【文章內容簡介】 度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。并在此基礎上對各級主管充分授權，造成一種既有目標牽引和利益驅動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。（二）資本運作能力作為本項目資本運作平臺——明德投資將依托農業(yè)科技積極探索資本經營，利用產權機制更大規(guī)模地調動資源并取得了良好的效果。實踐表明，實現這種轉變取決于整個集團的綜合實力和時機。外延的擴張依賴于內涵的做實，機會的撲捉取決于事先的準備。明德投資在進行資本運營時，重點選擇那些有實力、有市場以及與公司有互補性的戰(zhàn)略伙伴。公司的資本運做遵循有利于鞏固企業(yè)已經形成的價值分配制度的原則，并已取得了良好的效果。（三）創(chuàng)新的產權機制和開放的經營理念農業(yè)科技強調追求產權制度和管理制度的優(yōu)化，實現經營管理人員和優(yōu)秀員工持股。在企業(yè)收益分配中體現有突出成就的員工對企業(yè)價值創(chuàng)造的重要作用。第四部分 市場分析一、外部環(huán)境分析（一）**地區(qū)投資價值的凸現多年來，**地區(qū)的發(fā)展一直處于中國經濟發(fā)展的第二梯隊，發(fā)展遠遠落后于臨近的北京地區(qū)。但是從2002年開始，**地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項發(fā)展指標位居全國前列，呈現越來越強勁的發(fā)展?jié)摿Α＿@與中國的經濟中心轉移的大趨勢是密不可分的。**是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經濟中心。20多年來，中國的經濟中心經歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長江三角洲經濟中心的形成，到現階段已經迅速北移，可以預測，未來的十到二十年，中國新經濟中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。環(huán)渤海地區(qū)經濟中心的崛起帶動了**地區(qū)投資價值的凸現，從經濟學的角度看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著**的投資價值。因為一個國家在相對的時間內，會將人力、物力、財力向這個國家最具優(yōu)勢的地區(qū)集中，一定階段后，會向第二個梯度轉移。所以經過了珠江三角洲、長江三角洲的發(fā)展過程，以**為中心的環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時機已到。2010年后，**港口優(yōu)勢日漸突出，更使**地區(qū)具有了無限商機和投資價值。（二）**別墅市場具有良好的發(fā)展空間從市場的角度來說，真正意義上的**別墅建設的開發(fā)啟動，是從上世紀90年代初期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經帶動了**高檔住宅的發(fā)展，但由于**別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達到理想狀況。上世紀90年代末，**別墅市場開始呈現穩(wěn)步增長趨勢。這表明**高檔住宅市場存在一定潛在需求，因為別墅目標客戶群一般屬于高收入階層，對住房品質要求較高，所以短時期內需求量很大。自此，**的別墅市場開始日趨成熟，逐步進入了穩(wěn)步增長的時期。經過幾年的開發(fā)建設，**市的別墅市場正逐步走向成熟。在區(qū)域市場方面，已經擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和**經濟技術開發(fā)區(qū)的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經濟開發(fā)區(qū)）發(fā)展。特別在**經濟開發(fā)區(qū)投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在**著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來的韓國、日本人已經成為當地別墅產品的重要消費者。根據統(tǒng)計分析，**經濟技術開發(fā)區(qū)近年來別墅建設發(fā)展迅速，占整個**市的60%左右，經營狀況良好。目前，**一部分高端消費群的消費欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場需求。隨著**經濟環(huán)境的逐步改善，特別是作為2008年北京奧運會的分會場，當地政府還將加大固定資產投資力度。隨著2008年的日漸臨近，**地區(qū)的別墅市場也日益顯示出其占盡天時、地利的優(yōu)勢，發(fā)展空間不可限量。二、市場需求分析（一）龐大的潛在市場規(guī)模**及北京人口密集，個人家庭休閑度假消費需求旺盛；政府、企業(yè)、社會團體的會議需求量極大。（二）京津一帶強勁的市場需求現代都市人的工作生活節(jié)奏越來越快，每天面對城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，都市生態(tài)園迎合了現代大都會人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內的經典之作。（三）目標客戶分析　　綠色親水的酒店式別墅是商界人士進行業(yè)務洽談、加強感情交流的重要社交場所，是身份的象征，大中型企業(yè)經常要舉辦年會、新聞發(fā)布會等商業(yè)聚會，為了展示企業(yè)形象和實力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。