【正文】 ........36四、不可抗力風險 .................................................36第十二部分 結(jié)論 ...................................................375 / 38前 言本商業(yè)計劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風險控制及項目的投資回報期等投資者關心的各項問題。酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項目的下屬子項目之一，生態(tài)園的整體介紹參見《天津市都市生態(tài)園項目說明書》 。6 / 38第一部分 執(zhí)行概要一、項目概述酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個重要組成部分，是一個集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務等為一體的高檔休閑度假旅游項目。該項目的建設分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行中。該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設總投資 2280 萬元,占地面積 30 畝。二、項目發(fā)起人簡介天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱“農(nóng)業(yè)科技” ）作為本項目的發(fā)起主體，對項目進行總體策劃，并作為投資人投資興建該項目。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團）有限公司和深圳市明德投資有限公司。公司于 2022 年巨資買斷原天津甲 B 立飛足球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。深圳市明德投資有限公司（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于2022 年成立，注冊資本 3,000 萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興的專業(yè)化投資機構(gòu)，主要業(yè)務范圍包括直接投資、項目管理、投資銀行，主要投資方向為旅游、房地產(chǎn)、高科技。8 / 38第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務一、項目的創(chuàng)意和定位（一）項目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅”項目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項目之一。本項目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設為中式、歐洲等不同風格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設宗旨，旨在創(chuàng)造一個融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風景。酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風格的設計以及每棟別墅獨立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關鍵。 從規(guī)劃建設旅游項目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游項目開發(fā)中一個重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂項目共同構(gòu)成了休閑、娛樂、度假、會議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設計和新奇創(chuàng)意的游樂設施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。二、項目優(yōu)勢（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于天津靜?？h西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津濱海國際機場 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進入都市生態(tài)園，交通更加便利。（二）具有較大的市場空間和目標客戶群體酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設規(guī)劃面積 80 畝。（三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個重要的組成部分，為生態(tài)園項目二期建設內(nèi)容之一，其他部分子項目已在去年開工建設。其中，一期部分項目已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè)之中。預計一期建設完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，屆時將盡享一期工程的相關資源及配套設施。酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨具特色的經(jīng)營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。 （項目位置見下圖）11 / 38（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設計酒店式湖景別墅二期將建設具有異國情調(diào)的湖景別墅 20 幢，形成倚勢而成風格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。通過景觀帶將花園和別墅進行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設計理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風呂、日式榻榻米等。歐式別墅。大理石細膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。由北房、東西廂房和南房組成一個獨立的院落，北房兩側(cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。湖景別墅規(guī)劃設計圖 3 湖景別墅規(guī)劃設計圖 4（三）項目經(jīng)營范圍主要包括：住宿、會務等。會務：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務會議和培訓提供配套服務。本項目建設用地地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文狀況良好。配套環(huán)境及休閑娛樂設施基本完備。雖然近來國際經(jīng)濟風云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟增長卻表現(xiàn)得相當穩(wěn)定。在我國制定的“十五”計劃和 2022 年遠景目標規(guī)劃中，未來十年的國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長將在 %左右。（一）社會消費水平穩(wěn)步提高在良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。休閑運動性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費心理。黨中央、國務院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。14 / 38（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機遇目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷得到提高。隨著生活水平的進一步提高，人們對居住的空間和品位追求上升到更高的層次。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時段，這使得人們不需要花費大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。2022年 11 月 28 日，靜?？h專門就此項目召開專題縣長辦公會議，將此項目列為靜海縣農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號工程。當?shù)卣拇罅χС郑瑹o疑為項目的規(guī)劃、開發(fā)、招商和經(jīng)營等各項工作的順利開展提供了有力的保障。三、面臨的良好機遇（一）2022 年北京奧運會為京津地區(qū)帶來大量客流北京申辦 2022 年夏季奧運會成功，將為京津地區(qū)吸引大批國內(nèi)外游客提供一個極好的機會。（二）中國加入 WTO 加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機遇。我國加入 WTO 以后，將加速旅游相關各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運行機制，外國旅行社將通過合資和獨資方式逐步進入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進入中國的機會增多，也為發(fā)展商務旅游帶來廣闊的市場。（四）周遍地區(qū)具有較強的消費能力和市場需求天津及北京經(jīng)濟發(fā)展迅速，特別是天津市經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)十余年增長，多項發(fā)展指標位居全國前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅連續(xù)三年位居全國各省市自治區(qū)前3 名，呈現(xiàn)越來越強勁的發(fā)展?jié)摿Α?6 / 38四、發(fā)起人具備承擔項目建設的優(yōu)勢和能力（一）經(jīng)營管理能力農(nóng)業(yè)科技公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。（二）資本運作能力作為本項目資本運作平臺——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機制更大規(guī)模地調(diào)動資源并取得了良好的效果。外延的擴張依賴于內(nèi)涵的做實，機會的撲捉取決于事先的準備。公司的資本運做遵循有利于鞏固企業(yè)已經(jīng)形成的價值分配制度的原則，并已取得了良好的效果。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對企業(yè)價值創(chuàng)造的重要作用。但是從 2022 年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項發(fā)展指標位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強勁的發(fā)展?jié)摿?。天津是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心。環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心的崛起帶動了天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn)，從經(jīng)濟學的角度看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著天津的投資價值。所以經(jīng)過了珠江三角洲、長江三角洲的發(fā)展過程，以天津為中心的環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時機已到。（二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設的開發(fā)啟動，是從上世紀90 年代初期開始的，當年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達到理想狀況。這表明天津高檔住宅市場存在一定潛在需求，因為別墅目標客戶群一般屬于高收入階層，對住房品質(zhì)要求較高，所以短時期內(nèi)需求量很大。18 / 38經(jīng)過幾年的開發(fā)建設，天津市的別墅市場正逐步走向成熟。特別在天津經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來的韓國、日本人已經(jīng)成為當?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費者。目前，天津一部分高端消費群的消費欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場需求。隨著 2022 年的日漸臨近，天津地區(qū)的別墅市場也日益顯示出其占盡天時、地利的優(yōu)勢，發(fā)展空間不可限量。（二）京津一帶強勁的市場需求現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來越快，每天面對城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，都市生態(tài)園迎合了現(xiàn)代大都會人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。所以本項目目標客戶群主要定位于： ★ 政府職能部門；★ 大中型企事業(yè)單位；★ 高收入的商界人士；★ 高收入的職業(yè)經(jīng)理人；★ 律師等高收入專業(yè)人士；★ 追求高層次娛樂且具備消費能力的年輕人。（一）價格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價格定位時將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟圈的客戶。（三）環(huán)境環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。酒店式湖景別墅處在萬