【正文】 互動營銷：充分利用紫薇城市花園、已入駐長安園各企業(yè)和產(chǎn)業(yè)別墅的品牌鏈接，實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政辦公區(qū)的互動、多贏。揚棄了傳統(tǒng)的坐店式銷售，提倡與目標客戶的更多實效性溝通，講究走出去、請進來；以階段性重點事件營銷為引爆點?！?ONE TO ONE直銷營銷模式：揚棄傳統(tǒng)銷售代表形式，由高素質(zhì)經(jīng)理級人員專項負責意向中客戶，專人服務，深度溝通?！?新空間賣場營銷模式：傳統(tǒng)售樓處將以現(xiàn)代商用物業(yè)文明展覽館的形式面向市場和客戶。銷售人員將扮演講解員的角色，系統(tǒng)的指導客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務體驗與物業(yè)附加值?！?拍賣營銷模式：本案強勢開盤方式，通過充分的前期籌備引進重量級企業(yè)拍賣會上造勢，使本案一炮而紅。第三章 項目提升建議……項目運營建議：《長安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點● 形象示范：產(chǎn)業(yè)別墅位于長安科技產(chǎn)業(yè)園入口處，兩面臨園區(qū)主干道，一面臨時代廣場，是長安園的主要形象工程?！?規(guī)劃示范：規(guī)劃設計具有超前性與先導性，體現(xiàn)新理念與新手法，使示范產(chǎn)業(yè)區(qū)同時具有環(huán)境景觀的示范作用；創(chuàng)造一個布局合理、主題新穎、意想突出的現(xiàn)代示范產(chǎn)業(yè)區(qū)，建設新時期生態(tài)型、國際化科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象?！?綜合效益示范：產(chǎn)業(yè)別墅不僅為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，亦體現(xiàn)社會效益與邊際效益協(xié)調(diào)關系的示范，并作為動力型地產(chǎn)的代表性作品創(chuàng)造綜合效益的示范?！?“企業(yè)外交官”全程解決方案：為避免“水土不服”現(xiàn)象，園區(qū)管委會免費負責為每家入駐企業(yè)量身聘配一名長期“企業(yè)外交官”，協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營中相關法律、外聯(lián)事務，確保企業(yè)入園一站通、經(jīng)營事事通！● 企業(yè)融資：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)提供:憑土地證一次性的享受與購地款相應數(shù)額的貸款擔保服務，解決企業(yè)經(jīng)營資金困難。B、觀念創(chuàng)新● 產(chǎn)業(yè)別墅是一種新型物業(yè)，它以及它所在的長安科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設模式是中國高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動力型地產(chǎn)開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國城市“城市經(jīng)營”的有益示范。C、服務創(chuàng)新全新的物業(yè)模式，將形成企業(yè)全新的OFFICE辦公方式推動企業(yè)文化的發(fā)展?！a(chǎn)品力提升１、基本配置（略）２、新人文國際商務標準OFFICE通過產(chǎn)品力的提升，使產(chǎn)業(yè)別墅進一步成為國內(nèi)首推“新人文國際商務標準”的寫字樓產(chǎn)品。（見下圖）附2：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細稅收優(yōu)惠措施：外商投資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。內(nèi)資企業(yè)稅收減免優(yōu)惠政策。軟件企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。土地優(yōu)惠政策：園區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)讓的國有土地實行“七通一平”，即道路、電、天然氣、給水、排水、通訊和信息光纜及土地平整。產(chǎn)業(yè)用地2000年按每畝15—18萬元人民幣（每平方米225—270元，包括土地出讓金）進行轉(zhuǎn)讓。園區(qū)內(nèi)的純生產(chǎn)性廠房、中小學、幼兒園、變配電等公建設施免收市政公用設施配套費，其它用地2000年按建筑面積每平方米30元—50元收取。園區(qū)財政扶持：進入園區(qū)的企業(yè)工商、稅務關系在園區(qū)內(nèi)工商、稅務管理機構(gòu)的，除享受國家的高新區(qū)管委會制定的各項優(yōu)惠扶持政策外，還享受以下特殊政策：生產(chǎn)性大項目土地轉(zhuǎn)讓費讓利政策。土地轉(zhuǎn)讓費優(yōu)惠部分由園區(qū)財政補貼。進入園區(qū)的生產(chǎn)型項目，自項目入?yún)^(qū)實施二年內(nèi)產(chǎn)值達到1億元以上的（包括1億元，繳納增值稅425萬元，園區(qū)可留用255萬元），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可由園區(qū)財政在兩年內(nèi)返還50畝產(chǎn)業(yè)用地實際轉(zhuǎn)讓費的30%（270萬），產(chǎn)值達到2億元（包括2億元，園區(qū)可留用增值稅510萬）以上的可返還50畝產(chǎn)業(yè)用地土地實際轉(zhuǎn)讓費的50%（450萬）。凡在園區(qū)內(nèi)租用標準廠房超過1000平方米以上（包括1000平方米）的。