【正文】 業(yè)前三位，主要負責都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。鑒于北方的地理條件，相對缺乏高檔消費的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚 800 畝人工湖建設迎合了高端消費人群的需要，建成后的度假村風景優(yōu)美、設施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設施來吸引遠近游客。從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日 2 日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。隨著國民經(jīng)濟保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當一部分人已先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項目目標客戶源較為充裕。生態(tài)園一期項目中包括馬術俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場、動物競技、大土炕餐廳等項目，其主體工程已經(jīng)基本建設完成，預計2022 年十月一日之前開始營業(yè)。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅” 經(jīng)營模式圍繞 800 畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特，服務內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設施完備，具備良好的硬件條件。湖景別墅規(guī)劃設計圖 1 湖景別墅規(guī)劃設計圖 2日式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風格，亦有俄羅斯哥特式風格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風格的西班牙式建筑。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時刻投射出清新古樸的典型中式風格。（四）項目實施保障條件項目立項已獲本公司股東方面決議和靜計投資（2022）63號文批準。第三部分 項目背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟的配合進入 2022 年以來，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展取得了較為顯著的成績。目前我國人均年收入已達 1,090 美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、天津及周邊一些地區(qū)已達到或超過 3,000 美元，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點，逐步成長為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在宏觀經(jīng)濟較快增長的同時，通貨膨脹水平卻相當?shù)?，各類價格水平變動均較平穩(wěn)。酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團體等集體休閑度假消費的需求，大家庭、大團體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。并要求各有關部門要盡最大努力配合、支持該項目開發(fā)建設。天津也將成為重要的比賽場地之一，屆時將吸引大批海外客源和國內(nèi)客源，并形成一個二至三年的旅游高潮。（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點國內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動了經(jīng)濟消費，同時創(chuàng)收了大量的外匯，國內(nèi)的“五一黃金周”、 “十一黃金周” 以及春節(jié)，更是為國家的經(jīng)濟發(fā)展作出了巨大的貢獻，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。并在此基礎上對各級主管充分授權(quán)，造成一種既有目標牽引和利益驅(qū)動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。明德投資在進行資本運營時，重點選擇那些有實力、有市場以及與公司有互補性的戰(zhàn)略伙伴。第四部分 市場分析一、外部環(huán)境分析（一）天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn)多年來，天津地區(qū)的發(fā)展一直處于中國經(jīng)濟發(fā)展的第二梯隊，發(fā)展遠遠落后于臨近的北京地區(qū)。20 多年來，中國的經(jīng)濟中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長江三角洲經(jīng)濟中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預測，未來的十到二十年，中國新經(jīng)濟中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。2022 年后，天津港口優(yōu)勢日漸突出，更使天津地區(qū)具有了無限商機和投資價值。自此，天津的別墅市場開始日趨成熟，逐步進入了穩(wěn)步增長的時期。根據(jù)統(tǒng)計分析，天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)近年來別墅建設發(fā)展迅速，占整個天津市的 60%左右，經(jīng)營狀況良好。二、市場需求分析（一）龐大的潛在市場規(guī)模天津及北京人口密集，個人家庭休閑度假消費需求旺盛；政府、企業(yè)、社會團體的會議需求量極大。第五部分 競爭分析一、競爭影響因素分析酒店式湖景別墅座落在天津都市生態(tài)園 800 畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時入住酒店別墅的人們還免費享受“萬畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂休閑運動設施。調(diào)查結(jié)果表明，清新的空氣，田園風情的裝修，星級酒店式的服務才能吸引大批客戶前來消費。酒店式湖景別墅為生態(tài)園二期建設項目，將盡享一期項目提供的資源與配套設施。（二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅” 經(jīng)營模式圍繞 800 畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特，服務內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨具特色的經(jīng)營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。一張龐大的人脈網(wǎng)絡已經(jīng)形成。