【正文】 起到不可替代的影響；另一方面，加重了項(xiàng)目自身的文化氛圍。梨園高爾夫項(xiàng)目包括一部分小產(chǎn)權(quán)用地，因此，在銷售這部分別墅的時(shí)候，也存在小產(chǎn)權(quán)房的問題。針對銷售風(fēng)險(xiǎn)問題，我們建議延長蓄水期，以積累客戶資源，可以采取以定制客戶為主導(dǎo)，帶動(dòng)外部客戶認(rèn)購的方式進(jìn)行銷售，這樣便于集聚項(xiàng)目人氣。作為球場的經(jīng)營管理者，應(yīng)該積極的整合資源，改變固有的經(jīng)營模式，發(fā)揮高球場的特殊資源優(yōu)勢，尋找更多有效的營銷平臺(tái)。項(xiàng)目計(jì)劃2010年3月開工，2011年3月竣工。前期準(zhǔn)備階段從2009年5月2010年2月，計(jì)劃時(shí)間7個(gè)月。而對于三亞落筆洞項(xiàng)目來說，由于氣候條件優(yōu)越，一年四季都可以打球，而且當(dāng)?shù)芈糜钨Y源極為豐富，項(xiàng)目本身就在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，盡可能多的留住游客進(jìn)入球場，也是擴(kuò)大客源的途徑之一。對于定制客戶可以給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，如：購買別墅贈(zèng)送高爾夫球場會(huì)籍等等，來吸引更多內(nèi)部高端人士進(jìn)入，以提高產(chǎn)品檔次和含金量。此外，周邊同質(zhì)競爭項(xiàng)目較多，且多處于正常運(yùn)營階段，這對于一個(gè)剛剛起步、尚未動(dòng)工的高爾夫別墅項(xiàng)目來說，外部環(huán)境存在較強(qiáng)競爭性。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對策1. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)216。該項(xiàng)目的成功為我司后期開發(fā)全封閉式管理模式球場提供了可借鑒的意義，同時(shí)在土地政策日益稀缺的環(huán)境下，奠定了為高爾夫未來發(fā)展的走向指出了方向。結(jié)合產(chǎn)品定位,建議該項(xiàng)目運(yùn)營模式為：本項(xiàng)目的運(yùn)營類型定位為封閉式，即高爾夫俱樂部服務(wù)只提供給加入會(huì)籍的會(huì)員。n 以2006年為分水嶺，近兩年別墅成交量逐年走低圖310：20002008年北京別墅市場成交套數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)由上圖可知，近9年的別墅成交量呈“倒U”型結(jié)構(gòu)。 三亞宏觀環(huán)境216。三、項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場分析1. 宏觀層面 廊坊宏觀環(huán)境216。會(huì)員制、封閉式管理，高端定制別墅，保證項(xiàng)目的私屬性與高端定位。高爾夫球場與別墅相互依托與支持，進(jìn)入良性的運(yùn)營循環(huán)，能夠達(dá)到雙贏的效果。2. 我國高爾夫房地產(chǎn)市場前景展望216。 三亞高爾夫房地產(chǎn)市場216。216。 北京、廊坊周邊高爾夫球場發(fā)展情況n 北京周邊高爾夫球場發(fā)展情況初步統(tǒng)計(jì)：北京市有43個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，泛北京范圍內(nèi)有8個(gè)大型的高爾夫球場。 京、廊坊高爾夫房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀216。新興收入增長迅速，大有趕超之勢。廊坊地區(qū)及周邊有8個(gè)高爾夫球場，其中5個(gè)項(xiàng)目帶有別墅項(xiàng)目，2個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備建設(shè)別墅或公寓項(xiàng)目。究其原因，與大部分三亞高爾夫球場開業(yè)時(shí)間較短、處于試營業(yè)階段、相關(guān)住宅配套尚未開發(fā)有關(guān)。球場除必要設(shè)施外，多設(shè)計(jì)為別墅或高級(jí)公寓，以加快投資回收。B. 客戶特征—高端定制式別墅本項(xiàng)目為該院專屬休閑度假場所。4 項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容.占地面積（畝）別墅建筑面積（萬平方米）會(huì)所建筑面積（萬平方米）261016本次開發(fā)的地塊位于項(xiàng)目東南角，占地面積2610畝，包括一個(gè)18洞的高爾夫球場、高爾夫別墅及會(huì)所，其中，別墅建筑面積16萬平方米，會(huì)所建筑面積5000平方米。這些重大基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，在提升廊坊城市價(jià)值的同時(shí)更使廊坊在新一輪的發(fā)展中占盡了先機(jī)。而2008年別墅新增供應(yīng)量有所抬頭，達(dá)到145萬平方米，但受別墅用地叫停政策的影響，該部分供應(yīng)以花園洋房這樣的類別墅居多。3. 產(chǎn)品定位 根據(jù)客戶的特點(diǎn)及項(xiàng)目整體定位，建議該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：高端產(chǎn)品為項(xiàng)目形象產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品為主流產(chǎn)品。目前北京市場以會(huì)員制全封閉式管理的高爾夫球場，主要以北京華彬高爾夫球場為代表，該球場目前在高端品牌樹立及會(huì)員積累方面已經(jīng)取得了良好的業(yè)績及社會(huì)形象。l 客群優(yōu)勢：地產(chǎn)銷售的最高境界屬于“定向打造”。 銷售風(fēng)險(xiǎn)在270棟別墅中，定制100棟，按兩年的銷售周期計(jì)算，去化率達(dá)到80%的前提下，如果以預(yù)售方式進(jìn)行銷售，；如果以現(xiàn)房的方式進(jìn)行銷售，月均銷售套數(shù)將達(dá)到10套，這對于一個(gè)高爾夫別墅項(xiàng)目來說，操作起來難度較大。在對外銷售的時(shí)候，應(yīng)大力宣傳“長江商學(xué)院”這一金字招牌，形成特定的“圈子”文化。如：經(jīng)常舉辦一些內(nèi)部人士、外部人士的體育競技活動(dòng)，以解決客源問題，提高球場使用率，增加營業(yè)收入；此外，在經(jīng)營過程中，不斷改善服務(wù)環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量，具備吸引各種賽事舉辦的條件。 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃分為三個(gè)階段：前期準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工