【正文】 物業(yè)地址 : 沙河口區(qū)連山街西側(cè)、西南路東側(cè) 均價(jià) :15000元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi) : /平方米 〃 月 開發(fā)商 : 大連宏都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 :100000平方米 總建筑面積 :187000平方米 開工時(shí)間 :2023331 竣工時(shí)間 :2023331 總戶數(shù) :1500 星海灣壹號(hào) ： 項(xiàng)目占地 12萬平方米，總建筑 24萬平方米，總投資逾 40億港幣。華潤君悅酒店建筑高度 200m，總建筑面積近 9萬 m2，將是大連最大，東北區(qū)域最好的地標(biāo)性超五星級(jí)酒店。 開盤時(shí)間 08年 8月。 項(xiàng)目一期主要為別墅和多層，雙拼及聯(lián)排別墅位于項(xiàng)目南側(cè)，共 28套，面積 400500平，共 3層，帶庭院和花園，每戶配私家電梯。 ? 就“城市別墅”來講，真正與本項(xiàng)目定位形成競爭的同類產(chǎn)品尚未出現(xiàn)，現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)各競爭項(xiàng)目在產(chǎn)品形態(tài)和定位上都不與本案形成直接競爭關(guān)系。 本案情況： Industry petitors 別墅產(chǎn)品本身具有的稀缺性； 別墅類型物業(yè)在星海灣商務(wù)區(qū)的首創(chuàng)性、唯一性； 半地下車庫、一層花園、頂層天窗、挑空大堂，附加值明顯； 室內(nèi)空間設(shè)計(jì)上滿足豐富性、趣味性、功能性、審美性等幾大特點(diǎn)，從根本上提升居住品質(zhì)； 建筑引入北歐和德國風(fēng)格的設(shè)計(jì)元素，整體效果具有獨(dú)特的藝術(shù)性和觀賞性。 本案南側(cè)的大煙囪、工廠 進(jìn)入小區(qū)的坡路，長而且坡度較大。 樓市價(jià)格將延續(xù) 2023年的發(fā)展軌跡，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升、漲幅趨緩、平穩(wěn)運(yùn)行的發(fā)展態(tài)勢。 對金錢的大量擁有，導(dǎo)致部分人改變生活方式成為一種可能，更關(guān)注品質(zhì)和健康。 一直以來外地人購買大連高端住宅比例占到 50%以上，其中資金可能不乏灰色及腐敗收入，隨著國家對個(gè)人及親屬名下房產(chǎn)數(shù)量的逐步透明，將使得這部分購房資金有所收斂，大大減少高端住宅的購買群體數(shù)量。 今年星海灣區(qū)域即將新開盤大量高檔住宅，勢必對本案產(chǎn)生客源分流 關(guān)于營銷推廣負(fù)面典型案例分析：小平島 （ 2023年度） 假如大連沒有海 …… 大連別墅類物業(yè)戶型的分析： 億達(dá) 溪之谷： 購房者的 觀望 …… ？ 2023春季房展會(huì) 開發(fā)商的 試水 …… ？ 2023樓市的 風(fēng)向標(biāo) …… ？ 開發(fā)商的光榮與夢想將如何實(shí)現(xiàn)？ 我們的思考： 這是一個(gè)很危險(xiǎn)的項(xiàng)目 從建筑本身來講，高層別墅混搭不乏是一個(gè)大膽的嘗試，但是對于高端消費(fèi)群體需求的把握有失考慮 這是一個(gè)改變現(xiàn)代人生活方式的項(xiàng)目 城市別墅，將完美的解決時(shí)間、空間、配套、等等郊區(qū)別墅不能擁有的資源，并能引發(fā)全新生活方式 這是一個(gè)消費(fèi)人群很窄的項(xiàng)目 本案的現(xiàn)狀造成了特別有錢、追求品位的人不屑于買，而價(jià)格又將大多數(shù)希望居住在此區(qū)域的人擋在 門檻之外。 我們該怎么做？ 針對項(xiàng)目的 區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、社區(qū)價(jià)值、服務(wù)價(jià)值、差異價(jià)值 的全新提煉，提升品質(zhì)優(yōu)勢，深入挖掘支撐本案定位的價(jià)值層面。 一座城市應(yīng)該有什么樣的建筑，是這座城市的歷史文化底蘊(yùn)決定的。 在建筑上表現(xiàn)為海派建筑文化，這是長時(shí)間孕育而成的。 新時(shí)期產(chǎn)生了許多新型的海派建筑，以上海博物館、上海大劇院最典型。 》 大連 在大連，歷史遺留的項(xiàng)目大都是日式和俄式風(fēng)格。 其實(shí)，大連樓市從來不缺異域風(fēng)情，像富士莊園的日式風(fēng)格，像德源和萊茵海岸的德式風(fēng)格，像獅城天下的新加坡風(fēng)格，像海富經(jīng)典的澳洲風(fēng)格、像小平島的西班牙風(fēng)格等等。 