高爾夫別墅項目商業(yè)計劃書(編輯修改稿)
2024-08-30 07:32 本頁面
【文章內容簡介】 ，這種“城景相依”的特色為區(qū)域內旅游度假地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了先天條件，使三亞市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成了“旅游帶動地產(chǎn)、地產(chǎn)圍繞旅游”的開發(fā)模式。216。 北京別墅市場分析北京各別墅區(qū)域示意圖n 以2004年為分水嶺，之后的別墅供應量下降明顯圖39：20002008年北京別墅市場新增供應走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)20002004年，北京別墅市場供應量以100萬平方米/年的速度遞增，從2005年開始，新增供應量逐漸走低，2007年為100萬平方米，僅高于2000年的62萬平方米。而2008年別墅新增供應量有所抬頭，達到145萬平方米，但受別墅用地叫停政策的影響，該部分供應以花園洋房這樣的類別墅居多。n 以2006年為分水嶺，近兩年別墅成交量逐年走低圖310：20002008年北京別墅市場成交套數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)由上圖可知，近9年的別墅成交量呈“倒U”型結構。其中，以2006年為最多，達到6000套左右，之后，受供應量走低的影響，成交量出現(xiàn)萎縮，但隨著別墅用地叫停政策的實施，該類產(chǎn)品在市場上的占有率越來越少，尤其是純獨棟別墅項目，顯得更為稀缺，價格也是水漲船高，保值增值潛力更大，因此，別墅市場的需求依然較為旺盛。n 稀缺產(chǎn)品，成交價格逐年飆升圖311：20062008年北京別墅市場成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)目前，市場中的別墅產(chǎn)品越來越稀少，從而導致價格不斷攀高。從20062008年別墅成交均價走勢圖上可以看出，該類產(chǎn)品的價格以20%/年的速度遞增，截止到2008年，已經(jīng)高達17547元/平方米，僅僅兩年的時間，比2006年高出八成多，極具保值增值潛力。2. 客戶定位 以開發(fā)高端客戶群為依托輻射周邊：本項目有著優(yōu)越的地理位置，距離社會精英云集的首都北京在一小時車程內，目標客戶將為項目周邊省市的商務精英等社會上流人群。定向銷售：積極拓展與國內外高端培訓學院關系，加強與各地培訓機構的互動合作關系，進行委托銷售或定向銷售，將大大減少項目運作風險，并為項目快速回籠資金提供較大支持。散客會員：根據(jù)計算，本案別墅項目總套數(shù)體量不大，大概270余套，因此隨出售的別墅贈送的高爾夫俱樂部會籍占可提供總會籍的比例不大，為保證高爾夫場地資源得到充分利用，高爾夫俱樂部會籍建議小部分對散客出售。3. 產(chǎn)品定位 根據(jù)客戶的特點及項目整體定位，建議該項目產(chǎn)品定位為：高端產(chǎn)品為項目形象產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品為主流產(chǎn)品。結合產(chǎn)品定位,建議該項目運營模式為：本項目的運營類型定位為封閉式，即高爾夫俱樂部服務只提供給加入會籍的會員。這樣可以提高本俱樂部知名度及品牌力，吸引各地精英，而且也可以通過會籍的出售快速回收資金，降低運營風險。4. 定價策略基于本項目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，初步確定，本項目開盤定價為：15000元/平方米（大產(chǎn)權別墅）或10000元/平方米（小產(chǎn)權別墅）。5. 銷售策略多元化發(fā)展、互動營銷在滿足國泰高爾夫俱樂部容積率不受影響的情況下，在其中廊坊體育生態(tài)公園地塊打造高端高爾夫及別墅項目，項目重點詮釋會員的私屬功能，強調全封閉式管理，在高爾夫別墅作為關聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展遍地開花的市場情況下，為球場客戶全面的高端需求，提供溝通、交流場地。“一南一北”聯(lián)動營銷，穩(wěn)定收益鑒于目前國內高端客戶需求的不斷增加，及迫切渴望體驗不同球場帶來的不同感受，該項目通過深入調研及參考專業(yè)顧問單位的意見后，分別選址“一南一北”進行聯(lián)動營銷?！耙槐薄笔侵冈诒本┥钜恍r圈內的河北廊坊國泰高爾夫俱樂部內；“一南”是指遠在中國最南端的海南島三亞市，輔助客戶夢想常年隨時打球的需求，補充由于北方地區(qū)冬季近四個月不能上場的缺陷，同時，為高端私屬會員提供更加豐富的打球體驗。會員制、全封閉管理全力打造體驗式營銷通過各種公關活動的舉辦，使目標客戶群真實的體會到本案提倡的生活模式，從而產(chǎn)生購買行為。目前北京市場以會員制全封閉式管理的高爾夫球場，主要以北京華彬高爾夫球場為代表，該球場目前在高端品牌樹立及會員積累方面已經(jīng)取得了良好的業(yè)績及社會形象。該項目的成功為我司后期開發(fā)全封閉式管理模式球場提供了可借鑒的意義，同時在土地政策日益稀缺的環(huán)境下，奠定了為高爾夫未來發(fā)展的走向指出了方向。四、項目優(yōu)勢分析1
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