在一期項目的建設過程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設及經(jīng)營，項目建設進展順利，經(jīng)營狀況良好。二期將建設具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建設計劃為 100棟風格迥異的別墅群。（二）市場開發(fā)項目運作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時，配合不斷擴大的園內(nèi)各類俱樂部的穩(wěn)定會員，并通過他們的關系網(wǎng)繼續(xù)拉動消費。對持卡來俱樂部消費的客戶，將給予推薦單位一定的利潤返點，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動酒店式別墅的業(yè)務。（二）電視媒體廣告不做單純的電視廣告，主要以高檔會務、發(fā)布會等形式進行，以強化人們對酒店式湖景別墅的品牌意識。準備在國內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。 （一）關于股東與股東大會 平等對待所有股東，保護股東合法權(quán)益。 （三）關于監(jiān)事與監(jiān)事會 公司監(jiān)事會的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會對全體股東負責，并嚴格按照法律、法規(guī)、 《公司章程》及《監(jiān)事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)。項目公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團隊，并兼有以下特點：團隊成員確立起明確的共同目標，增強吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力；做到合理分工與協(xié)作，使每個成員明確自己的角色、權(quán)力、任務和職責，以及與其他成員之間的相互關系； 加強團隊成員之間的相互信任，促使成員間相互關心，彼此認同； 實現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍；保證職責分明、分工明確、責任清晰。一般情況下，激勵機制包括如下幾方面：每年平均每個雇員的工資將增長 10%，獎金將增長 5%以上；內(nèi)部調(diào)動雇員以其個人意愿為主導，最大限度發(fā)揮人的潛力；每年評定“ 特殊貢獻獎”，發(fā)放特別獎金和證書；提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎勵；為雇員提供醫(yī)療保險及社會保險；骨干人員年終分享紅利，業(yè)務人員獎金與業(yè)績掛鉤。2022 年 1 月前430 項目二期主體工程完成 20%。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計 100 萬元：前期策劃（含人員費用）：20 萬元；項目規(guī)劃設計及市場宣傳、推廣費用：80 萬元；需要再投入資金單位：萬元項 目 金 額別墅 1100配套碼頭、守護特種犬及其他100建筑安裝小計 1200別墅本體內(nèi)部配套 包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600道路 120水、電、氣管網(wǎng) 135配套景觀 145園區(qū)配套小計 400總計 2200三、運營第一年流動資金明細 單位：萬元1 別墅維護費用1 別墅維護費用按 1 萬元 /年計算，第一年為 1萬元。4 銷售費用 60 選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、DM 單投放、網(wǎng)絡廣告等推廣形式，年廣告投入預計60 萬元。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預測的政治、經(jīng)濟等風險的情況下，財務預測將可能受到較大影響。一般來說，國內(nèi)每年的 5 月—— 10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。（三）租賃收入預測時 間項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年出租比例（% ）5055 61 6770 70 70租賃價格（元/套）15001800 2100 24002700 2700 2700租賃收入（萬元）420 財務說明：★ 受項目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹慎預計每年實際能入住的天數(shù)為 280 天/年?！?管理費用第一年為 48 萬元，以后三年每年遞增 3%；運作第五年后，管理費用按占租賃收入的 5%計算。三、利潤及投資報酬率預測單位：萬元年份 項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年收入合計 420 費用合計 營業(yè)利潤 所得稅 凈利潤 投資報酬率% %%%%%財務說明：★ 銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預測。使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級別的進行交換；日常經(jīng)營中為游客提供住所。五、結(jié)論湖景別墅項目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。一、政策風險風險：用地政策風險和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項目政策風險，同時，國家其它相關法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會給公司的運營帶來一定的風險。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運動和住宿結(jié)合獨特的“生態(tài)園”的概念。實際上，我國旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場國，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 對策：由于在如今的北方水災很難發(fā)生，加之隨著科技的進步自然災害的預警系統(tǒng)十分發(fā)達，所以水災給我們造成危害的概率很小。本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為天津市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項目，為當?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。第十二部分 結(jié)論酒店式湖景別墅項目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項目。四、不可抗力風險風險：主要是水災風險。三、行業(yè)風險風險：旅游行業(yè)進入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設等方面還存在明顯的差距