高爾夫別墅項目商業(yè)計劃書(文件)
【正文】 5000元/平方米（大產(chǎn)權別墅）或10000元/平方米（小產(chǎn)權別墅）。會員制、全封閉管理全力打造體驗式營銷通過各種公關活動的舉辦，使目標客戶群真實的體會到本案提倡的生活模式，從而產(chǎn)生購買行為。2. 規(guī)模優(yōu)勢：項目整體打造高端高爾夫俱樂部，并由國際之名大師設計、知名團隊重金打造。4. 文化優(yōu)勢：通過高爾夫俱樂部內(nèi)部書畫藝術中心的成立，整合了名人資源優(yōu)勢，一方面，為提高項目整體的品牌作用起到不可替代的影響；另一方面，加重了項目自身的文化氛圍。2006年，國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，明確了像別墅、高爾夫球場、賽馬場和黨政事業(yè)單位培訓中心等建設項目的叫停。梨園高爾夫項目包括一部分小產(chǎn)權用地，因此，在銷售這部分別墅的時候，也存在小產(chǎn)權房的問題。 運營風險曾經(jīng)有報告指出，長期以來，全國至少有80%的球場處于虧損狀態(tài)，真正能靠經(jīng)營球場而賺錢的項目少之又少。針對銷售風險問題，我們建議延長蓄水期，以積累客戶資源，可以采取以定制客戶為主導，帶動外部客戶認購的方式進行銷售，這樣便于集聚項目人氣。先運營球場部分，等場地成熟之后再考慮加推現(xiàn)房別墅產(chǎn)品，也不失為一記良策。作為球場的經(jīng)營管理者，應該積極的整合資源，改變固有的經(jīng)營模式，發(fā)揮高球場的特殊資源優(yōu)勢，尋找更多有效的營銷平臺。項目基礎指標如下： 用地面積畝建筑面積平方米小產(chǎn)權別墅597160000高爾夫球場20031335400會所面積105000總征地面積2610注：會所面積的確定是參考北京地區(qū)高爾夫球場會所面積得來，初步制定會所面積為5000平方米。項目計劃2010年3月開工，2011年3月竣工。施工階段自2010年3月2011年2月，計劃時間12個月。七、財務與投資價值分析結論針對廊坊項目，公司投入自有資金12220萬元；針對三亞項目，由于項目地址有待比選，故其1700畝用地的開發(fā)投資比照廊坊項目，約需投資7990萬元，兩地項目總計投資20210萬元。前期準備階段從2009年5月2010年2月，計劃時間7個月。 期間費用項目費用估算 單價/費率適用面積總成本（元）備注1%15000 8470000 按除土地費用外的開發(fā)費用的1%10000 1000000 定向股東銷售0 自有資金一步到位，沒有財務費用費用合計9470000 項目總成本費用估算投資方案：項目總投資（億元）(一)開發(fā)費用（二）期間費用項目總投資合計2. 項目開發(fā)計劃 開發(fā)分期項目總占地面積為14000畝，分為5個標準18洞高爾夫球場。而對于三亞落筆洞項目來說，由于氣候條件優(yōu)越，一年四季都可以打球，而且當?shù)芈糜钨Y源極為豐富，項目本身就在風景名勝區(qū)內(nèi)，盡可能多的留住游客進入球場，也是擴大客源的途徑之一。 擴大客源，增加營業(yè)收入，保障球場正常運營。對于定制客戶可以給予適當?shù)膬?yōu)惠，如：購買別墅贈送高爾夫球場會籍等等，來吸引更多內(nèi)部高端人士進入，以提高產(chǎn)品檔次和含金量。2. 項目風險的防范對策 216。此外，周邊同質競爭項目較多，且多處于正常運營階段，這對于一個剛剛起步、尚未動工的高爾夫別墅項目來說，外部環(huán)境存在較強競爭性。216。五、項目風險分析與規(guī)避對策1. 項目風險分析 政策風險216。2006年以前國家發(fā)改委的用地項目目錄中，高爾夫球場建設用地為限制類，2006年版的用地項目目錄中，將高爾夫球場建設用地從限制變更為禁止。該項目的成功為我司后期開發(fā)全封閉式管理模式球場提供了可借鑒的意義，同時在土地政策日益稀缺的環(huán)境下，奠定了為高爾夫未來發(fā)展的走向指出了方向?！耙荒弦槐薄甭?lián)動營銷，穩(wěn)定收益鑒于目前國內(nèi)高端客戶需求的不斷增加，及迫切渴望體驗不同球場帶來的不同感受，該項目通過深入調研及參考專業(yè)顧問單位的意見后，分別選址“一南一北”進行聯(lián)動營銷。結合產(chǎn)品定位,建議該項目運營模式為：本項目的運營類型定位為封閉式，即高爾夫俱樂部服務只提供給加入會籍的會員。2. 客戶定位 以開發(fā)高端客戶群為依托輻射周邊：本項目有著優(yōu)越的地理位置，距離社會精英云集的首都北京在一小時車程內(nèi)，目標客戶將為項目周邊省市的商務精英等社會上流人群。
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