高爾夫別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書-在線瀏覽
2024-09-13 07:32本頁面
【正文】 樹為主，生活、商業(yè)配套設(shè)施欠缺。項(xiàng)目收入主要來自別墅銷售收入和高爾夫球場收入，其中，高爾夫球場收入包括兩部分：一是會(huì)籍的直接銷售收入，二是球場的經(jīng)營收入，包括會(huì)員打球收入，酒店、賓館、專賣店、SPA等營業(yè)收入。4 項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容.占地面積（畝）別墅建筑面積（萬平方米）會(huì)所建筑面積（萬平方米）261016本次開發(fā)的地塊位于項(xiàng)目東南角，占地面積2610畝，包括一個(gè)18洞的高爾夫球場、高爾夫別墅及會(huì)所，其中，別墅建筑面積16萬平方米，會(huì)所建筑面積5000平方米。 廊坊市發(fā)展規(guī)劃環(huán)境廊坊市地處京、津兩地之間的卓越區(qū)位優(yōu)勢，使得它成為了連接北京和天津兩大直轄市的唯一紐帶，更具備了依托京、津兩地資源借勢發(fā)展的先天優(yōu)勢。根據(jù)北京市發(fā)改委的規(guī)劃戰(zhàn)略，首都第二機(jī)場的興建承擔(dān)著“統(tǒng)籌京津冀發(fā)展”的重要戰(zhàn)略意義。另外，隨著京冀一體化步伐的加快，未來將有兩條輕軌連接北京和廊坊。這些重大基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，在提升廊坊城市價(jià)值的同時(shí)更使廊坊在新一輪的發(fā)展中占盡了先機(jī)。 三亞市政規(guī)劃環(huán)境根據(jù)《三亞市（1995—2010）城市總體規(guī)劃》的部署，三亞市確定了“ 國際性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市”的城市定位，依據(jù)此定位確定了以旅游業(yè)為核心和龍頭、圍繞旅游業(yè)發(fā)展商業(yè)和服務(wù)業(yè)的城市發(fā)展戰(zhàn)略。并依托高速公路和鐵路的興建改造以及博鰲VIP國際商務(wù)機(jī)場的建設(shè)，密切和加強(qiáng)對外聯(lián)系。216。而2008年別墅新增供應(yīng)量有所抬頭，達(dá)到145萬平方米，但受別墅用地叫停政策的影響，該部分供應(yīng)以花園洋房這樣的類別墅居多。其中，以2006年為最多，達(dá)到6000套左右，之后，受供應(yīng)量走低的影響，成交量出現(xiàn)萎縮，但隨著別墅用地叫停政策的實(shí)施，該類產(chǎn)品在市場上的占有率越來越少，尤其是純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，顯得更為稀缺，價(jià)格也是水漲船高，保值增值潛力更大，因此，別墅市場的需求依然較為旺盛。從20062008年別墅成交均價(jià)走勢圖上可以看出，該類產(chǎn)品的價(jià)格以20%/年的速度遞增，截止到2008年，已經(jīng)高達(dá)17547元/平方米，僅僅兩年的時(shí)間，比2006年高出八成多，極具保值增值潛力。定向銷售：積極拓展與國內(nèi)外高端培訓(xùn)學(xué)院關(guān)系，加強(qiáng)與各地培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的互動(dòng)合作關(guān)系，進(jìn)行委托銷售或定向銷售，將大大減少項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，并為項(xiàng)目快速回籠資金提供較大支持。3. 產(chǎn)品定位 根據(jù)客戶的特點(diǎn)及項(xiàng)目整體定位，建議該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：高端產(chǎn)品為項(xiàng)目形象產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品為主流產(chǎn)品。這樣可以提高本俱樂部知名度及品牌力，吸引各地精英，而且也可以通過會(huì)籍的出售快速回收資金，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。5. 銷售策略多元化發(fā)展、互動(dòng)營銷在滿足國泰高爾夫俱樂部容積率不受影響的情況下，在其中廊坊體育生態(tài)公園地塊打造高端高爾夫及別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目重點(diǎn)詮釋會(huì)員的私屬功能，強(qiáng)調(diào)全封閉式管理，在高爾夫別墅作為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展遍地開花的市場情況下，為球場客戶全面的高端需求，提供溝通、交流場地?！耙槐薄笔侵冈诒本┥钜恍r(shí)圈內(nèi)的河北廊坊國泰高爾夫俱樂部內(nèi)；“一南”是指遠(yuǎn)在中國最南端的海南島三亞市，輔助客戶夢想常年隨時(shí)打球的需求，補(bǔ)充由于北方地區(qū)冬季近四個(gè)月不能上場的缺陷，同時(shí)，為高端私屬會(huì)員提供更加豐富的打球體驗(yàn)。目前北京市場以會(huì)員制全封閉式管理的高爾夫球場，主要以北京華彬高爾夫球場為代表，該球場目前在高端品牌樹立及會(huì)員積累方面已經(jīng)取得了良好的業(yè)績及社會(huì)形象。四、項(xiàng)目優(yōu)勢分析1. 交通優(yōu)勢：地處北京周邊一小時(shí)生活圈范圍內(nèi)，緊鄰北京要接天津；球場位于北京周邊廊坊萬莊生態(tài)城藝林文化公園內(nèi)，35分鐘到達(dá)北京CBD，50分鐘到達(dá)首都機(jī)場；80分鐘內(nèi)到達(dá)天津新港。5年內(nèi)，5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞球場結(jié)合，其中還包含一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞燈光球場3. 稀缺優(yōu)勢： 2004年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)國辦發(fā)〔2004〕1號(hào)文件，《關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》。 國家對相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的嚴(yán)格控制，攔腰截?cái)嗔宋磥砩鲜械母郀柗蚯驁鲰?xiàng)目，而諸如國泰高爾夫俱樂部這種大面積的高端球場將在未來市場少之甚少，稀缺屬性明顯。l 客群優(yōu)勢：地產(chǎn)銷售的最高境界屬于“定向打造”。 土地審批問題對高爾夫球場的審批和建設(shè)工作，政府歷來都有比較嚴(yán)格的規(guī)定。土地緊縮政策的實(shí)施，限制了高爾夫球場以及高爾夫別墅項(xiàng)目的入市資格。 大小產(chǎn)權(quán)問題2008年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，通知中指出，要堅(jiān)決遏制并依法糾
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