【正文】 98年的26%開始下降，近幾年基本保持在15~18%左右（見圖4），而從今年第一季度的情況來看，市場的吸納力有進一步放大的趨勢，供過于求的局面已發(fā)生根本改變。五”以來辦公用房空置情況 單位：萬平方米資料來源：2002年統(tǒng)計年鑒1996~2002年營業(yè)性辦公綜合樓空置率狀況 資料來源：2002年統(tǒng)計年鑒寫字樓價格走勢寫字樓市場價格自1995年開始下跌，中房上海指數(shù)從1995年2月的1463點下落到2000年4月的905點。2003年1月中房上海辦公指數(shù)為1009點，較上月上升9點，%。根據(jù)我司分析，自2001年下半年以后，陸家嘴地區(qū)寫字樓租賃價格上升幅度快于浦西地區(qū)?！熬鸥咂焚|(zhì)的甲級寫字樓需求旺盛，如小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域，甲級寫字樓出現(xiàn)了一時間供不應求的局面。結構性的供大于求和供不應求同時并存。另一方面，隨著上海國際地位的提升，國內(nèi)外有實力的企業(yè)大量進駐，在客觀上形成對寫字樓的巨大需求，這類客戶群會對辦公的硬件及軟件有著更高的要求，而甲級寫字樓以優(yōu)越的地理位置、便利的辦公條件和完善的服務自然受到青睞，因此出現(xiàn)了甲級寫字樓一時間的供不應求現(xiàn)象。其原因：首先，因為前一段時期市場上供應量過大，整體租金價格又較低，導致客戶選擇長期租賃來節(jié)約成本；其次，甲級寫字樓的主要客戶是歐美及港臺公司，他們一直采用租用的形式，從而形成市場上的“習慣做法”；最后，在如今的市場回升過程中，大部分甲級寫字樓的出租率都達到90%以上。位于西藏中路北海路的銀晨數(shù)碼科技大廈于2001年底供應上市，作為近期上海市場第一個“全出售型”物業(yè)，目前銷售情況良好；位于曹楊路寧夏路的綠地科創(chuàng)大廈于2002年初開始預售，目前銷售率也已過7層以上；還有位于陸家嘴的京銀大廈是從2002年5月開始銷售的，第一個月預售量就超過40%。投資性寫字樓的出現(xiàn)，加大了出售型寫字樓的市場需求良，以租為主的商業(yè)模式向租售二元結構演化。與此同時，淮海路、南京西路以其良好的商業(yè)氛圍、便利的交通環(huán)境，寫字樓的租賃市場也十分搶手，平均空置率為10%。隨著城市化的進程和城市規(guī)模的擴張，楊浦五角場、中山公園、浦東機場和松江新城作為潛在的區(qū)域性CBD均有崛起之勢，CBD的形成所帶來的聚集效應和輻射功能，將有力推動和促進寫字樓市場的發(fā)展。隨著大量外資的進入和辦公智能化水平的提高，寫字樓市場結構發(fā)生了重大變化，甲級寫字樓占據(jù)了重要的地位，成為上海寫字樓市場的主導產(chǎn)品。徐家匯和新客站不夜城地區(qū)也有相當一部分，下面就將這些區(qū)域商圈的特征進行比較分析。南京西路區(qū)域（靜安）成都北路—武定路嘉里中心、中信泰富廣場、恒隆廣場、梅隆鎮(zhèn)廣場、上海商城、中欣大廈等以通訊科技、信息咨詢、廣告策劃、航空服務、傳媒等行業(yè)為主浦東陸家嘴區(qū)域（浦東）浦東小陸家嘴及外圍區(qū)域匯豐銀行大廈、中銀大廈、金茂大廈、證券大廈、船舶大廈、招商局大廈、浦項商務廣場、新建設大廈等以金融貿(mào)易區(qū)的服務定位。人民廣場及外灘（黃浦）東到外灘，西至黃陂北路區(qū)域港陸廣場、港泰廣場、永新廣場、中區(qū)廣場、東海商業(yè)中心、百騰大廈、金光外灘中心、海洋大廈、久事大廈、聯(lián)誼大廈、光明大廈、金融廣場以金融、保險業(yè)為主，兼顧以科技資訊類、信息服務類企業(yè)為主。從區(qū)域甲級寫字樓供應的情況來看，浦東陸家嘴區(qū)域供應量最大約有171多萬平方米，且市場吸納情況良好。具體甲級寫字樓區(qū)域供應量、吸納量比較，如下圖：上海市甲級寫字樓供求狀況 單位：平方米甲級寫字樓區(qū)域空置率比較從下圖可以看出在全市甲級寫字樓集中區(qū)域里，空置率最大的要屬虹橋地區(qū)，由于它是上海最早開發(fā)的經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)域，設施的陳舊以及中央CBD商圈核心的分離，使其整體出租率下降，目前空置率維持在17%左右；人民廣場外灘區(qū)域空置率約為12%左右；淮海中路區(qū)域約為9%；浦東陸家嘴和南京西路區(qū)域最低約為7%左右。目前，上海甲級寫字樓區(qū)域租金行情比較，如下圖：各甲級辦公區(qū)域租金比較 單位：US$/各區(qū)域甲級寫字樓售價比較從甲級寫字樓市場來看，寫字樓一般以租賃形式為主，而銷售的卻比較少。但是根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計，還是有部分的甲級寫字樓可供銷售，%左右，但大多采取租售并舉的形式。