高爾夫別墅項目商業(yè)計劃書-wenkub
2022-08-31 07:32:16 本頁面
【正文】 墅中高爾夫別墅升值潛力最大上世界90年代，高爾夫別墅的消費者主要是境外人士；到2000年，國內(nèi)的消費者日漸增多；2007年，高爾夫別墅70％的買家是國內(nèi)成功人士。 三亞高爾夫別墅市場情況n 三亞高爾夫別墅市場概況易居監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，三亞高爾夫球場大多配建有別墅，其中早期的高爾夫球場其配建別墅是為方便會員來此打球提供的，比如日出觀光高爾夫球場；近期開業(yè)的高爾夫球場，其住宅開發(fā)規(guī)模大，面對的客群不僅是會員客戶，而是廣大的房地產(chǎn)置業(yè)客戶，比如亞龍灣高爾夫球場和清水灣。 三亞高爾夫球場發(fā)展概況據(jù)易居中國不完全統(tǒng)計，三亞市及周邊有七個高爾夫球場。場外別墅一般先有球場，開發(fā)商借勢開發(fā)別墅。 北京—廊坊高爾夫別墅市場分析n 北京及周邊地區(qū)別墅分布據(jù)不完全統(tǒng)計，北京市高爾夫別墅物業(yè)，總數(shù)已經(jīng)達(dá)到20多個。 北京及廊坊高爾夫球場經(jīng)營模式傳統(tǒng)意義上，高爾夫球場的收入有直接的會籍銷售收入，會員、非會員打球消費（收入），賓館、酒店、專賣店、鄉(xiāng)村俱樂部、SPA等營業(yè)收入。遠(yuǎn)郊圈和中心圈內(nèi)主要有十個高爾夫球場相對集中的板塊，分別為十三陵水庫圈，潮白河圈，西山圈，亞奧圈，機場板塊，燕郊潮白河，通州永定河，京南，京西永定河，京西板塊。此后，高爾夫球場在中國大量發(fā)展。短短二十多年的發(fā)展，球場如雨后春筍，已經(jīng)突破了300家，并以逐年上升的比例遞增。n 廊坊及周邊高爾夫球場發(fā)展情況環(huán)北京地區(qū)有8個高爾夫球場，主要集中在廊坊和保定涿州地區(qū)。高爾夫新興的收入增長點來自于：頂級富豪住宅銷售收入、高爾夫旅游和高爾夫比賽等。從別墅與球場位置關(guān)系看，分為兩大類：場內(nèi)別墅和場外別墅，以場外別墅為主。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年底前，北京將有45個高爾夫球場，其中15個項目附帶高爾夫別墅項目，其中10個為同一開發(fā)商開發(fā)，5個項目為兩個開發(fā)商開發(fā)。目前已建成的全部為18洞標(biāo)準(zhǔn)球場，其中有兩個球場的規(guī)劃球洞數(shù)分別為36洞和54洞，即23個標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場。三亞的高爾夫別墅市場處于發(fā)展的起步階段，高爾夫別墅在建及建成項目較少。從價格走勢上來看，高爾夫別墅較之其它頂級別墅價格上漲更快，因為它更具稀缺性。球場之后跟進的往往是房地產(chǎn)項目，比如別墅、會所等。 項目區(qū)位項目區(qū)位圖 本項目地塊位于廊坊萬莊生態(tài)城藝林文化公園內(nèi)，北側(cè)緊鄰北京市大興區(qū)，項目距離京津塘高速路采育出口十公里，駕車至北京CBD中心商務(wù)區(qū)35分鐘可到達(dá)，至首都機場50分鐘可到達(dá)，處在環(huán)北京一小時經(jīng)濟圈內(nèi)。 項目特征A. 產(chǎn)品特征—高爾夫球場+高爾夫別墅06年起國家明令禁止高爾夫建設(shè)用地，新開高爾夫項目稀少，本項目不僅擁有大規(guī)模高配置的高爾夫球場，同時場地內(nèi)規(guī)劃有高端別墅，為會員提供全方位服務(wù)的同時，成為項目的一大收入增長點。216。3. 項目建設(shè)基本方案本項目2009年11月進行前期工作，預(yù)計2010年3月開工，2011年3月全部竣工，施工工期約13個月。由廊坊、北京和天津三地交叉組成的“三點式輻射”經(jīng)濟發(fā)展互補帶，加上首都第二機場的興建，都為廊坊的經(jīng)濟騰飛和區(qū)域發(fā)展奠定了堅實而長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)。按規(guī)劃，亦莊的L2線將延伸至廊坊市區(qū)，八通線延伸至廊坊燕郊，并在萬莊設(shè)站。由于房地產(chǎn)泡沫曾給三亞造成過不好的負(fù)面影響，所以在新的城市發(fā)展規(guī)劃中在結(jié)合地區(qū)資源和區(qū)域特色的基礎(chǔ)上，采取了保護并控制可開發(fā)土地資源和控制新區(qū)開發(fā)的限制性政策。 北京別墅市場分析北京各別墅區(qū)域示意圖n 以2004年為分水嶺，之后的別墅供應(yīng)量下降明顯圖39：20002008年北京別墅市場新增供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)20002004年，北京別墅市場供應(yīng)量以100萬平方米/年的速度遞增，從2005年開始，新增供應(yīng)量逐漸走低，2007年為100萬平方米，僅高于2000年的62萬平方米。n 稀缺產(chǎn)品，成交價格逐年飆升圖311：20062008年北京別墅市場成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：易居CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)目前，市場中的別墅產(chǎn)品越來越稀少，從而導(dǎo)致價格不斷攀高。散客會員：根據(jù)計算，本案別墅項目總套數(shù)體量不大，大概270余套，因此隨出售的別墅贈送的高爾夫俱樂部會籍占可提供總會籍的比例不大，為保證高爾夫場地資源得到充分利用，高爾夫俱樂部會籍建議小部分對散客出售。4. 定價策略基于本項目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，初步確定，本項目開盤定價為：1
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