【文章內容簡介】 建設完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點。到時園區(qū)內可進行包括農業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項目。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，屆時將盡享一期工程的相關資源及配套設施。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅” 經營模式圍繞 800 畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特，服務內容豐富，功能齊全，各類配套設施完備，具備良好的硬件條件。酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補，聯(lián)合經營，形成資源共享，都市生態(tài)園內優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨具特色的經營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。三、項目規(guī)劃及建設方案（一）項目地址酒店式湖景別墅二期占地 30 畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內人工湖的南側，在生態(tài)園圖示 F3 處。 （項目位置見下圖）（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設計酒店式湖景別墅二期將建設具有異國情調的湖景別墅 20 幢，形成倚勢而成風格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。湖景別墅規(guī)劃設計圖 1 湖景別墅規(guī)劃設計圖 2日式別墅。通過景觀帶將花園和別墅進行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設計理念，與內庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風呂、日式榻榻米等。獨特的日式建筑風格和日本庭院景觀讓游客充分體驗東洋風格的雅致精巧。歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風格，亦有俄羅斯哥特式風格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風格的西班牙式建筑。大理石細膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個獨立的院落，北房兩側是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時刻投射出清新古樸的典型中式風格。湖景別墅規(guī)劃設計圖 3 湖景別墅規(guī)劃設計圖 4（三）項目經營范圍主要包括：住宿、會務等。住宿： 采用星級酒店式經營管理湖景別墅，日常經營中為游客提供住所。會務：為生態(tài)園內舉辦的各類商務會議和培訓提供配套服務。（四）項目實施保障條件項目立項已獲本公司股東方面決議和靜計投資（2022）63號文批準。本項目建設用地地質構造穩(wěn)定，水文狀況良好。本項目建設用地公用設施配套齊全，水、電、氣、路均達至建設用地紅線；本項目建設用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網。配套環(huán)境及休閑娛樂設施基本完備。第三部分 項目背景及其可行性一、宏觀經濟的配合進入 2022 年以來，我國宏觀經濟發(fā)展取得了較為顯著的成績。雖然近來國際經濟風云變幻，起伏不定，但是我國經濟增長卻表現(xiàn)得相當穩(wěn)定。 “九五” 期間國內生產總值年均增長率接近 8%。在我國制定的“ 十五 ”計劃和 2022 年遠景目標規(guī)劃中，未來十年的國內生產總值平均增長將在 %左右。目前我國人均年收入已達 1,090 美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、天津及周邊一些地區(qū)已達到或超過 3,000 美元，連續(xù)保持了國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。（一）社會消費水平穩(wěn)步提高在良好的宏觀經濟環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質量型轉變。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。休閑運動性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢，高品位、質量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費心理。（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國經濟發(fā)展的新經濟增長點，逐步成長為我國國民經濟的支柱產業(yè)之一。黨中央、國務院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2022 ）81 號文件《關于加強旅游業(yè)發(fā)展的通知》 ，將旅游業(yè)列為國民經濟的支柱產業(yè)，制定了確實的發(fā)展措施，并出臺了有關保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》 。（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機遇目前，我國第一、二、三產業(yè)穩(wěn)定增長，主要經濟結構不斷得到改善，經濟運行質量不斷得到提高。在宏觀經濟較快增長的同時，通貨膨脹水平卻相當?shù)?，各類價格水平變動均較平穩(wěn)。隨著生活水平的進一步提高，人們對居住的空間和品位追求上升到更高的層次。在充分考慮到經濟可行、技術可能、環(huán)境保護和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結合的住宅受到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團體等集體休閑度假消費的需求，大家庭、大團體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產時段使用權，人們可以根據需要選擇適合自己的租賃時段，這使得人們不需要花費大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。二、當?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項目獲得天津市及靜海縣政府大力支持該項目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領導機關的高度重視。2022 年 11 月 28 日，靜?？h專門就此項目召開專題縣長辦公會議，將此項目列為靜?？h農業(yè)生態(tài)觀光一號工程。并要求各有關部門要盡最大努力配合、支持該項目開發(fā)建設。當?shù)卣拇罅χС?，無疑為項目的規(guī)劃、開發(fā)、招商和經營等各項工作的順利開展提供了有力的保障。