高爾夫別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(文件)
【正文】 5000元/平方米（大產(chǎn)權(quán)別墅）或10000元/平方米（小產(chǎn)權(quán)別墅）。會(huì)員制、全封閉管理全力打造體驗(yàn)式營銷通過各種公關(guān)活動(dòng)的舉辦，使目標(biāo)客戶群真實(shí)的體會(huì)到本案提倡的生活模式，從而產(chǎn)生購買行為。2. 規(guī)模優(yōu)勢：項(xiàng)目整體打造高端高爾夫俱樂部，并由國際之名大師設(shè)計(jì)、知名團(tuán)隊(duì)重金打造。4. 文化優(yōu)勢：通過高爾夫俱樂部內(nèi)部書畫藝術(shù)中心的成立，整合了名人資源優(yōu)勢，一方面，為提高項(xiàng)目整體的品牌作用起到不可替代的影響；另一方面，加重了項(xiàng)目自身的文化氛圍。2006年，國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，明確了像別墅、高爾夫球場、賽馬場和黨政事業(yè)單位培訓(xùn)中心等建設(shè)項(xiàng)目的叫停。梨園高爾夫項(xiàng)目包括一部分小產(chǎn)權(quán)用地，因此，在銷售這部分別墅的時(shí)候，也存在小產(chǎn)權(quán)房的問題。 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)曾經(jīng)有報(bào)告指出，長期以來，全國至少有80%的球場處于虧損狀態(tài)，真正能靠經(jīng)營球場而賺錢的項(xiàng)目少之又少。針對(duì)銷售風(fēng)險(xiǎn)問題，我們建議延長蓄水期，以積累客戶資源，可以采取以定制客戶為主導(dǎo)，帶動(dòng)外部客戶認(rèn)購的方式進(jìn)行銷售，這樣便于集聚項(xiàng)目人氣。先運(yùn)營球場部分，等場地成熟之后再考慮加推現(xiàn)房別墅產(chǎn)品，也不失為一記良策。作為球場的經(jīng)營管理者，應(yīng)該積極的整合資源，改變固有的經(jīng)營模式，發(fā)揮高球場的特殊資源優(yōu)勢，尋找更多有效的營銷平臺(tái)。項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)如下： 用地面積畝建筑面積平方米小產(chǎn)權(quán)別墅597160000高爾夫球場20031335400會(huì)所面積105000總征地面積2610注：會(huì)所面積的確定是參考北京地區(qū)高爾夫球場會(huì)所面積得來，初步制定會(huì)所面積為5000平方米。項(xiàng)目計(jì)劃2010年3月開工，2011年3月竣工。施工階段自2010年3月2011年2月，計(jì)劃時(shí)間12個(gè)月。七、財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析結(jié)論針對(duì)廊坊項(xiàng)目，公司投入自有資金12220萬元；針對(duì)三亞項(xiàng)目，由于項(xiàng)目地址有待比選，故其1700畝用地的開發(fā)投資比照廊坊項(xiàng)目，約需投資7990萬元，兩地項(xiàng)目總計(jì)投資20210萬元。前期準(zhǔn)備階段從2009年5月2010年2月，計(jì)劃時(shí)間7個(gè)月。 期間費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用估算 單價(jià)/費(fèi)率適用面積總成本（元）備注1%15000 8470000 按除土地費(fèi)用外的開發(fā)費(fèi)用的1%10000 1000000 定向股東銷售0 自有資金一步到位，沒有財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用合計(jì)9470000 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算投資方案：項(xiàng)目總投資（億元）(一)開發(fā)費(fèi)用（二）期間費(fèi)用項(xiàng)目總投資合計(jì)2. 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 開發(fā)分期項(xiàng)目總占地面積為14000畝，分為5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場。而對(duì)于三亞落筆洞項(xiàng)目來說，由于氣候條件優(yōu)越，一年四季都可以打球，而且當(dāng)?shù)芈糜钨Y源極為豐富，項(xiàng)目本身就在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，盡可能多的留住游客進(jìn)入球場，也是擴(kuò)大客源的途徑之一。 擴(kuò)大客源，增加營業(yè)收入，保障球場正常運(yùn)營。對(duì)于定制客戶可以給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，如：購買別墅贈(zèng)送高爾夫球場會(huì)籍等等，來吸引更多內(nèi)部高端人士進(jìn)入，以提高產(chǎn)品檔次和含金量。2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策 216。此外，周邊同質(zhì)競爭項(xiàng)目較多，且多處于正常運(yùn)營階段，這對(duì)于一個(gè)剛剛起步、尚未動(dòng)工的高爾夫別墅項(xiàng)目來說，外部環(huán)境存在較強(qiáng)競爭性。216。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策1. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)216。2006年以前國家發(fā)改委的用地項(xiàng)目目錄中，高爾夫球場建設(shè)用地為限制類，2006年版的用地項(xiàng)目目錄中，將高爾夫球場建設(shè)用地從限制變更為禁止。該項(xiàng)目的成功為我司后期開發(fā)全封閉式管理模式球場提供了可借鑒的意義，同時(shí)在土地政策日益稀缺的環(huán)境下，奠定了為高爾夫未來發(fā)展的走向指出了方向。“一南一北”聯(lián)動(dòng)營銷，穩(wěn)定收益鑒于目前國內(nèi)高端客戶需求的不斷增加，及迫切渴望體驗(yàn)不同球場帶來的不同感受，該項(xiàng)目通過深入調(diào)研及參考專業(yè)顧問單位的意見后，分別選址“一南一北”進(jìn)行聯(lián)動(dòng)營銷。結(jié)合產(chǎn)品定位,建議該項(xiàng)目運(yùn)營模式為：本項(xiàng)目的運(yùn)營類型定位為封閉式，即高爾夫俱樂部服務(wù)只提供給加入會(huì)籍的會(huì)員。2. 客戶定位 以開發(fā)高端客戶群為依托輻射周邊：本項(xiàng)目有著優(yōu)越的地理位置，距離社會(huì)精英云集的首都北京在一小時(shí)車程內(nèi)，目標(biāo)客戶將為項(xiàng)目周邊省市的商務(wù)精英等社會(huì)上流人群。
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