【正文】 現(xiàn)期占地86567平方米，總建筑面積29732平方米，綠化率65%，共88棟獨立別墅，現(xiàn)剩余少量大戶型?，F(xiàn)正開發(fā)二期。西郊景園高涇路1001號750010000占地12萬平方米，總建8萬平方米，由400戶聯(lián)體別墅組成。由72戶獨立別墅組成，每戶配露天泳池。九溪十八島高涇路399弄3001200萬/套占地22萬平方米，共建142戶獨立式別墅，建筑面積3001000平方米。占地22萬平方米，分三期開發(fā)，由56棟別墅組成。共有別墅48戶。綠波花園別墅前云路222弄會所160400萬/套占地20萬平方米，%，分三期開發(fā)，一期15515平方米，由44棟別墅組成。（1）滬青平公路別墅已經(jīng)成熟，許多項目都進入二期開發(fā)，一期成為后期開發(fā)的樣板段，優(yōu)勢明顯。單套主力面積在300400平方米；（3）建筑風(fēng)格由原來的單調(diào)的歐美風(fēng)格，向多樣化發(fā)展，如湖畔佳苑的日式風(fēng)格，居禮的現(xiàn)代簡約風(fēng)格為特征代表；（4）滬青平公路沿線別墅逐步向西發(fā)展，由徐涇向趙巷擴散。（1）港臺人士偏多。（2）年齡層次結(jié)構(gòu)。（3）購買用途。也有用以投資。競爭市場主要為兩大板塊——松江和閔行，其中又分為多個板塊。依托市郊中心城鎮(zhèn)或城市快速干道，已經(jīng)形成了佘山、莘閔、新橋、九亭、泗涇（含洞涇）五大板塊。目前松江乃至上海、全國的頂級別墅最大聚集地，憑借上海獨一無二山水寶地，佘山國家森林森林旅游度假區(qū)，東西佘山、薛山、鳳凰山和月湖的水景都是其它人工景觀所無法比擬的，高達65%的區(qū)域綠化面積，規(guī)劃中2005年通車的R4輕軌，加上直達市區(qū)的方松公路、泗陳公路、沈磚公路，從早期開發(fā)的天馬花園到天鄰別墅，再到創(chuàng)下記錄的天價別墅——上海紫園，這里已經(jīng)形成一個頂級富人聚居區(qū)；（2）莘閔板塊。代表的別墅樓盤主要有綠洲比華利花園、綠洲長島別墅、云間水莊、孔雀王朝等，該區(qū)域由于價格相對比較實惠，產(chǎn)品也比較出色，是上海本地富裕階層和落戶上海的一些成功人士青睞的經(jīng)濟型別墅社區(qū)，目前，該板塊也開始出現(xiàn)1到2個頂級別墅，目前即將開盤的四季草堂聲稱要做中國最好的別墅，僅有13套別墅，定價12001400萬元，目前已售出3套，該案的出現(xiàn)將不會改變目前板塊的定位，該板塊目前由于別墅整體檔次不高，加上地段等距離形成差異，不會形成直接競爭；（4）九亭板塊。形成于近兩年，原來只有麗茵別墅等幾個別墅物業(yè)，由于開發(fā)較早，密度較高、產(chǎn)品賣點不突出，銷售并不理想，隨著2001年下半年，云頂別墅、佘山銀湖別墅等的推出，尤其是云頂別墅的現(xiàn)代式別墅風(fēng)格創(chuàng)新，堆土成坡，半地下室私家會所空間等核心賣點，吸引了更多的市區(qū)客戶乃至兩外客戶的購買，帶動了整個板塊的啟動，形成了依托大佘山概念，追求自身核心優(yōu)勢的新高檔別墅領(lǐng)地，目前該板塊的價格在700012000元/M2。區(qū)域項目名稱地址類型售價銷售情況新橋板塊淺水灣花園莘松路999弄獨立、聯(lián)體750011000元/平方米一、二期已售完，三期獨立別墅銷售11%，聯(lián)體銷售80%同潤別莊新南路555號獨立、聯(lián)體獨立162300萬/套，聯(lián)體97130萬/套獨立銷售85%綠洲比華利花園明華路366弄獨立250650萬/套銷售70%綠洲長島花園莘松路1288弄雙拼61006800元/平方米銷售70%麗水華庭（二期）新南路1088弄疊加、聯(lián)體、雙拼36004300元/平方米銷售54%喬愛別墅新橋春九路88弄獨立166340萬/套一期售完，二期銷售78%四季草堂新站路666號獨立12001400萬/套銷售23%云間水莊新南路、場西路獨立200400萬/套銷售50%盛世香樟園新站路589