（二）相關優(yōu)惠政策酒店式湖景別墅的項目發(fā)起人——天津方舟天馬農業(yè)科技公司于 2022 年初獲得了農業(yè)產業(yè)化經營市級重點龍頭企業(yè)、速生豐產林基地項目稱號，并獲得國家財政貼息 3,000 萬貸款以及國家林業(yè)部財政貼息 5,500 萬貸款。三、面臨的良好機遇（一）2022 年北京奧運會為京津地區(qū)帶來大量客流北京申辦 2022 年夏季奧運會成功，將為京津地區(qū)吸引大批國內外游客提供一個極好的機會。天津也將成為重要的比賽場地之一，屆時將吸引大批海外客源和國內客源，并形成一個二至三年的旅游高潮。（二）中國加入 WTO 加速旅游產業(yè)發(fā)展加入世界貿易組織（WTO）會為我國旅游產業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機遇。加入 WTO 對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。我國加入 WTO 以后，將加速旅游相關各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運行機制，外國旅行社將通過合資和獨資方式逐步進入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進入中國的機會增多，也為發(fā)展商務旅游帶來廣闊的市場。（三）旅游業(yè)已經成為促進經濟發(fā)展的新的經濟增長點國內旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動了經濟消費，同時創(chuàng)收了大量的外匯，國內的“五一黃金周”、 “十一黃金周” 以及春節(jié)，更是為國家的經濟發(fā)展作出了巨大的貢獻，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。（四）周遍地區(qū)具有較強的消費能力和市場需求天津及北京經濟發(fā)展迅速，特別是天津市經濟已經連續(xù)十余年增長，多項發(fā)展指標位居全國前列，國內生產總值增幅連續(xù)三年位居全國各省市自治區(qū)前 3 名，呈現(xiàn)越來越強勁的發(fā)展?jié)摿?。北京、天津地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費觀念和消費意識不斷得到增強，特別是對休閑度假消費需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場空間和客源基礎。四、發(fā)起人具備承擔項目建設的優(yōu)勢和能力（一）經營管理能力農業(yè)科技公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。并在此基礎上對各級主管充分授權，造成一種既有目標牽引和利益驅動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。（二）資本運作能力作為本項目資本運作平臺——明德投資將依托農業(yè)科技積極探索資本經營，利用產權機制更大規(guī)模地調動資源并取得了良好的效果。實踐表明，實現(xiàn)這種轉變取決于整個集團的綜合實力和時機。外延的擴張依賴于內涵的做實，機會的撲捉取決于事先的準備。明德投資在進行資本運營時，重點選擇那些有實力、有市場以及與公司有互補性的戰(zhàn)略伙伴。公司的資本運做遵循有利于鞏固企業(yè)已經形成的價值分配制度的原則，并已取得了良好的效果。（三）創(chuàng)新的產權機制和開放的經營理念農業(yè)科技強調追求產權制度和管理制度的優(yōu)化，實現(xiàn)經營管理人員和優(yōu)秀員工持股。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對企業(yè)價值創(chuàng)造的重要作用。第四部分 市場分析一、外部環(huán)境分析（一）天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn)多年來，天津地區(qū)的發(fā)展一直處于中國經濟發(fā)展的第二梯隊，發(fā)展遠遠落后于臨近的北京地區(qū)。但是從 2022 年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項發(fā)展指標位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強勁的發(fā)展?jié)摿?。這與中國的經濟中心轉移的大趨勢是密不可分的。天津是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經濟中心。20 多年來，中國的經濟中心經歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長江三角洲經濟中心的形成，到現(xiàn)階段已經迅速北移，可以預測，未來的十到二十年，中國新經濟中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。環(huán)渤海地區(qū)經濟中心的崛起帶動了天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn)，從經濟學的角度看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著天津的投資價值。因為一個國家在相對的時間內，會將人力、物力、財力向這個國家最具優(yōu)勢的地區(qū)集中，一定階段后，會向第二個梯度轉移。所以經過了珠江三角洲、長江三角洲的發(fā)展過程，以天津為中心的環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時機已到。2022 年后，天津港口優(yōu)勢日漸突出，更使天津地區(qū)具有了無限商機和投資價值。（二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設的開發(fā)啟動，是從上世紀 90 年代初期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經帶動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達到理想狀況。上世紀 90年代末，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。這表明天津高檔住宅市場存在一定潛在需求，因為別墅目標客戶群一般屬于高收入階層，對住房品質要求較高，所以短時期內需求量很大。自此，天津的別墅市場開始日趨成熟，逐步進入了穩(wěn)步增長的時期。經過幾年的開發(fā)建設，天津市的別墅市場正逐步走向成熟。在區(qū)域市場方面，已經擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經濟技術開發(fā)區(qū)的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經濟開發(fā)區(qū)）發(fā)展。特別在天津經濟開發(fā)區(qū)投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來的韓國、日本人已經成為當?shù)貏e墅產品的重要消費者。根據統(tǒng)計分析，天津經濟技術開發(fā)區(qū)近年來別墅建設發(fā)展迅速，占整個天津市的 60%左右，經營狀況良好。目前，天津一部分高端消費群的消費欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場需求。隨著天津經濟環(huán)境的逐步改善，特