生產(chǎn)性大項目貸款帖息扶持政策。生產(chǎn)性項目融資扶持政策。生產(chǎn)性大項目購地款緩交負息扶持政策。納稅大戶獎勵住宅房政策。獎勵技術(shù)人員和經(jīng)營者政策。長 安 園 ? 產(chǎn) 業(yè) 別 墅全 案 營 銷 戰(zhàn) 略 案[目 錄]序：一、“壹號公園”宣言 ……………… 段先念二、《中國地產(chǎn)新三論》及動力型地產(chǎn)解碼……… 藍　戈第一章：項目總體策劃一、市場分析 背景分析 市場概況分析二、項目分析產(chǎn)品分析項目USP提煉項目SWOT分析三、項目綜合定位目標客戶定位產(chǎn)品及市場定位案名建議第二章：營銷推廣策略一、核心營銷戰(zhàn)略動力型地產(chǎn)解碼價格策略二、傳播推廣策略整合傳播策略媒介組合策略及預算分配圖傳播戰(zhàn)術(shù)組合三、銷售策略銷售階段控制銷售戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新第三章：項目提升建議一、 項目運營建議《長安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點管理創(chuàng)新二、產(chǎn)品力提升附1：《產(chǎn)業(yè)別墅專案行事履》附2：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細附3：西安市高檔寫字樓市場調(diào)研表“壹號公園”宣言兩年前，我曾對美國硅谷有過一次商務性的考察。綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產(chǎn)業(yè)園的成長中奠基。產(chǎn)業(yè)別墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風，她帶給市場的不僅是一場全新的辦公革命，更是中國地產(chǎn)的示范性、豐碑性建筑。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國家論三部分組成。如果用一句話來概括三者之間的關系，就是“國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始，城市經(jīng)營從地產(chǎn)經(jīng)營開始”，這是“中國地產(chǎn)新三論”的集中概述，也是中國地產(chǎn)未來發(fā)展的客觀規(guī)律。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。配第說：“土地是財富之母”。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數(shù)的傳奇神話與財富文明……動力型地產(chǎn)“動力型地產(chǎn)”是在《中國地產(chǎn)新三論》中首次提出的。社會經(jīng)濟（總產(chǎn)品）運動包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料的生產(chǎn)；第Ⅱ部類的生產(chǎn)，是生活資料的生產(chǎn)。動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)之間的辨證關系為：動力型地產(chǎn)是消費型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎和基本保障，消費型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內(nèi)在動力和最終目標。當任何一類地產(chǎn)的生產(chǎn)（開發(fā)）比例不當時，都可能導致地產(chǎn)的相對過剩，從而導致地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)危機，所以這一理論的提出，有利于加強中國地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的深度研究，有效控制地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會經(jīng)濟的總體發(fā)展和城市經(jīng)營問題提供有力的參考。動力型地產(chǎn)將為消費型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費型地產(chǎn)。長安科技產(chǎn)業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中的重點建設項目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。● 市場需求：產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求?！?國內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長。● 西安市場及西北地區(qū)尚無辦公用別墅產(chǎn)品面市?！?在全國范圍內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。?森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。1＃樓地上地下各1500M2，； 3＃寫字樓獨立分為六個單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。售價10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大?！?高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹?，多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶，其平均價格多在6000元/㎡左右。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在5000元/㎡左右?！?