弄獨立1400美圓/平方米銷售18%九亭板塊嘉富麗花園九亭滬亭南路85號獨立、疊加、聯(lián)體37754500元/平方米一期售完，二期銷售70%夏州花園滬松公路1801號獨立180380萬/套銷售68%愛倫坡藝墅九亭大街、淶亭南路聯(lián)體、獨立雙聯(lián)100150萬/套、獨立180300萬/套一期預(yù)售90%九州大搪花園滬松公路1801號獨立、雙拼180380萬/套銷售70%泗涇板塊云頂別墅泗陳公路、方泗公路獨立233380萬/套一期銷售85%佘山銀湖別墅泗陳路888號獨立300500萬/套一期銷售95%泗涇頤景園泗陳路獨立180300萬/套一期銷售80%佘山板塊佘山月湖山莊佘山林蔭大道1888號獨立1000萬以上/套目前推出68套據(jù)稱已售罄佘山天鄰別墅沈磚公路3899號獨立均價12000元/平方米銷售50%天馬花苑趙昆公路3918弄獨立50100萬美圓/套一期售完，二期在售紫都步行至2005年通車的軌道9號線中央公園站僅10分鐘。3麗茵別墅（三期）泗陳公路、滬松公路四期共223戶獨立一、二期已售完，三期預(yù)售中，綠化率70%4泗涇頤景園（二期）泗陳公路三期共258戶獨立一期銷售80%以上，二期預(yù)計年底開盤總占地525畝，容積率0。5云頂別墅（二期）泗陳公路、方泗公路一、二期共225套獨立一期剩余20%，二期2003年下半年開盤以坡為特色，別墅依坡而建。7天馬花苑（三期）趙昆公路3918弄36套獨立即將推出占地184公頃，28公頃野生湖泊，27洞國際級高爾夫球場，2000平方米戶外運動場。 從在售樓盤的售價來看，單價主要集中于30005000元/平方米（主要在松江新城）和60009000元/平方米之間，分別占該區(qū)域樓盤的41%、37%，單價1000015000元/平方米及15000元/平方米以上的樓盤（主要集中在佘山附近）也占了一定比例。閔行別墅市場。如君臨天下花園、劍橋景苑、花語墅、櫻園等，都火極一時。其中劍橋景苑一期和二期的變化可以說就是該區(qū)域開發(fā)對象變化的一個縮影，該案二期為純獨棟小區(qū)。除了上述變化以外，顓橋別墅區(qū)的開發(fā)重點向南發(fā)展，地段已經(jīng)不是決定性因素。附件：主要項目。隨園春申路2728號70008000全案總規(guī)劃占地面積40萬平方米，隨園屬于三期，共85棟獨立別墅，面積在300多平方米，內(nèi)庭式花園設(shè)計。綠化率50%。三、典型個案產(chǎn)品基準(zhǔn)競爭研究分析：針對水景特色：項目位置價格容積率規(guī)?？蛻籼攸c戶型面積佘山銀湖別墅泗陳路、方松路85009000元/M2一期占地27萬M2，共建獨立別墅130棟面積299M2—500M2競爭力分析：優(yōu)勢：地處佘山附近，自然景觀獨特；社區(qū)景觀好，引進天然河流，戶戶臨水；房型面積控制得當(dāng)，面積從299500，屬于該區(qū)域的低總價別墅。九州大唐花園滬松公路1789弄600012000元/M2規(guī)模為158棟（其中除26套聯(lián)體別墅外，其余均為獨棟別墅）競爭力分析：優(yōu)勢：地處松江九亭，距市區(qū)近；社區(qū)景觀好，引進天然河流，戶戶臨水；交通便捷，規(guī)劃中的R4線距離社區(qū)較近。針對原生態(tài)特色；項目位置價格容積率規(guī)模客戶特點戶型面積九溪十八島高涇路399弄900012000元/M2總棟數(shù)142套，全獨立別墅競爭力分析：優(yōu)勢：原生態(tài)別墅社區(qū)，先造景，再造房，有3000棵原生大樹、300余種豐富植物；典型的中式內(nèi)庭院設(shè)計；位于成熟別墅聚集區(qū)域。佘山月湖山莊佘山旅游區(qū)林蔭大道1888號總價在1000萬以上68棟上海乃至全國的頂級富豪競爭力分析：優(yōu)勢：原生態(tài)別墅社區(qū)，采用國際“樹”形規(guī)劃理念，有千種原生大樹、近百種名貴植物，擁有2條活水河，近萬米水岸線，營造出島、半島、水灣的獨特布局；獨特的私家高爾夫果嶺設(shè)計；由開發(fā)商劃出地塊范圍，允許客戶自己在規(guī)定的容積率范圍內(nèi)進行個性化房型規(guī)劃設(shè)計。