某別墅項目營銷計劃書-在線瀏覽
2024-09-11 22:08本頁面
【正文】 建立在本案產(chǎn)品的特性基礎(chǔ)上，針對目標客戶群體的生涯背景及價值取向，進行符合這一群人士認可的形象定位，并在此基礎(chǔ)上進行內(nèi)涵的挖掘與外延的拓展，創(chuàng)造推廣中的主題核心，是樹立本案市場形象靈魂的重點。目標客戶特征：根據(jù)對本案目標客房群的研究，可概括出目標客房群以下特征：家庭年收入300萬元以上，為社會中的絕對富裕層。針對于此，文化包裝應(yīng)為本案營銷的一帖上好秘方。這二點使得本案主體目標客戶的受眾面較窄，體現(xiàn)在即時靜態(tài)寬度及動態(tài)可擴張寬度。（特殊情況除外）定位：通過以上研判，本案主體目標客戶是“金字塔”消費結(jié)構(gòu)中的頂層人士。 五．產(chǎn)品策略產(chǎn)品定位，是基于對目標客戶群體消費特征的研究，以滿足其居住的物質(zhì)需求與深層次的心理需求出發(fā)，進行有的放矢的產(chǎn)品含量界定的過程。本案以自身先天優(yōu)勢所體現(xiàn)出的“極品”物業(yè)形象做為定位的核心，推動的是建立于而又凌駕于產(chǎn)品載體之上的特權(quán)生活形態(tài)內(nèi)涵，因而產(chǎn)品定位不光要考慮滿足客戶物質(zhì)需求的齊全的功能性產(chǎn)品設(shè)置，更為重要的是應(yīng)該考慮本案產(chǎn)品設(shè)置在滿足客戶追求身份、地位等深層次心理需求方面所具有的象征性表現(xiàn)意義。增添高雅生活情趣的功能設(shè)施；6． 通過全面細致的物業(yè)服務(wù)，體現(xiàn)真正意義上的渡假式生活；應(yīng)該強調(diào)的是，本案形象定位的靈魂應(yīng)從物業(yè)表象上的“形似”提升至蘊藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“浪漫與尊貴”人性精神的“神似”，并以此打動目標客戶心理層面的認同，因而產(chǎn)品定位對于形象定位靈魂的策動與支持，不能僅僅停留于滿足建筑設(shè)計風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計風(fēng)格的大模樣“形似”，而應(yīng)從最細微的產(chǎn)品（軟、硬件）每個細節(jié)的塑造入手，體現(xiàn)“以人為本”的細致風(fēng)格與態(tài)度。 六．戶型解析１、優(yōu)點： 家家朝南，戶戶向海，可謂“神州一絕”。登上2樓，撲面而來的是兩套朝南的臥室，雖然浪費了有限的空間，但畢竟這是渡假別墅，享受是她最大的功能，誰也不愿意放棄觀海的機會。缺點：當然，本物業(yè)的缺點是無庸質(zhì)疑的，以下一一列舉 窗框太小 ——— 本物業(yè)的最佳賣點是海景，那當然少不了大面積的無框 落地玻璃，但整個小區(qū)幾乎沒有這種設(shè)計，只有D、C套還象征性的裝有框架式的茶色落地。陽臺太小 ——— 整個小區(qū)的陽臺，最窄處離墻體只有50厘米，影響了整 棟別墅的外觀和實際的使用功能，陽臺是人們在茶余飯 后的另一處休閑的地方。 衛(wèi)生間太小—— 從現(xiàn)代的居住理念來講，一個舒適、寬敞的衛(wèi)生間是必不 可少的，特別是主臥室的衛(wèi)生（在上海的一些別墅中主臥 室的衛(wèi)生間面積往往有14平米）。 餐廳太小 ——— 民以食為天，誰也不愿意在一個狹小的空間里與家人朋友 一起享受著中華美食，因為本小區(qū)所有餐廳的面積都不超 過7平米（按照人體功學(xué)標準為6人桌10為平米）沒有更衣室—— 作為一套高檔的海景別墅，應(yīng)該有一套與之相匹配的主臥 更衣室，整個小區(qū)72套物業(yè)，沒有一套設(shè)有更衣室，這 應(yīng)該說是一項不可忽視的敗筆，希望在這點問題上要引起 重視，要是碰到一個真正的慧眼英雄看出這個破綻，那起 到的負面影響是不可小視的。由于本案是舊樓改造項目，市場抗性很大，同時本案售價在秦皇島樓市行情中屋于價格不菲者，所以本案無案無論從總體形象到細節(jié)包裝都力求高品質(zhì)，高檔次感。繼而使本案順利突破市場價格阻力，達成良好銷售目標。棕南?！笨梢哉f是一個神形兼?zhèn)涞陌该??！白啬虾！眲t很形象地描繪了一幅“棕樹成林的浪漫海岸生活畫面”。“夏都 八．廣告表現(xiàn)總綱：以自然海洋景觀和與之相協(xié)調(diào)的海派建筑立面所具的尊貴與浪漫象征意義，引發(fā)目標客房群對本案深厚的文化底蘊與建筑人文價值的豐富聯(lián)想。 九．價格策略 (一).預(yù)期價格空間不同的目標客戶階層定位直接影響物業(yè)的最終總價接受水平。決定其購置物業(yè)的心理承受價格沒有明顯的上限?；诒景羔槍δ繕丝蛻綦A層塑造的體現(xiàn)尊貴人文精神的形象定位超越了本案目標銷售范圍內(nèi)竟爭樓盤的單純產(chǎn)品意義上的形象定位，在本案立體細節(jié)、服務(wù)概念、形象推廣整合形成的強勢情況下，本案根據(jù)房型所處位置、景觀朝向的差異，極端最低、最高價在$900/㎡$1200/㎡?！射N售部門做好客戶信息反饋，理清分階段企劃推廣后本案有效客戶的積累情況。把握恰到好處的上升幅度與節(jié)奏，有利于擠迫持幣觀望的有效客戶兌現(xiàn)成交，并展示本案因物業(yè)空間提供的獨特生活享受與精神享受所形成的巨大升值潛力的穩(wěn)定延續(xù)性。(三).具體價格走勢制定的基礎(chǔ)由于各階段走勢節(jié)奏的具體制定受制于工程進度，特別是各階段推廣力度及推廣質(zhì)量全方位的牽制，并涉及作為整盤策劃對即時的客戶各類信息反饋細致而準確的評估與判斷，因而具體方案的制定是一個動態(tài)應(yīng)變系統(tǒng)予以完成的，是一個不能脫離整盤企劃的有機組成部份。（二）工作周期安排 開盤期（醞釀期） 二十天 定位期 二十七天 強銷期
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