從而取得高回報，低風險的雙重效應。銷售單價的范圍在區(qū)域中的表現(xiàn)也有所不同，虹橋區(qū)域售價在$2300~2700/平方米之間；淮海中路區(qū)域在$1900~3500/平方米之間；陸家嘴區(qū)域在$1350~3700/平方米之間；人民廣場及區(qū)域在$1830~3000/平方米之間；南京西路區(qū)域在$1680~2300/平方米之間。首先是上海良好的經(jīng)濟環(huán)境，尤其是上海經(jīng)濟結構正處于調(diào)整期，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴大；加上近幾年銀行利率連續(xù)下調(diào)，促使新組建公司和投資客不斷增多。其次是3月1日上海實施非居住用房內(nèi)外銷并軌政策，增加了境內(nèi)外客戶對投資上海商辦樓的興趣。下抑然而不能不看到近期同時又出現(xiàn)一些寫字樓市場發(fā)展的制約因素。從上海市場看，寫字樓租金始終保持平穩(wěn)就是一個證明第一，金融政策的調(diào)整給寫字樓投資客抬高了門檻，至少遲滯了這批人抓緊時機購買寫字樓的進程。綜合分析上揚和下抑兩大因素同時并存，未來兩年內(nèi)上海寫字樓市場不應有大起大落的變化。由于本項目也位于上海著名的淮海路沿線，因此，了解這一區(qū)域的寫字樓、商業(yè)狀況具有相當大的意義。沿線的香港新世界大廈、上海廣場、金鐘廣場、中環(huán)廣場、香港廣場、中環(huán)廣場均為上海極具知名度高品質(zhì)寫字樓。位于西藏南路以西的淮海路寫字樓—— /，僅一路之隔，價格陡然下跌。假天花采用鋁板及石膏板吊頂連高貴燈飾。6部三菱電梯進口開利牌熱泵機組隆宇大廈高檔面磚及日本鈴鹿高級仿石噴涂高級克拉拉白、加州金麻等大理石三菱3VF高速電梯/南證大廈進口鏡面玻璃，鋁復合板及五金配件大理石及花崗巖主樓擁有9部客梯，1部消防電梯蒹貨梯，全部采用日本進口日立電梯進口中央空調(diào)系統(tǒng)表六今后可能出售的辦公樓：u 現(xiàn)有的二線辦公樓由于這些辦公樓大都不在市區(qū)CBD的范圍內(nèi)，其整體出租率一般不高，因此會有部分想盡快回籠資金的開發(fā)商將辦公樓進行銷售。租售狀況分析從云南南路起，至成都路高架止，淮海路沿線寫字樓以租為主，出租率基本都在90%以上，并有30%以上的寫字樓達到了滿租。u 租售狀況沿線寫字樓目前基本處于只租不售或者有價無市狀態(tài)。u 客戶分析根據(jù)對區(qū)域的寫字樓調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租戶包括境內(nèi)外各類企業(yè)，其中香港企業(yè)與境內(nèi)企業(yè)為主體，其次為日本，并有部分歐美企業(yè)。u 租賃面積由于中等規(guī)模企業(yè)數(shù)量比較多，因此其租賃面積也與此相符，200—400m2面積是區(qū)域內(nèi)的主力面積，而整層租賃及小開間都比較少，即200m2以下與400m2以上的租賃面積所占比例不大。其先天優(yōu)勢十分顯著。u 高品質(zhì)、高知名度的寫字樓云集香港廣場、力寶廣場、新世界大廈、中環(huán)廣場、金鐘廣場等具有極大知名度的高品質(zhì)樓盤將淮海路整體商業(yè)、辦公品質(zhì)提升到相當高的程度。u 銷售型的純寫字樓是市場空白點單以整棟完全出售來判定，則至少目前為止，淮海路沿線沒有一個寫字樓項目對外進行銷售。三、本項目市場定位（一）項目概況展中商業(yè)大廈位于淮海東路、云南南路口，北面沿淮海東路，南面為基地面積：2009m2總建筑面積： m2建筑占地面積： m2容積率：地上建筑面積： m2其中： 裙房面積(14層)： m2機電層（5層）： m2辦公面積(622層)： m2地下建筑面積(兩層)： m2建筑密度：%綠化率：%機動車位：69輛其中：地上車位 5輛 地下車位 64輛（二）項目SWOT分析優(yōu)勢Strenthu 宏觀經(jīng)濟的良好走勢為本項目提供了良好的市場前景從上海未來經(jīng)濟發(fā)展來看，仍會保持高于全國平均水平的發(fā)展速度，市中心城區(qū)改造、世博會效應等將使上海維持長期高速發(fā)展。u 一級商業(yè)街辦公區(qū)位優(yōu)勢淮海路是上海名副其實的一級商業(yè)街及辦公區(qū)，沿線商業(yè)繁華、高檔辦公樓林立，本項目地塊緊靠淮海路，區(qū)位是本項目具有的最大優(yōu)勢。u 巨大的升值空間，豐厚的投資回報市中心尤其是商業(yè)、辦公中心地域土地供應的有限性與無限增長的市場需求促使本項目成為越來越珍貴的稀有產(chǎn)品，其可以預見的上升價值顯而易見。劣勢Weaknessu 地塊周邊高樓林立，阻隔視野本項目