三個(gè)長(zhǎng)假，大大推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。實(shí)際上，我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，我國(guó)也已成為世界最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)國(guó)，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 農(nóng)業(yè)科技公司主要股東天津方舟天馬集團(tuán)經(jīng)營(yíng)旅游行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，并形成了龐大的旅行社網(wǎng)絡(luò)，市場(chǎng)開發(fā)能力極強(qiáng)；天津地區(qū)旅游資源匱乏，市場(chǎng)需求量大：園區(qū)項(xiàng)目設(shè)置時(shí)考慮到項(xiàng)目的新穎性和獨(dú)特性，賽馬、斗牛等項(xiàng)目在天津市獨(dú)一無二。 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()50 四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)： 主要是水災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。由于靜海縣本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。 對(duì)策： 由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們?cè)斐晌：Φ母怕屎苄　５珵榱朔阑加谖慈?，公司根?jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構(gòu)筑簡(jiǎn)易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運(yùn)河相連，一旦有水災(zāi)發(fā)生即可隨時(shí)導(dǎo)入運(yùn)河，避免損失。 Opinos adugethry39。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()第十二部分 結(jié)論 酒店式湖景別墅項(xiàng)目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項(xiàng)目。本項(xiàng)目依托于生態(tài)園，突出 回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖 +旅游＋酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。 本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場(chǎng)空間，建成后將成為天津市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣?huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來豐厚的回報(bào)。