上海市商住市場研究報告-wenkub.com
2025-05-11 00:05 本頁面
【正文】 號投資興建飛樂房地產(chǎn)售 樓 處浦東龍東路188號 ——新領(lǐng)地只有成為有效需求的產(chǎn)品才能滿足它的生存價值。加上內(nèi)外銷住宅合并后，許多投資外銷外租的客戶感到純居住物業(yè)的投資存在越來越大的壓力；而新商住類產(chǎn)品在定位設(shè)計(jì)時多注重了戶型功能的多元化，加之配套設(shè)施，物業(yè)管理等方面兼顧了雙重功能的需求，宜商宜住是無疑的。價格是最重要的，隨著“新商住”的炒熱，價格也會不斷上升，但是要研究真正的投資空間有多大。而目前對于投資新商住樓，因當(dāng)考慮如下幾點(diǎn)因素：1）、考慮區(qū)位。從土地的使用用途上來說，國家有關(guān)政策只界定了“居住與非居住”，對于“商住”的出現(xiàn)是始料未及的。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。1）、由于商住樓商住混用及物業(yè)管理混亂等弊端，在CBD地區(qū)商住樓已被甲級寫字樓及越來越多的高檔物業(yè)所代替。amp。個案分析“建國路一號公館”amp。amp。amp。 就兩個個案的價格來看要低于區(qū)域的住宅的售價，一方面兩個個案建成時間較長，各種設(shè)備相對較為陳舊，另一方面由于所面對的客戶群的原因也使得本區(qū)的商住樓的價格要低于住宅的價格。其中“和一大廈”的住宅部分意售完，其商用部分只租不賣，租金為2。 本案于2002年12月開盤，目前只剩下一套，總體的去化情況較為理想。 “長發(fā)大廈”由于開盤較早，目前已完成去化，而“迎龍大廈”目前尚未正式開始銷售，預(yù)計(jì)將于六月底正式開始銷售。 本案于2002年12月開售至今以基本完成去化，在半年左右的銷售周期達(dá)到此去化量還是較為理想的。amp。amp。但項(xiàng)目周邊的商業(yè)設(shè)施較少，商業(yè)氛圍不甚濃厚。 “摩登時代”及“長壽苑”目前已基本完成去化，“SO時代”五月正式開始預(yù)定，目前的去化率在30％左右。amp。amp。：案名占地面積綠化率容積樓層規(guī)劃車位物業(yè)費(fèi)摩登時代3500平方米20三梯十九戶505元/平方米So時代6600平方米無9三梯十二戶1205元/平方米長壽苑4000平方米154二梯八戶未定湘江大廈5000平方米無三梯九戶108生活藝術(shù)居2萬平方米30三梯十六戶未定格力公寓13372平方米20二梯五戶未定未定說明：amp。而盧灣區(qū)在售的商住樓僅“建國路一號公館”，且五月底剛開始發(fā)售。：說明：amp。amp。這主要是由于商住樓所面向的特殊的客戶群所造成的——即商住樓的客源多為外地來滬的中小公司，而普陀區(qū)較市中心區(qū)域便宜的商用物業(yè)市場的價格和較為便捷的公共交通系統(tǒng)吸引了較多數(shù)量的外地來滬的中小公司。叁、各區(qū)域商住市場分析一、上海市商住市場概況：說明：amp。劣勢1）、商住功能帶來的管理混亂對于作為純居住目的業(yè)主來說，其正常的生活會因“商”而受到影響，大量出進(jìn)的辦工人員會影響住戶居住的安全與私密性。但是也存在“商住兩用是否適宜”的問題。而商住樓由于包含了居住的部分。辦公樓的配套設(shè)施以商用為主，功能雖然單一，但是辦公樓在配套的水準(zhǔn)很高，物業(yè)管理也極為嚴(yán)格。原因在于首先出于刺激住宅市場發(fā)展的考慮，政府及銀行以降低付款的額度和延長貸款的時間來吸引更大的住宅消費(fèi)群體；其次由于商住樓所面向的客戶主要為一些中小公司，這些出于成長階段的中小公司相對于購買住宅產(chǎn)品的個人在還貸上具有更大的風(fēng)險和較多的不確定因素，因此銀行自然要減少還貸時間和貸款額度來規(guī)避風(fēng)險。價格比較從價格來看，目前同區(qū)域內(nèi)的住宅和商住的價格相差不大，從上海市的情況來看。商住樓是以商為主、以住為輔的功能組合。由于市場競爭的壓力，受項(xiàng)目地理位置、周邊環(huán)境、潛在客戶等方面影響，某些項(xiàng)目開發(fā)商如果堅(jiān)持建住宅將缺乏競爭力度，改為商住將更迎合市場需求，且銷售周期短，回款速度快，同時，由于新商住項(xiàng)目比同區(qū)位的住宅價位高，開發(fā)商開發(fā)這種物業(yè)將有機(jī)會獲得更大的收益。而商住樓能同時滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開支，節(jié)約成本，這種成本也會大大地低于租用商務(wù)公寓的成本，但卻滿足了類似商務(wù)公寓的功能。功能設(shè)施齊全的商務(wù)化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，為各類公司提供了較為理想的辦公空間，進(jìn)而拉動了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。當(dāng)民營經(jīng)濟(jì)正在崛起的階段，既需要有各種檔次的專業(yè)寫字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅、別墅和公寓，同樣也需要大量的商住兩用功能的建筑。商住樓一般不是為了滿足家庭中不同性別和年齡的人共同居住的生活方式，而是為了滿足少數(shù)和個別人非家居生活的居住(當(dāng)然商住樓具備改裝成家居生活的條件)。上
海
市
商
住
市
場
研
究
報
告
目 錄
33 / 33序 言
壹、商住樓市場概況
一、商住樓市場發(fā)展歷史
二、商住樓市場在房產(chǎn)市場中的地位及未來前景
貳、商住樓的特性
一、商住樓與住宅樓的的異同點(diǎn)
二、商住樓與寫字樓的異同點(diǎn)
三、優(yōu)劣勢匯總
叁、各區(qū)域商住樓市場分析
一、上海商住市場概況二、各區(qū)域商住市場分析普陀區(qū)商住市場分析長寧區(qū)商住市場分析徐匯區(qū)商住市場分析靜安區(qū)商住市場分析浦東新區(qū)區(qū)商住市場分析
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