【正文】 另一方面，現(xiàn)代化的公共交通——M8號線的建設(shè)，在該區(qū)域內(nèi)也設(shè)有多個站點。目前該板塊內(nèi)的代表個案有：和平花苑、新鳳城二期、華升新苑等。周家嘴路板塊該板塊距離控江路商圈較進(jìn)，具有一定的共享優(yōu)勢；同時受到虹口區(qū)周家嘴路開發(fā)利好的影響，價格較前期相比呈上升趨勢。黃興綠地板塊作為楊浦區(qū)內(nèi)又一塊城市綠肺，將依托其景觀優(yōu)勢規(guī)劃建設(shè)以“四高”為標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)模型現(xiàn)代化小區(qū)。包括佳龍花園二期、城市麗苑和紫羅蘭家園在內(nèi)，整個供應(yīng)量相對較大；盡管受到調(diào)控的影響，但其價格行情已經(jīng)很可觀了。五角場地區(qū)將形成現(xiàn)代城市副中心、市級商業(yè)中心和公共文化活動中心，真正將成為上海東北角的一顆璀璨明珠，未來房產(chǎn)將集中開發(fā)綜合型的物業(yè)。近年來，楊浦呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，特別是隨著五角場地區(qū)一帶大規(guī)模市政建設(shè)的開展，區(qū)域高檔物業(yè)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大，居民的接受程度明顯增強(qiáng)，本項目在未來將面臨十分激烈的市場競爭。2002004年區(qū)域市場更是呈現(xiàn)出供需兩旺的繁榮景象，2005年楊浦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著區(qū)域大市政交通的建設(shè)、生活環(huán)境的改善，房產(chǎn)市場繼續(xù)活躍。據(jù)政府權(quán)威部門的統(tǒng)計：今年18月份，楊浦區(qū)累計新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)2549套，%、%；累計商品房預(yù)售成交套數(shù)3447套，面積371140平方米，%、%、%；累計存量房出售套數(shù)9259套，面積673813平方米，%、%，%。下面是五角場地區(qū)周邊一些商業(yè)地產(chǎn)項目（以非住宅類為主）的大致情況：上海滬東金融大廈地段位置：五角場翔殷路1128號物業(yè)類型：商場、寫字樓開發(fā)商：上海天誠置業(yè)有限公司價格（目前只租不售）：—裝修狀況：裝修和毛坯都有占地面積：4862平米建筑面積：48239平米戶型面積：200—2000平米開盤時間：2002年1月1日目前租售情況：尚有4層空置學(xué)習(xí)廣場地段位置：國順路288號（靠近四平路）物業(yè)類型：辦公樓開發(fā)商：上海遠(yuǎn)程教育集團(tuán)價格（出租）：—裝修狀況：初裝修占地面積：2600平米建筑面積：23000平米戶型面積：40平米—200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平方米開盤時間：2004年11月1日海上海LOFT地段位置：飛虹路600號（近大連路）物業(yè)類型：寫字樓開發(fā)商：上實發(fā)展價格（出售）：均價15000元/平方米（LOFT10號樓），兩期均價分別為13806元/平方米、14827元/平方米裝修狀況：毛坯建筑面積：3幢共76000平方米開盤日期：共三次開盤，最新一次開盤是2005年9月2日租售情況：到調(diào)查日止，共320套剩余96套，銷售率為70%創(chuàng)智天地地段位置：國立路——凇滬路（江灣體育場一帶）物業(yè)類型：住宅、商住綜合樓、寫字樓、商場及文體中心開發(fā)商：香港瑞安集團(tuán)價格（出售）：均價15000元/平方米起裝修狀況：裝修建筑面積：總共超過100萬平方米銷售情況：第一期即將開盤其他：本項目開發(fā)周期較長，預(yù)計至2010年才能完成全部項目開 發(fā)。萊克大廈地段位置：大連路1548號 物業(yè)類型：寫字樓價格（出售）：合同均價9935元/平方米裝修狀況：不詳 建筑面積：****銷售情況：共44套，目前僅售2套。項目周邊環(huán)境 根據(jù)我們掌握的情況：本項目周邊匯聚了眾多的普通居民住宅區(qū)（房齡大多較長）：如體育新村、長海新村、國和新村等，以及大型公交總站、上海體育學(xué)院等，另外江灣體育場也僅隔數(shù)條街?！