所以本項目目標客戶群主要定位于： ★ 政府職能部門；★ 大中型企事業(yè)單位；★ 高收入的商界人士；★ 高收入的職業(yè)經理人；★ 律師等高收入專業(yè)人士；★ 追求高層次娛樂且具備消費能力的年輕人。第五部分 競爭分析一、競爭影響因素分析酒店式湖景別墅座落在**都市生態(tài)園800畝人工湖畔南側，目前為止是生態(tài)園內唯一的酒店式度假別墅，同時入住酒店別墅的人們還免費享受“萬畝生態(tài)園”內部分配套娛樂休閑運動設施。（一）價格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價格定位時將參照**地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質優(yōu)價為原則，吸引環(huán)渤海經濟圈的客戶。（二）交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢。（三）環(huán)境環(huán)境包括自然環(huán)境、室內裝修環(huán)境、服務環(huán)境、客戶素質等多方面。調查結果表明，清新的空氣，田園風情的裝修，星級酒店式的服務才能吸引大批客戶前來消費。酒店式湖景別墅處在萬畝都市生態(tài)園內，周邊環(huán)境良好，將對客戶造成良好的吸引力。（四）娛樂項目、配套設施設置娛樂項目與配套設施設置的多少直接關系到人們消費的欲望。通過對高收入、高消費階層的消費狀況調查，我們發(fā)現項目設置少，配套設施不完善往往造成客戶興趣消失；綜合項目越多，配套設施越趨完善，一方面可以延長客戶停留時間，另一方面可以引起客戶興趣，并直接影響到營業(yè)收入。酒店式湖景別墅為生態(tài)園二期建設項目，將盡享一期項目提供的資源與配套設施。二、競爭優(yōu)勢分析（一）齊全的配套娛樂設施本項目位于**都市生態(tài)園內，園內高、中、低檔娛樂項目齊全。高檔娛樂設施有馬術俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設施有網球、游泳、垂釣、動物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等，普通娛樂項目有農家采摘、農家飯等。這些項目將成為酒店式湖景別墅的良性補充，為俱樂部客戶提供更多元化的服務與選擇。（二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經營模式圍繞800畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特，服務內容豐富，功能齊全，各類配套設施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補，聯合經營，形成資源共享，都市生態(tài)園內優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨具特色的經營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。（三）龐大的人脈網絡及暢通的宣傳渠道**市方舟旅行社是**市排名前三位的旅行社，也是農業(yè)科技公司的主要股東之一。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯盟資源，找準目標客戶，在最短的時間內將湖景別墅推向市場。同時，同處園區(qū)內的星空企業(yè)培訓公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓服務，馬術俱樂部會員中聚集了大量本地的高收入階層。一張龐大的人脈網絡已經形成。第六部分 經營發(fā)展規(guī)劃農業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經營管理整個都市生態(tài)園。酒店式湖景別墅項目公司作為生態(tài)園下屬的一個全資子公司，負責酒店式湖景別墅的經營管理，目前其核心領導層由方舟天馬農業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。酒店式湖景別墅現有的核心領導層具有豐富的管理經驗及房地產建設經營經驗，由他們全權負責公司組建及其他人員的招聘，并直接對股東——即農業(yè)科技發(fā)展有限公司負責。在一期項目的建設過程中，酒店式湖景別墅現有人員成功的組織了建設及經營，項目建設進展順利，經營狀況良好。隨著項目的推進，人力資源架構及管理體系還將不斷豐富完善。未來引入新的投資者之后，現有股東將與新進股東將共同協(xié)商，在現有基礎上改進酒店式湖景別墅項目的經營發(fā)展狀況，并對未來發(fā)展規(guī)劃做出進一步的修改及完善。從建設上看，該項目的建設分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行當中。二期將建設具有異國情調的酒店式湖景別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式4幢；三期建設計劃為100棟風格迥異的別墅群。該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設總投資2280萬元,占地面積30畝。根據投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設預留50畝可以在現有規(guī)劃的基礎上進行調整和創(chuàng)新。第七部分 市場銷售一、市場計劃（一）市場進入市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網絡，邀請北京、