上海市商住市場(chǎng)研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-07-01 00:05本頁面
【正文】 言
壹、商住樓市場(chǎng)概況
一、商住樓市場(chǎng)發(fā)展歷史
二、商住樓市場(chǎng)在房產(chǎn)市場(chǎng)中的地位及未來前景
貳、商住樓的特性
一、商住樓與住宅樓的的異同點(diǎn)
二、商住樓與寫字樓的異同點(diǎn)
三、優(yōu)劣勢(shì)匯總
叁、各區(qū)域商住樓市場(chǎng)分析
一、上海商住市場(chǎng)概況二、各區(qū)域商住市場(chǎng)分析普陀區(qū)商住市場(chǎng)分析長(zhǎng)寧區(qū)商住市場(chǎng)分析徐匯區(qū)商住市場(chǎng)分析靜安區(qū)商住市場(chǎng)分析浦東新區(qū)區(qū)商住市場(chǎng)分析盧灣區(qū)商住市場(chǎng)分析肆、總論及對(duì)于商住樓開發(fā)的建議
附錄：重點(diǎn)商住個(gè)案市調(diào)表格序 言
商住樓概念及其特性商住樓釋意商住樓，顧名思義就是即可以居住，又可以辦公，是具備特有生活特點(diǎn)的特殊房產(chǎn)建筑，其設(shè)計(jì)以商為主，首先必須滿足像寫字樓所需的商務(wù)活動(dòng)設(shè)施，如交通、停車、大流量高速度的垂直交通、集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、機(jī)票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會(huì)議大廳等。同時(shí)又要在每個(gè)分割分區(qū)中保留非家庭用的小型廚房(兼可做公司辦公用的茶水房)和供居住用的獨(dú)立衛(wèi)生間，使商務(wù)辦公為主的同時(shí)具備居住的條件。商住樓一般不是為了滿足家庭中不同性別和年齡的人共同居住的生活方式，而是為了滿足少數(shù)和個(gè)別人非家居生活的居住(當(dāng)然商住樓具備改裝成家居生活的條件)。商住公寓為中小公司及居家辦公的soho一族提供了一個(gè)“商+住”的場(chǎng)所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套設(shè)施，也有個(gè)別商住公寓設(shè)置了商務(wù)層或提供一兩間會(huì)議室、商務(wù)中心等商務(wù)設(shè)施，但只是提供設(shè)施而已。當(dāng)民營經(jīng)濟(jì)正在崛起的階段，既需要有各種檔次的專業(yè)寫字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅、別墅和公寓，同樣也需要大量的商住兩用功能的建筑。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。功能設(shè)施齊全的商務(wù)化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，為各類公司提供了較為理想的辦公空間，進(jìn)而拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。二、市場(chǎng)形成原因?qū)τ诿駹I企業(yè)，特別是外地進(jìn)滬創(chuàng)業(yè)的民企，當(dāng)他們進(jìn)滬做生意時(shí)，如租用或購買寫字樓，同時(shí)又必須在另一個(gè)地點(diǎn)租用旅館或公寓解決生活問題，增加了往返的路途。而商住樓能同時(shí)滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開支，節(jié)約成本，這種成本也會(huì)大大地低于租用商務(wù)公寓的成本，但卻滿足了類似商務(wù)公寓的功能。由于當(dāng)前許多區(qū)域?qū)懽謽堑墓┙o結(jié)構(gòu)存在一定的缺陷，無法全面滿足各檔次規(guī)模的企業(yè)的需要。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，受項(xiàng)目地理位置、周邊環(huán)境、潛在客戶等方面影響，某些項(xiàng)目開發(fā)商如果堅(jiān)持建住宅將缺乏競(jìng)爭(zhēng)力度，改為商住將更迎合市場(chǎng)需求，且銷售周期短，回款速度快，同時(shí)，由于新商住項(xiàng)目比同區(qū)位的住宅價(jià)位高，開發(fā)商開發(fā)這種物業(yè)將有機(jī)會(huì)獲得更大的收益。如垂直交通是按居住人流考慮；其生活的方式(包括私密性)、環(huán)境、人文、景觀、管理、服務(wù)等均按純居住形式考慮，適合于不同的年齡層次。商住樓是以商為主、以住為輔的功能組合。雖然商住樓具有居住與商用兩種功能，但是與純住宅相比在許多方面仍有區(qū)別。價(jià)格比較從價(jià)格來看，目前同區(qū)域內(nèi)的住宅和商住的價(jià)格相差不大，從上海市的情況來看。而由于產(chǎn)品功能的多元化使得居住的氛圍不佳。原因在于首先出于刺激住宅市場(chǎng)發(fā)展的考慮，政府及銀行以降低付款的額度和延長(zhǎng)貸款的時(shí)間來吸引更大的住宅消費(fèi)群體；其次由于商住樓所面向的客戶主要為一些中小公司，這些出于成長(zhǎng)階段的中小公司相對(duì)于購買住宅產(chǎn)品的個(gè)人在還貸上具有更大的風(fēng)險(xiǎn)和較多的不確定因素，因此銀行自然要減少還貸時(shí)間和貸款額度來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。地理位置及產(chǎn)品配套比較商住樓的位置及形象比同等價(jià)位的寫字樓優(yōu)越。辦公樓的配套設(shè)施以商用為主，功能雖然單一，但是辦公樓在配套的水準(zhǔn)很高，物業(yè)管理也極為嚴(yán)格。對(duì)于住戶來說缺乏居住的氛圍，并且出進(jìn)的各類人員使得住戶缺乏安全感。而商住樓由于包含了居住的部分?？驮幢容^商住樓的客源既包含用來居住的個(gè)人，也包括用作辦公的公司（主要以處于發(fā)展期的中小規(guī)模的公司及外地來滬的公司）.而辦公樓的客源為公司，目的為單一的商用及辦公。但是也存在“商住兩用是否適宜”的問題。優(yōu)勢(shì)1）、功能多元化，并且引用住宅的名義占有市場(chǎng)如果開發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，則所建造的商住樓的使用年限與住宅相同，而由于同時(shí)具有居住與辦公兩種功能，使得商住樓所面向的客源更為廣泛，這是純住宅樓和純辦公樓所不具備的有力因素。劣勢(shì)1）、商住功能帶來的管理混亂對(duì)于作為純居住目的業(yè)主來說，其正常的生活會(huì)因“商”而受到影響，大量出進(jìn)的辦工人員會(huì)影響住戶居住的安全與私密性。2）配套設(shè)施水準(zhǔn)一般，消防存在隱患商住樓雖然具有居住的功能，但與大多數(shù)的住宅樓相比，基本無小區(qū)的配套，生活的環(huán)境不甚理想；而其所具有的各項(xiàng)配套設(shè)施的檔次以及物業(yè)的水平都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及辦公樓。叁、各區(qū)域商住市場(chǎng)分析一、上海市商住市場(chǎng)概況：說明：amp。amp。這主要是由于商住樓所面向的特殊的客戶群所造成的——即商住樓的客源多為外地來滬的中小公司，而普陀區(qū)較市中心區(qū)域便宜的商用物業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格和較為便捷的公共交通系統(tǒng)吸引了較多數(shù)量的外地來滬的中小公司。 目前上海市在售的商住樓主要集中在普陀、靜安、徐匯、浦東、盧灣、長(zhǎng)寧這幾個(gè)中心城區(qū),上表為對(duì)六個(gè)區(qū)共11個(gè)在售個(gè)案的均價(jià)的統(tǒng)計(jì)。amp。amp。：說明：
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