魠^(qū)域現(xiàn)代通暢的交通網(wǎng)絡(luò)正全面形成?！?距離交通主干道較遠(yuǎn)，車輛相對較少，區(qū)域環(huán)境較為幽靜。劣勢◆本項目周邊比較缺乏上規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，因此目前尚未形成一定的商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境?！裟壳捌渑赃叺慕謪^(qū)比較陳舊，甚至不太規(guī)范，更對其區(qū)域形象造成不良影響。機(jī)會◆周邊居住小區(qū)房較長，有著數(shù)量龐大的潛在區(qū)域客戶。◆周邊大規(guī)模的市政改造、眾多新的企業(yè)、商場、公司的進(jìn)駐，都將會帶入潛在的客戶。同時與對方項目相比：我們項目在許多方面都處于劣勢（我們只有作成較有差異性、有自己特色的產(chǎn)品才可能避免短兵相接）?！敉獾乜蛻舨豢少J款，影響一定客戶群體。 “定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費(fèi)者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品。產(chǎn)品定位：由于本項目占地面積僅一萬多平方米，在項目立項上是作為一非住宅項目來規(guī)劃的，靠近江灣體育城和上海體育學(xué)院，雖然因為其周邊是老舊的普通居民住宅區(qū)，目前的整體環(huán)境還不是太理想，但著眼本區(qū)域以后的發(fā)展前景，以及附近街區(qū)的良好市容市貌，我們有理由認(rèn)為：本區(qū)域還是大有潛力可挖的，因此我們建議：◆：產(chǎn)品定位一：依據(jù)目前市場對不同類型物業(yè)的反響及我們項目及周邊環(huán)境特點：針對年輕一族客戶群體、自由職業(yè)者等時尚人士，兼顧二次購房的投資客源，以區(qū)域生活機(jī)能的便捷、以及內(nèi)在現(xiàn)代、個性、細(xì)節(jié)的單位劃分及其內(nèi)在布局，導(dǎo)入國外流行的—— “solo”自由小套房概念以時尚的推廣策略，以一個市場領(lǐng)先者的姿態(tài)走向市場。同時在今后的推廣上要與已日趨疲軟的“單身公寓”相區(qū)隔，提出有新意的概念。 契合年輕人的消費(fèi)特征及要求獨(dú)立的生活態(tài)度以及沖動，迎合他們的生理需求，用時尚的筆觸真正摧毀他們的心理防線。在有了情侶裝之后，你還需要什么呢？SPACE，一個屬于自己的極品青春版居住空間。新新人類追求的往往是一種虛無的感覺，要抓住這種感覺就不那么容易了。飲食男女需要空間交流：有了自由空間之后，你還需要什么——交流（COMMUNICATION）。所以新新人類需要年輕人的感覺，需要社交氛圍和面對面的交流。鄰居就是我們的新朋友，社區(qū)就是我們的新社交圈子。多維空間需要時間鏈接：工作、學(xué)習(xí)、談戀愛。購物、進(jìn)餐、PARTY，時間如金。需要再快一點，時間才會有節(jié)余。有了公共空間之后，你還需要什么？TIME（時間）新新人類需要數(shù)分鐘內(nèi)即可搞定一切的周邊環(huán)境，余下的時間，想怎樣，就怎樣?，F(xiàn)在往往本來就很少的時間被浪費(fèi)在了路上。買房買的是生活方式：有了時間之后，你還需要什么？以一種自我的方式享受生活。如果能解決他們生活的休閑空間，滿足他們活動需要，甚至為他們考慮出度假的空間，當(dāng)然會讓年輕人心動。甚至這種原則不僅僅適用于沖動但想法不定的年輕消費(fèi)群。SOLO戶型的定義是個性化的尊重客戶生活方式的精準(zhǔn)居住空間。SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間，強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。 SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，可以最大限度地提高房屋使用率。 配置及管理模式：概念：ＬＩＶＩＮＧ ＨＯＴＥＬ——完全產(chǎn)權(quán)酒店模式針對本案建議集中體現(xiàn)在共享服務(wù)上：底下一些樓層為一些生活所必須的會所及便利設(shè)施，可以對外開放以增加項目本身的附加值，在為業(yè)主提供獨(dú)具一格的享受同時，也能作到與其他類似項目的差異化?？