林 海 由 間 新貴階層是些什么人呢？ 新貴階層可以被稱作專業(yè)技術(shù)人員階層、高級(jí)管理人員階層、文化階層、自由職業(yè)者，或者，他們更多的是這些定義的綜合體。他們已經(jīng)習(xí)慣獨(dú)立的思考和工作，注重個(gè)性化選擇，有多少種選擇的可能，他們的生活就會(huì)呈現(xiàn)出多少可能。人生的目的不是為了享受，金錢更多的是一種符號(hào)和標(biāo)簽。 西格爾曼以時(shí)間的含金量來衡量人的價(jià)值和觀點(diǎn)是如何的有道理。 衡量一個(gè)人是否擁有財(cái)富品質(zhì)，歐洲的標(biāo)準(zhǔn)不是看你有多少財(cái)產(chǎn)，還要活得像個(gè)有品位的人，這要看你的教育程度、聽了多少音樂會(huì)、懂不懂欣賞藝術(shù)、為慈善事業(yè)捐了多少款等。成長中的新貴階層，也在一天一天的接受這種觀念并倡導(dǎo)這樣的生活。 ? 雷同的建筑立面、千篇一律的景觀規(guī)劃、放之四海皆準(zhǔn)的宣傳推廣，產(chǎn)生的也是平庸的話題 …… …… 然而，需求是多樣的，市場是多變的，我們怎么做？ 泛星海灣別墅首席地位 本案推廣定位 基于產(chǎn)品 基于市場 基于策略 基于客群 案名 〃LOGO〃 SOLGEN 高層與聯(lián)排結(jié)合的創(chuàng)新理念 案名 區(qū)域 產(chǎn)品特性 1 產(chǎn)品特性 2 星海 1墅 星海灣 星海灣首個(gè)別墅社區(qū) 產(chǎn)品特性 3 簡潔現(xiàn)代的外立面及樓體造型 SOLGEN 68席 創(chuàng)別墅 高層與聯(lián)排結(jié)合的創(chuàng)新理念 星海灣 星海灣首個(gè)別墅社區(qū) 簡潔現(xiàn)代的外立面及樓體造型 68席 創(chuàng)別墅 ? 項(xiàng)目目標(biāo)人群是個(gè)性上張揚(yáng)多于內(nèi)斂的城市新貴，看重地位、看重身份標(biāo)簽。 ?“首席地位”也是大華的自身的企業(yè)追求，與項(xiàng)目理念有效融合。 大華御庭 在 沒有別墅的地方，開創(chuàng)別墅居住時(shí)代，從此“沒有別 墅”成為星海灣的歷史。“創(chuàng)”別墅 系列 2： 》》 把星海拿來，“創(chuàng)”別墅 到星海灣五分鐘的車程，成就居住與海景的最適當(dāng)距 離。 大華御庭 昨天經(jīng)過生活種種考驗(yàn)，今天對生活的要求就理所當(dāng)然，拒絕不匹配的房子，挑剔阻擋視野的空間，好在，星海一墅懂得理解我的人能生哲學(xué)。要的就是首席地位 系列： 大華御庭 不拘一格是你的特點(diǎn)，打破與重組也向來是我們的強(qiáng)項(xiàng)，所謂天生默契，就是不需調(diào)查也知道什么才是你最想要的生活，告別隱居時(shí)代，是我們帶給你的山居生活新法則。要的就是首席地位 系列： 》》 只做中軸線， 怎能讓時(shí)間成為自己的羈絆 我們深知你不能忍受到繁華處二十分鐘以上的車程，那里有你不可拋棄的戰(zhàn)場。因?yàn)楣猸h(huán)四繞的生活，早已習(xí)慣做別人的中軸線，我們又怎能讓時(shí)間成為你的羈絆。簡單來說，任何具有四維的空間都可以被稱為“四維空間”。 根據(jù)愛因斯坦的概念，我們的宇宙是由時(shí)間和空間構(gòu)成。 何謂四維空間？ 四維空間與本案有何關(guān)系？ 三維立體空間在別墅類項(xiàng)目里體現(xiàn)的淋漓盡致 ——前后、上下、左右， 而本案泛星海灣的獨(dú)到優(yōu)勢，完美綻現(xiàn)三維空間，更把 時(shí)間 大大縮短。改變生活方式 系列 1： 第一篇： 時(shí)間篇 時(shí)間？不是問題！ 【 闡釋點(diǎn)：區(qū)位、交通 】 系列一：畫面 〃40 歲男士開兒子的玩具汽車 文案 〃30 分鐘？你在路上，我和孩子一起成長 …… 系列二：畫面 〃35 歲男士和女友喝咖啡 文案 〃30 分鐘？你在路上，我和女友在天臺(tái)上已經(jīng)喝了一杯咖啡 …… 大華御庭 123，我有我的層次 系列二： 畫面 〃3 層獨(dú)有住宅， 文案 〃 高度？我有。有根基、有高度 系列三： 畫面 〃 獅子、老虎、大象都有自己的專屬 領(lǐng)地 文案 〃 屬地？我有。改變生活方式 系列 3： 第三篇： 呼吸篇 呼吸？不是問題！ 【 闡釋點(diǎn)：大環(huán)境、泛星海灣商圈 】 系列一：畫面 〃 東山魁夷筆下北方山林風(fēng)光 文案 〃 呼吸？負(fù)氧離子、野花香、腳下堅(jiān)實(shí)的大地的氣味 …… 第四篇： 品味篇 品味？不是問題！ 【 闡釋點(diǎn)：產(chǎn)品 】 系列一：畫面 〃 樣板間簡約明快的裝修風(fēng)格 文案 〃 我用簡單的語言全市生