【正文】 項目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計2004年十月一日之前開始營業(yè)。到時園區(qū)內(nèi)可進行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項目。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式圍繞800畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設(shè)計風(fēng)格獨特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。三、項目規(guī)劃及建設(shè)方案（一）項目地址酒店式湖景別墅二期占地30畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示F3處。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖1 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖2日式別墅。獨特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗東洋風(fēng)格的雅致精巧。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。中式四合院。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。（四）項目實施保障條件項目立項已獲本公司股東方面決議和靜計投資（2003）63號文批準。本項目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達至建設(shè)用地紅線；本項目建設(shè)用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網(wǎng)。第三部分 項目背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟的配合進入2000年以來，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展取得了較為顯著的成績。“九五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近8%。目前我國人均年收入已達1,090美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、**及周邊一些地區(qū)已達到或超過3,000 美元，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點，逐步成長為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。**市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2000）81號文件《關(guān)于加強旅游業(yè)發(fā)展的通知》，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《**市旅游管理辦法》。在宏觀經(jīng)濟較快增長的同時，通貨膨脹水平卻相當?shù)停黝悆r格水平變動均較平穩(wěn)。在充分考慮到經(jīng)濟可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團體等集體休閑度假消費的需求，大家庭、大團體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。二、當?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項目獲得**市及靜海縣政府大力支持該項目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)的高度重視。并要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該項目開發(fā)建設(shè)。（二）相關(guān)優(yōu)惠政策酒店式湖景別墅的項目發(fā)起人——**農(nóng)業(yè)科技公司于2004年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級重點龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項目稱號，并獲得國家財政貼息3,000萬貸款以及國家林業(yè)部財政貼息5,500萬貸款。**也將成為重要的比賽場地之一，屆時將吸引大批海外客源和國內(nèi)客源，并形成一個二至三年的旅游高潮。加入WTO對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點國內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動了經(jīng)濟消費，同時創(chuàng)收了大量的外匯，國內(nèi)的“五一黃金周”、“十一黃金周”以及春節(jié)，更是為國家的經(jīng)濟發(fā)展作出了巨大的貢獻，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。北京、**地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費觀念和消費意識不斷得到增強，特別是對休閑度假消費需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場空間和客源基礎(chǔ)。并在此基礎(chǔ)上對各級主管充分授權(quán)，造成一種既有目標牽引和利益驅(qū)動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。實踐表明，實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個集團的綜合實力和時機。明德投資在進行資本運營時，重點選擇那些有實力、有市場以及與公司有互補性的戰(zhàn)略伙伴。（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機制和開放的經(jīng)營理念農(nóng)業(yè)科技強調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工持股。第四部分 市場分析一、外部環(huán)境分析（一）**地區(qū)投資價值的凸現(xiàn)多年來，**地區(qū)的發(fā)展一直處于中國經(jīng)濟發(fā)展的第二梯隊，發(fā)展遠遠落后于臨近的北京地區(qū)。這與中國的經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)移的大趨勢是密不可分的。20多年來，中國的經(jīng)濟中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長江三角洲經(jīng)濟中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預(yù)測，未來的十到二十年，中國新經(jīng)濟中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。因為一個國家在相對的時間內(nèi)，會將人力、物力、財力向這個國家最具優(yōu)勢的地區(qū)集中，一定階段后，會向第二個梯度轉(zhuǎn)移。2010年后，**港口優(yōu)勢日漸突出，更使**地區(qū)具有了無限商機和投資價值。上世紀90年代末，**別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。自此，**的別墅市場開始日趨成熟，逐步進入了穩(wěn)步增長的時期。在區(qū)域市場方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）發(fā)展。根據(jù)統(tǒng)計分析，**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來別墅建設(shè)發(fā)展迅速，占整個**市的60%左右，經(jīng)營狀況良好。隨著**經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善，特別是作為2008年北京奧運會的分會場，當?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。二、市場需求分析（一）龐大的潛在市場規(guī)模**及北京人口密集，個人家庭休閑度假消費需求旺盛；政府、企業(yè)、社會團體的會議需求量極大。（三）目標客戶分析　　綠色親水的酒店式別墅是商界人士進行業(yè)務(wù)洽談、加強感情交流的重要社交場所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會、新聞發(fā)布會等商業(yè)聚會，為了展示企業(yè)形象和實力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。第五部分 競爭分析一、競爭影響因素分析酒店式湖景別墅座落在**都市生態(tài)園800畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時入住酒店別墅的人們還免費享受“萬畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂休閑運動設(shè)施。（二）交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢。調(diào)查結(jié)果表明，清新的空氣，田園風(fēng)情的裝修，星級酒店式的服務(wù)才能吸引大批客戶前來消費。（四）娛樂項目、配套設(shè)施設(shè)置娛樂項目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費的欲望。酒店式湖景別墅為生態(tài)園二期建設(shè)項目，將盡享一期項目提供的資源與配套設(shè)施。高檔娛樂設(shè)施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等，普通娛樂項目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。（二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式圍繞800畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設(shè)計風(fēng)格獨特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨具特色的經(jīng)營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準目標客戶，在最短的時間內(nèi)將湖景別墅推向市場。一張龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。酒店式湖景別墅項目公司作為生態(tài)園下屬的一個全資子公司，負責酒店式湖景別墅的經(jīng)營管理，目前其核心領(lǐng)導(dǎo)層由方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。在一期項目的建設(shè)過程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設(shè)及經(jīng)營，項目建設(shè)進展順利，經(jīng)營狀況良好。未來引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改進酒店式湖景別墅項目的經(jīng)營發(fā)展狀況，并對未來發(fā)展規(guī)劃做出進一步的修改及完善。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式4幢；三期建設(shè)計劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行調(diào)整和創(chuàng)新。（二）市場開發(fā)項目運作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時，配合不斷擴大的園內(nèi)各類俱樂部的穩(wěn)定會員，并通過他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動消費。二、銷售策略聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂部