【正文】 ..................36四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) .................................................36第十二部分 結(jié)論 ...................................................375 / 38前 言本商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項(xiàng)目簡(jiǎn)介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銷售策略、風(fēng)險(xiǎn)控制及項(xiàng)目的投資回報(bào)期等投資者關(guān)心的各項(xiàng)問題。酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項(xiàng)目的下屬子項(xiàng)目之一，生態(tài)園的整體介紹參見《天津市都市生態(tài)園項(xiàng)目說明書》 。6 / 38第一部分 執(zhí)行概要一、項(xiàng)目概述酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會(huì)務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項(xiàng)目。該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行中。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資 2280 萬元,占地面積 30 畝。二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱“農(nóng)業(yè)科技” ）作為本項(xiàng)目的發(fā)起主體，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項(xiàng)目。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團(tuán)）有限公司和深圳市明德投資有限公司。公司于 2022 年巨資買斷原天津甲 B 立飛足球隊(duì)，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊(duì)。深圳市明德投資有限公司（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于2022 年成立，注冊(cè)資本 3,000 萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊(cè)的新興的專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、項(xiàng)目管理、投資銀行，主要投資方向?yàn)槁糜?、房地產(chǎn)、高科技。8 / 38第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位（一）項(xiàng)目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅”項(xiàng)目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項(xiàng)目之一。本項(xiàng)目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個(gè)融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢(mèng)想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。酒店式湖景別墅項(xiàng)目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂項(xiàng)目，必然成為國(guó)內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時(shí)也是本項(xiàng)目盈利能力的關(guān)鍵。 從規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游項(xiàng)目開發(fā)中一個(gè)重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂項(xiàng)目共同構(gòu)成了休閑、娛樂、度假、會(huì)議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計(jì)和新奇創(chuàng)意的游樂設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營(yíng)造一個(gè)融于自然的休憩空間。二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于天津靜?？h西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國(guó)道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請(qǐng)，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶群體酒店式湖景別墅的市場(chǎng)定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積 80 畝。（三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個(gè)重要的組成部分，為生態(tài)園項(xiàng)目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其他部分子項(xiàng)目已在去年開工建設(shè)。其中，一期部分項(xiàng)目已經(jīng)接近竣工，正在試營(yíng)業(yè)之中。預(yù)計(jì)一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對(duì)社會(huì)開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點(diǎn)。酒店式湖景別墅項(xiàng)目屬于二期工程，屆時(shí)將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)休閑項(xiàng)目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價(jià)值。 （項(xiàng)目位置見下圖）11 / 38（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的湖景別墅 20 幢，形成倚勢(shì)而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。通過景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計(jì)理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。歐式別墅。大理石細(xì)膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進(jìn)口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。由北房、東西廂房和南房組成一個(gè)獨(dú)立的院落，北房?jī)蓚?cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 3 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 4（三）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：住宿、會(huì)務(wù)等。會(huì)務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會(huì)議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。本項(xiàng)目建設(shè)用地地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文狀況良好。配套環(huán)境及休閑娛樂設(shè)施基本完備。雖然近來國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定。在我國(guó)制定的“十五”計(jì)劃和 2022 年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，未來十年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)將在 %左右。（一）社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提高在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時(shí)間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。休閑運(yùn)動(dòng)性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。黨中央、國(guó)務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺(tái)了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。14 / 38（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇目前，我國(guó)第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷得到提高。隨著生活水平的進(jìn)一步提高，人們對(duì)居住的空間和品位追求上升到更高的層次。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時(shí)左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時(shí)段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。2022年 11 月 28 日，靜?？h專門就此項(xiàng)目召開專題縣長(zhǎng)辦公會(huì)議，將此項(xiàng)目列為靜?？h農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號(hào)工程。當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，無疑為項(xiàng)目的規(guī)劃、開發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)工作的順利開展提供了有力的保障。三、面臨的良好機(jī)遇（一）2022 年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來大量客流北京申辦 2022 年夏季奧運(yùn)會(huì)成功，將為京津地區(qū)吸引大批國(guó)內(nèi)外游客提供一個(gè)極好的機(jī)會(huì)。（二）中國(guó)加入 WTO 加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會(huì)為我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。我國(guó)加入 WTO 以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對(duì)外開放步伐，有利于建立更加符合國(guó)際規(guī)則的運(yùn)行機(jī)制，外國(guó)旅行社將通過合資和獨(dú)資方式逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，將直接帶來入境客源的增長(zhǎng)，外國(guó)投資者進(jìn)入中國(guó)的機(jī)會(huì)增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場(chǎng)。（四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求天津及北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是天津市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)十余年增長(zhǎng)，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國(guó)前列，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅連續(xù)三年位居全國(guó)各省市自治區(qū)前3 名，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?6 / 38四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和能力（一）經(jīng)營(yíng)管理能力農(nóng)業(yè)科技公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。（二）資本運(yùn)作能力作為本項(xiàng)目資本運(yùn)作平臺(tái)——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營(yíng)，利用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動(dòng)資源并取得了良好的效果。外延的擴(kuò)張依賴于內(nèi)涵的做實(shí)，機(jī)會(huì)的撲捉取決于事先的準(zhǔn)備。公司的資本運(yùn)做遵循有利于鞏固企業(yè)已經(jīng)形成的價(jià)值分配制度的原則，并已取得了良好的效果。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對(duì)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的重要作用。但是從 2022 年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長(zhǎng)，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國(guó)前列，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。天津是中?guó)四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的崛起帶動(dòng)了天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著天津的投資價(jià)值。所以經(jīng)過了珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展過程，以天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)已到。（二）天津別墅市場(chǎng)具有良好的發(fā)展空間從市場(chǎng)的角度來說，真正意義上的天津別墅建設(shè)的開發(fā)啟動(dòng)，是從上世紀(jì)90 年代初期開始的，當(dāng)年以獨(dú)體別墅項(xiàng)目為主的若干別墅項(xiàng)目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動(dòng)了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達(dá)到理想狀況。這表明天津高檔住宅市場(chǎng)存在一定潛在需求，因?yàn)閯e墅目標(biāo)客戶群一般屬于高收入階層，對(duì)住房品質(zhì)要求較高，所以短時(shí)期內(nèi)需求量很大。18 / 38經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，天津市的別墅市場(chǎng)正逐步走向成熟。特別在天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資的韓國(guó)、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來的韓國(guó)、日本人已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費(fèi)者。目前，天津一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場(chǎng)需求。隨著 2022 年的日漸臨近，天津地區(qū)的別墅市場(chǎng)也日益顯示出其占盡天時(shí)、地利的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間不可限量。（二）京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來越快，每天面對(duì)城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，都市生態(tài)園迎合了現(xiàn)代大都會(huì)人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。所以本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要定位于： ★ 政府職能部門；★ 大中型企事業(yè)單位；★ 高收入的商界人士；★ 高收入的職業(yè)經(jīng)理人；★ 律師等高收入專業(yè)人士；★ 追求高層次娛樂且具備消費(fèi)能力的年輕人。（一）價(jià)格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價(jià)格定位時(shí)將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的客戶。（三）環(huán)境環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。