針對現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格：項目位置價格容積率規(guī)?？蛻籼攸c戶型面積云頂別墅位于泗涇泗陳路、方泗公路70008000元/M20．328萬M2大型原生態(tài)獨棟別墅社區(qū)據(jù)調(diào)查，海外歸國人士占6成，溫州等外地投資客占2成，上海本地占2成一期目前剩余房源為359600M2優(yōu)勢：地理位置好，離佘山5分鐘距離；社區(qū)獨特的坡地景觀，底層作為家庭小會所；小區(qū)與目前上海別墅市場崇尚歐美的風(fēng)氣不同，推出現(xiàn)代簡約的別墅；劣勢：社區(qū)密度相對較高；湖畔佳苑位于滬青平公路1515號900010000元/M2300棟左右主要以港臺人士為主，和一部分海外歸國人士優(yōu)勢：非常有創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計（一層半中式別墅設(shè)計，內(nèi)庭院水景）；位于成熟別墅聚集區(qū)；交通便利。劣勢：社區(qū)密度比較大；景觀做的比較平、沒有特點。劣勢：景觀一般；社區(qū)配套相對比較匱乏。二期預(yù)計在年底開盤，屆時將對本項目形成直接競爭云間水莊位于新南路、春莘路7800元/M2總占地14萬M2，共200套純獨棟社區(qū)據(jù)調(diào)查，海外歸國人士占半數(shù)以上（包括港、澳、臺胞）230400M2多種房型優(yōu)勢：房型面積控制好，總價低；房型經(jīng)濟實惠，每戶一衛(wèi)，附送半地下室；原生態(tài)島居風(fēng)光；高科技智能、節(jié)能建材設(shè)施。[策略篇]一、SWOT分析：優(yōu)勢分析（STRENGTH）品牌優(yōu)勢。在項目的規(guī)劃設(shè)計和營銷包裝中，可以利用這層關(guān)心，比如針對港臺購買群的喜好。滬青平公路作為別墅開發(fā)區(qū)，已經(jīng)成熟。規(guī)模優(yōu)勢。資源優(yōu)勢。生態(tài)水資源：地塊南端為淀浦河，同時被新通波塘穿越，水岸線長，水資源豐富。本項目處于成熟的徐涇別墅板塊的西面，距離市中心更遠，車行滬青平高速公路需過方松公路收費口。周邊生活配套欠缺，即使在將來趙巷已規(guī)劃的配套設(shè)施建成，但作為該地區(qū)別墅開發(fā)的開拓者，早期還是無法享受。競爭減少機會。產(chǎn)品優(yōu)勢機會。上海別墅市場整體的供大于求，將在未來幾年對目前推出的別墅樓盤間逐步顯現(xiàn)出來，200500萬之間的別墅因供應(yīng)量最大，產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴重，面臨的競爭最為激烈，本項目也將面對同樣情況；投資打壓。滬青平公路沿線、松江新城內(nèi)大量潛在別墅用地將成為本項目推出的最大競爭威脅?？蛯佣ㄎ唬?）領(lǐng)袖群體。（2）目標(biāo)客源構(gòu)成。占據(jù)10%以內(nèi)的比例。（3）特征分析。 追求成功，個性獨立；178。 高知人群，具有一定的文化和藝術(shù)的鑒賞力；178。 兼具文化性和生活方式引領(lǐng)性的特征，追求個性的享受方式；生活方式定位中國式的生活方式。所以人需要獨立、私密、個體的生活空間，同時又渴望交流。從北京的四合院到江南民居集群，從程度的傳統(tǒng)院子到南方客家人的土樓，從城里的王府到鄉(xiāng)村的“灣”或者“莊”，都是以一種集群性的建筑來規(guī)范生活的軌跡和方式。這種關(guān)系在目前人們的生活中還依然存在著，她就蘊藏在青磚黑瓦和深宅大院之中。我們規(guī)劃一種“中國宅院生活方式”。由此交流便產(chǎn)生了。產(chǎn)品建議。建議一：新地中海風(fēng)格。建議二：融合中式符號和日式嚴謹靜謐的東方風(fēng)格。日