梢蕴峁┚频晔焦芗曳?wù)，例如24小時送餐服務(wù)、保潔服務(wù)、取送服務(wù)、房屋租賃、預(yù)訂等服務(wù)規(guī)劃及推廣重點——從年輕人的生活著眼室內(nèi)：小客廳及舒適性既然你希望自己的家就是私密的單純的空間，你又有什么必要去供養(yǎng)一個過分空曠的客廳呢？你只需在你的臥室中擺上舒適的沙發(fā)，再沖一杯咖啡。對女性客戶顯得尤為重要。 房型建議：適用于對陽光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。有雙人工作空間，SOHO一族最為合適。居住品質(zhì)及舒適度及高，是高品質(zhì)個性化戶型之一。奢侈的SOLO戶型，享受到更多的陽光。居住品質(zhì)及舒適度及高，是高品質(zhì)個性化戶型之一。廚房空間和主使用空間一體，視覺開闊。居住面積適合。為符合目前市場熱門需求。個性化服務(wù)及私密性：你可以在自己的房門上貼上自己喜歡的名字，同時向前臺提出申請，前臺的就會在你的房間號碼下面加上你起的個性化戶名。你可以在大堂公告欄上張貼你自己的啟示，比如征召去外地旅游的同伴。你擁有你自己想要的獨(dú)到的生活，同時你也擁有和你同樣獨(dú)到的鄰居。這也決定了其將成為最具投資價值的物業(yè)?，F(xiàn)代的年輕人，錢不一定掙很多，但已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)耐顿Y意識。以目前的租房市場來看，一套普通的住房每個月也需要2000元左右的租金，為別人付租金還不如為自己付，15年后還可以落下一套房子。相對于小戶型寫字樓，或多或少也與時尚扯上了點關(guān)系，我們從其產(chǎn)品特性及用戶群體不難看到這樣兩條脈絡(luò)：產(chǎn)品：品質(zhì)現(xiàn)代——交流空間——時間鏈接——時尚商務(wù)空間產(chǎn)品：發(fā)展型中小企業(yè)——創(chuàng)業(yè)初始人士——外地或外資企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)——外地政府辦事處于是，便衍生了以下概念：商務(wù)新時空——便攜式OFFICE本案如果作為純粹的小面積OFICE，那么位置有些顯得偏了一些（至少目前是），壓迫在一定程度上彌補(bǔ)這些不足，只能在產(chǎn)品特色上下功夫，同時也能給業(yè)主提供便捷的日常幾商業(yè)服務(wù)，在業(yè)種業(yè)態(tài)上統(tǒng)籌規(guī)劃形成特色，才可能有所突破，同時也寄希望于本區(qū)域以后的開發(fā)改造，以便形成成熟的商業(yè)商務(wù)環(huán)境。附加產(chǎn)品——小的方面如：桌椅、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電話、煙缸、電腦等組成的商務(wù)中心。從而形成一種多功能、全配置真正產(chǎn)權(quán)商務(wù)辦公的形象。目前上海市辦公樓市場來說，本案具有面積小總價低的價格優(yōu)勢，而且具有小戶型辦公樓特有的中央商務(wù)區(qū)服務(wù)功能，在市場上具有較強(qiáng)的的市場競爭力；但前面所講的本案小區(qū)域目前先天性不足是不容忽視的。規(guī)劃及共享空間 無論是SOLO，還是OFFICE，由于其客戶群體的特殊性，注定了其客戶對他的要求相對于其他大部分類型房地產(chǎn)產(chǎn)品要苛刻得多，因此也需要我們付出更多心思和努力，下面為我們根據(jù)我們對案子的理解所做的一個很粗略的方案：室內(nèi)其中有關(guān)室內(nèi)空中綠色共享空間部分——我們希望在第三層以上每隔3——5層做一個綠色共享空間（見相關(guān)附圖）。室外由于我們地塊總體占地面積較小，所以留給我們操作的空間不是太大，但是小面積照樣可以作出精品來，關(guān)鍵是我們的態(tài)度和眼光，比如在現(xiàn)在我們項目的建筑外面，我們可以充分利用有限的空地作足文章：把停車位盡量建在地下（車位數(shù)比房型總戶數(shù)比應(yīng)該不低于1：1），留出足夠的空間作出一些精致的區(qū)域小景：如綠化、水景、特色雕塑、棧橋小亭等可以巧妙組合，作到既精致又不失大氣。注重健康、生態(tài)的都市生活或辦公環(huán)境收入較高、穩(wěn)定，崇尚獨(dú)立、時尚生活。因此我們建議我們產(chǎn)品無論是作成酒店式公寓或者SOLO，我們除了要在產(chǎn)品品質(zhì)本身（這里指規(guī)