高爾夫別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)-wenkub
2022-08-31 07:32:16 本頁(yè)面
【正文】 墅中高爾夫別墅升值潛力最大上世界90年代，高爾夫別墅的消費(fèi)者主要是境外人士；到2000年，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)者日漸增多；2007年，高爾夫別墅70％的買(mǎi)家是國(guó)內(nèi)成功人士。 三亞高爾夫別墅市場(chǎng)情況n 三亞高爾夫別墅市場(chǎng)概況易居監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，三亞高爾夫球場(chǎng)大多配建有別墅，其中早期的高爾夫球場(chǎng)其配建別墅是為方便會(huì)員來(lái)此打球提供的，比如日出觀光高爾夫球場(chǎng)；近期開(kāi)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)，其住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模大，面對(duì)的客群不僅是會(huì)員客戶，而是廣大的房地產(chǎn)置業(yè)客戶，比如亞龍灣高爾夫球場(chǎng)和清水灣。 三亞高爾夫球場(chǎng)發(fā)展概況據(jù)易居中國(guó)不完全統(tǒng)計(jì)，三亞市及周邊有七個(gè)高爾夫球場(chǎng)。場(chǎng)外別墅一般先有球場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商借勢(shì)開(kāi)發(fā)別墅。 北京—廊坊高爾夫別墅市場(chǎng)分析n 北京及周邊地區(qū)別墅分布據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市高爾夫別墅物業(yè)，總數(shù)已經(jīng)達(dá)到20多個(gè)。 北京及廊坊高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式傳統(tǒng)意義上，高爾夫球場(chǎng)的收入有直接的會(huì)籍銷售收入，會(huì)員、非會(huì)員打球消費(fèi)（收入），賓館、酒店、專賣(mài)店、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、SPA等營(yíng)業(yè)收入。遠(yuǎn)郊圈和中心圈內(nèi)主要有十個(gè)高爾夫球場(chǎng)相對(duì)集中的板塊，分別為十三陵水庫(kù)圈，潮白河圈，西山圈，亞奧圈，機(jī)場(chǎng)板塊，燕郊潮白河，通州永定河，京南，京西永定河，京西板塊。此后，高爾夫球場(chǎng)在中國(guó)大量發(fā)展。短短二十多年的發(fā)展，球場(chǎng)如雨后春筍，已經(jīng)突破了300家，并以逐年上升的比例遞增。n 廊坊及周邊高爾夫球場(chǎng)發(fā)展情況環(huán)北京地區(qū)有8個(gè)高爾夫球場(chǎng)，主要集中在廊坊和保定涿州地區(qū)。高爾夫新興的收入增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)自于：頂級(jí)富豪住宅銷售收入、高爾夫旅游和高爾夫比賽等。從別墅與球場(chǎng)位置關(guān)系看，分為兩大類：場(chǎng)內(nèi)別墅和場(chǎng)外別墅，以場(chǎng)外別墅為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年底前，北京將有45個(gè)高爾夫球場(chǎng)，其中15個(gè)項(xiàng)目附帶高爾夫別墅項(xiàng)目，其中10個(gè)為同一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，5個(gè)項(xiàng)目為兩個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。目前已建成的全部為18洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，其中有兩個(gè)球場(chǎng)的規(guī)劃球洞數(shù)分別為36洞和54洞，即23個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)。三亞的高爾夫別墅市場(chǎng)處于發(fā)展的起步階段，高爾夫別墅在建及建成項(xiàng)目較少。從價(jià)格走勢(shì)上來(lái)看，高爾夫別墅較之其它頂級(jí)別墅價(jià)格上漲更快，因?yàn)樗呦∪毙?。球?chǎng)之后跟進(jìn)的往往是房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如別墅、會(huì)所等。 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位圖 本項(xiàng)目地塊位于廊坊萬(wàn)莊生態(tài)城藝林文化公園內(nèi)，北側(cè)緊鄰北京市大興區(qū)，項(xiàng)目距離京津塘高速路采育出口十公里，駕車(chē)至北京CBD中心商務(wù)區(qū)35分鐘可到達(dá)，至首都機(jī)場(chǎng)50分鐘可到達(dá)，處在環(huán)北京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。 項(xiàng)目特征A. 產(chǎn)品特征—高爾夫球場(chǎng)+高爾夫別墅06年起國(guó)家明令禁止高爾夫建設(shè)用地，新開(kāi)高爾夫項(xiàng)目稀少，本項(xiàng)目不僅擁有大規(guī)模高配置的高爾夫球場(chǎng)，同時(shí)場(chǎng)地內(nèi)規(guī)劃有高端別墅，為會(huì)員提供全方位服務(wù)的同時(shí)，成為項(xiàng)目的一大收入增長(zhǎng)點(diǎn)。216。3. 項(xiàng)目建設(shè)基本方案本項(xiàng)目2009年11月進(jìn)行前期工作，預(yù)計(jì)2010年3月開(kāi)工，2011年3月全部竣工，施工工期約13個(gè)月。由廊坊、北京和天津三地交叉組成的“三點(diǎn)式輻射”經(jīng)濟(jì)發(fā)展互補(bǔ)帶，加上首都第二機(jī)場(chǎng)的興建，都為廊坊的經(jīng)濟(jì)騰飛和區(qū)域發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)而長(zhǎng)遠(yuǎn)的基礎(chǔ)。按規(guī)劃，亦莊的L2線將延伸至廊坊市區(qū)，八通線延伸至廊坊燕郊，并在萬(wàn)莊設(shè)站。由于房地產(chǎn)泡沫曾給三亞造成過(guò)不好的負(fù)面影響，所以在新的城市發(fā)展規(guī)劃中在結(jié)合地區(qū)資源和區(qū)域特色的基礎(chǔ)上，采取了保護(hù)并控制可開(kāi)發(fā)土地資源和控制新區(qū)開(kāi)發(fā)的限制性政策。 北京別墅市場(chǎng)分析北京各別墅區(qū)域示意圖n 以2004年為分水嶺，之后的別墅供應(yīng)量下降明顯圖39：20002008年北京別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)20002004年，北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)量以100萬(wàn)平方米/年的速度遞增，從2005年開(kāi)始，新增供應(yīng)量逐漸走低，2007年為100萬(wàn)平方米，僅高于2000年的62萬(wàn)平方米。n 稀缺產(chǎn)品，成交價(jià)格逐年飆升圖311：20062008年北京別墅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)目前，市場(chǎng)中的別墅產(chǎn)品越來(lái)越稀少，從而導(dǎo)致價(jià)格不斷攀高。散客會(huì)員：根據(jù)計(jì)算，本案別墅項(xiàng)目總套數(shù)體量不大，大概270余套，因此隨出售的別墅贈(zèng)送的高爾夫俱樂(lè)部會(huì)籍占可提供總會(huì)籍的比例不大，為保證高爾夫場(chǎng)地資源得到充分利用，高爾夫俱樂(lè)部會(huì)籍建議小部分對(duì)散客出售。4. 定價(jià)策略基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場(chǎng)上其他同類樓盤(pán)的情況，初步確定，本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)定價(jià)為：1
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