高爾夫別墅項目商業(yè)計劃書-閱讀頁
2024-08-22 07:32本頁面
【正文】 正亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設的行為，要嚴格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進行建設。 銷售風險在270棟別墅中，定制100棟，按兩年的銷售周期計算，去化率達到80%的前提下，如果以預售方式進行銷售，；如果以現(xiàn)房的方式進行銷售，月均銷售套數(shù)將達到10套，這對于一個高爾夫別墅項目來說，操作起來難度較大。而受金融危機等大環(huán)境的影響，眾多高端客戶的資產(chǎn)都出現(xiàn)不同程度的縮水，購買力有所削減，費用支出部分會進行相應調(diào)整，這對高端項目的去化也會產(chǎn)生一定影響。雖然中間穿插了許多銷售型別墅，但這部分資金來源畢竟是短期的，當別墅銷售完畢以后，高額的管理成本，如：草皮護理、球場維修、服務人員費用以及各種營業(yè)費用等支出會明顯加大，如果經(jīng)營不善，也會面臨虧損的風險。 以內(nèi)部帶動外部實現(xiàn)銷售。在對外銷售的時候，應大力宣傳“長江商學院”這一金字招牌，形成特定的“圈子”文化。此外，兩年的銷售周期對于大多數(shù)別墅項目來說，都存在一定難度，因此，建議適當延長銷售周期，以降低銷售階段帶來的風險。216。對于一個高爾夫別墅項目來說，前期的產(chǎn)品銷售階段固然重要，但它不過是個短期行為，而后期的場館運營才是一個項目成功的關(guān)鍵所在。如：經(jīng)常舉辦一些內(nèi)部人士、外部人士的體育競技活動，以解決客源問題，提高球場使用率，增加營業(yè)收入；此外，在經(jīng)營過程中，不斷改善服務環(huán)境和服務質(zhì)量，具備吸引各種賽事舉辦的條件。六、投資估算和開發(fā)計劃（估算內(nèi)容為高爾夫球場建設+會員股東的別墅建設）根據(jù)梨園項目實際情況，項目設計了一套投資方案，對并這套方案進行了分析。1. 項目投資估算 項目開發(fā)成本估算項目成本估算 單價(元/畝，元/平方米)/費率（%）適用面積（畝/平方米）總成本（元）備注 28020000 租地費用80019001520000租地費用800元/畝*年 地上附著物補償費用10000 1900 19000000 1萬元/畝150000507500000小產(chǎn)權(quán)，20棟別墅土地 2050000 3515000525000含測繪、施工圖審查、國內(nèi)設計勘察、臨時設施費2015000300000含交評、環(huán)評、消檢、電檢、臨水、臨電、兩項基金（水泥、砌體磚）%150001000000%，約100萬元1515000225000 61000000 100010000 10000000 30005000 15000000 取5000平方米計算 球場建設費 2003 36000000 10600000 7015000 1050000按經(jīng)驗數(shù)值估計單價3015000450000含熱力交換站、消防站、人防、地面停車場等70300002100000 針對高爾夫球場和別墅之外項目用地部分的市政配套 高爾夫球場配套 7000000 項目（高爾夫球場+20棟別墅）總投資112810000 開發(fā)費用估算216。其中本項目位于整體項目規(guī)劃的東南角，占地面積2610畝，包括1個標準18洞高爾夫球場，16萬平方米別墅的建設。 項目開發(fā)進度計劃表 本項目進度計劃分為三個階段：前期準備階段、施工階段、竣工驗收階段。其中，2009年5月2010年1月為策劃準備與施工圖設計階段，主要是項目策劃，可行性研究與論證，設計方案擬定，項目資金籌措及主體工程、土建裝修工程與設備安裝工程設計和預算；2010年1月2010年2月為手續(xù)審批與招投標階段，本階段內(nèi)完成土地、城建、規(guī)劃、環(huán)保、消防、水電等各種手續(xù)審批，同時擬訂工程標底，進行施工隊伍招投標，確定施工單位?？⒐を炇针A段為2011年3月，計劃時間1個月。由于公司注冊資本金為20000萬元，又由于公司凈資產(chǎn)在地塊開發(fā)過程中產(chǎn)生增值，故公司有能力履行對會員股東的承諾：會員股東投資1000萬元成立公司運作項目2年內(nèi)，在會員股東依約退股時，可以獲得分別位于廊坊、三亞的高爾夫球場別墅各一棟（單棟建筑面積不小于500平方米），并且獲得上述兩個球場的球證20個（每個球場
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