城內(nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。● 目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。Ｂ、產(chǎn)品差異化分析：產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務配套。● 產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風格獨具個性；c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會談場所；f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。4 容積率 低容積率、低建筑密度 容積率較低、建筑密度較低 高容積率、高建筑密度 5 生態(tài)環(huán)境 高綠化、園林式、生態(tài)化 生態(tài)化 低綠化、無生態(tài)環(huán)境 6 建筑風格 風格多樣、高端、張揚個性、唯美 風格多樣 風格唯一 7 內(nèi)部交通 園區(qū)內(nèi)水平交通暢達，棟內(nèi)垂直交通易達到使用要求 垂直交通與水平交通較好 電梯運行周期長，轎箱擁擠、浪費時間等候 8 建筑使用率 建筑使用率很高 85% ~ % 建筑使用率相對較低，80%以下 9 使用面積單價 同等銷售單價下，使用面積單價低 使用面積單價較低 同等銷售單價下，使用面積單價高 以西安市場來看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫字樓相比，銷售單價按6000元/m2計，相差約1000元/m210 內(nèi)部空間 寬敞、立體感強，靈活、自由、隨意 寬敞、靈活、自由 較狹小，自由度、靈活性相對較低 11 自然通風采光 優(yōu)良 良好 一般，限制較大 12 辦公環(huán)境 幽雅、舒適、文明、個性突顯 幽雅、舒適、文明 較嘈雜、忙亂 13 商務配套 更先進的商務設施、高雅的商務氛圍 先進的商務設施、高雅的商務氛圍 較齊全的基本商務配套 14 智能化 配備更先進 配備先進 較先進 森根國際是介于傳統(tǒng)高檔寫字樓和單體商務別墅之間的一種產(chǎn)品。與產(chǎn)業(yè)別墅相比，森根國際類產(chǎn)品更符合目前市場需求。n 稅收優(yōu)惠措施、土地優(yōu)惠政策、園區(qū)財政扶持：（詳見附錄）n 提供融資擔保：對易于形成產(chǎn)業(yè)效應、建設期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關擔保，向商業(yè)銀行申請貸款。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對一些有市場、發(fā)展前景看好、收益較高的項目進行直接投資，注入相應的資金，支持企業(yè)搞好建設。n 高質(zhì)量人居配套： 180萬平方米的超大規(guī)模國際化社區(qū)《紫薇田園都市》，規(guī)模居西北地區(qū)之首，營造完美人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。n 功能區(qū)域規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。● 經(jīng)營理念優(yōu)勢n 高起點：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運營招商由國有大型企業(yè)擔綱，具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力。n 長遠眼光：產(chǎn)業(yè)區(qū)運做伊始即著眼于國際市場，充分考慮從各個環(huán)節(jié)與國際接軌，為海內(nèi)外企業(yè)入駐提供了得天獨厚的條件。從整體上考慮園區(qū)建設方案，區(qū)域功能合理，體現(xiàn)人性化理念。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長安園這一動力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運作對整個西安市及西部中國產(chǎn)生深遠影響。高科集團、新西部與紫薇地產(chǎn)長期形成的品牌觀深植于長安產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營中，開發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進一步確立了市場的投資信心?！?激發(fā)創(chuàng)造力的辦公空間?！?具有西部大開發(fā)的背景。Ｂ、項目機會：● 首創(chuàng)動力型地產(chǎn)引爆市場?！?市場對人性化、生態(tài)化辦公模式的需求?！?單體項目建筑面積大，每棟別墅面積約在1400—2600㎡之間，總房款很高，非普通企業(yè)所能承受。Ｄ、項目威脅：● 總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達到目的。● 全國各科技園區(qū)之間產(chǎn)生市場爭奪。（見下圖）三、 項目綜合定位１、目標客戶定位：Ａ、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標客戶群范圍較小。此類企業(yè)的領導人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強烈的創(chuàng)新意識，對企業(yè)形象有較高要求。Ｃ、目標客戶按所有制機構(gòu)和規(guī)模分為三類：● 大中型民營企業(yè)；（首推）● 大型國有企業(yè)；● 中型外資企業(yè)。（見下圖）２、產(chǎn)品市場性價比定位：項目定位為高檔產(chǎn)品，價格定位在市場中高檔水平。Ｂ、案名建議：壹號公園、企業(yè)商務御花園、企業(yè)公園別墅、壹號官邸 （見下圖）