【正文】 《報(bào)告》基本上相對(duì)真實(shí)、客觀、全面、權(quán)威地反映了株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況。在今后，株洲寫字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。1目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，約計(jì)11個(gè)樓盤，戶型面積在110—250㎡之間，平均起價(jià)約為1534元/平方米，平均均價(jià)約為1695元/平方米。1別墅項(xiàng)目在區(qū)位分布上，大部分別墅分布在郊區(qū)；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，多為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項(xiàng)目較少，且建筑密度大。2003年株洲房地產(chǎn)完成開發(fā)土地面積凸顯快速增長(zhǎng)之勢(shì)。三分天下有其一。強(qiáng)勁的發(fā)展形勢(shì)與省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)相一致，開發(fā)總量在省里14個(gè)地市中居長(zhǎng)沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。到2005年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。激活了我市一直處于低迷狀態(tài)的二級(jí)市場(chǎng)，2003年在多項(xiàng)政策的激勵(lì)下，存量房成交量與成交額增幅較大。而黃金商鋪的價(jià)格受前期投資增長(zhǎng)和人們預(yù)期指數(shù)較高影響，價(jià)格會(huì)繼續(xù)攀升。由于供給增大，競(jìng)爭(zhēng)的加劇，眾多的開發(fā)商已不把追求最大利潤(rùn)放在首位，而降低風(fēng)險(xiǎn)，定向開發(fā)，被眾多的開發(fā)商所追崇。房?jī)r(jià)一直以來都是消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)。從正面看，一定數(shù)量的商品房空置是保證市場(chǎng)正常供應(yīng)的必需儲(chǔ)備，對(duì)于調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求、降低房地產(chǎn)擁有者的機(jī)會(huì)成本具有重要意義。去年華中房地產(chǎn)開發(fā)公司、匯亞房地產(chǎn)開發(fā)公司及醴陵新興房地產(chǎn)開發(fā)公司以開發(fā)投資最多排在前三位，銷售業(yè)績(jī)排名前三位是開發(fā)“珠江花園”的華晨房地產(chǎn)開發(fā)公司、開發(fā)“田心建設(shè)一村”的恒豐房地產(chǎn)開發(fā)公司及開發(fā)“五一新村”的天華房地產(chǎn)開發(fā)公司。熱點(diǎn)能否激活人氣。從抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2003年，房地產(chǎn)的景氣指數(shù)一路領(lǐng)先。今年株洲市大政方針已定，圍繞“東提西拓，合攏三角”的城市發(fā)展思路，提出了大力進(jìn)行舊城改造和新城拓展，規(guī)劃抓好：“一帶、一港、一湖、兩環(huán)、四街、六路”建設(shè)。農(nóng)業(yè)高技術(shù)研發(fā)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)人才培訓(xùn)基地20032005長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)3通1平；4條主干道2橋在建，防洪工程，110KV變電站，醫(yī)院、中學(xué)等6高新區(qū)栗雨園一期工程項(xiàng)目新建可提供工業(yè)、電子信息、生物藥業(yè)產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)促進(jìn)園，園區(qū)道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；功能區(qū)建設(shè)；20032007株洲石峰大橋以西1500畝已3通1平；，110kv變電站開工7高新區(qū)田心高科技園續(xù)建，遭受入園12家，主要發(fā)展光機(jī)電一體化、城市軌道交通傳動(dòng)控制、信息技術(shù)、機(jī)車、新材料等20032008株洲石峰區(qū)1051畝已完成三通一平，園區(qū)主干道路2003年底完工8湘潭縣天易生態(tài)工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投產(chǎn)53家（）；在建26家()；籌建7家（）；雅康藥業(yè)小區(qū)，吳家巷工業(yè)小區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)20032007湘潭縣已完成三通一平9湘潭雙馬工業(yè)園續(xù)建；投產(chǎn)7家（）；在建9家()；籌建12家（）；電子電器、機(jī)械、鋼材物流配送等20032007湘潭岳塘區(qū)已完成5099萬元基礎(chǔ)設(shè)施投入，含部分主干道路基、排水、供水設(shè)施世界銀行貸款項(xiàng)目10世界銀行貸款湖南城市發(fā)展項(xiàng)目新建湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶景觀防洪道路，全長(zhǎng)70公里。周邊有株洲電信分公司、株洲賓館、株洲百貨、麥當(dāng)勞、肯德期基、桂林人等，暫時(shí)缺乏集餐飲、娛樂、休閑為一體的大型娛樂場(chǎng)所，適宜進(jìn)行相關(guān)方面的商鋪開發(fā)，可將商鋪打造成集餐飲、娛樂、休閑為一體的娛樂旗艦，填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)。總結(jié)：本案所在地段優(yōu)，長(zhǎng)期以來就是株洲市的政治文化中心，在市民心目中的價(jià)值期望度及認(rèn)同感很高，加上圖邊設(shè)備完備，商業(yè)氣氛濃厚，符合產(chǎn)權(quán)式商鋪的地段要求，建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的存在也為商住樓的開發(fā)提供了有利條件。（二）項(xiàng)目介紹銀基大廈（暫命名）——位于株洲市中心地段（株洲市政府舊址），與株洲電信大樓接壤，毗鄰中心廣場(chǎng)，人流、車流量大，商業(yè)氛圍濃厚，市政配套相對(duì)齊全。公司的宗旨是：誠(chéng)實(shí)守信，以建設(shè)新株洲為已任，打造優(yōu)質(zhì)、高效和值得信賴的房地產(chǎn)公司品牌。（一二期獨(dú)立商鋪對(duì)外發(fā)售，大賣場(chǎng)對(duì)外招商） 銷售策略突出期開放式主題購物公園、購物環(huán)境、優(yōu)越的地段，體現(xiàn)期升值潛力。二、暢銷樓盤分析（一）、新一佳保利大廈 相關(guān)指標(biāo)：占地面積：約5000平方米總建筑面積：60000平方米分?jǐn)偮剩?0%總層數(shù)：29層（負(fù)一樓為停車場(chǎng)） 1~3層：新一佳大型超市、肯德基（出售商鋪收益權(quán)）4~6層：酒店7~26層：高檔公寓式寫字樓（產(chǎn)權(quán)已售）27~28層：保利公司總部（自用） 銷售策略該項(xiàng)目的銷售策略以出售收益權(quán)，出售產(chǎn)權(quán)的形式經(jīng)營(yíng)，以返租的形式遞增的回報(bào)率，加以五年后出可返還給開發(fā)商并可獲取30%的回報(bào)額來穩(wěn)定投資的風(fēng)險(xiǎn)性，吸引投資者，突出配套功能，體現(xiàn)項(xiàng)目本身的專業(yè)化。大量外來資金逐年加大了在株洲的投入，一批活躍在省內(nèi)其它城市的生產(chǎn)企業(yè)，為了借助良好的市場(chǎng)機(jī)遇，將自己的產(chǎn)品進(jìn)入更好的市場(chǎng)平臺(tái)以求得長(zhǎng)足發(fā)展，也紛紛將企業(yè)的觸角以分支機(jī)構(gòu)的形式深入到株洲市場(chǎng)，同時(shí)，政府對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的鼓勵(lì)和扶持，使得本土大量中小企業(yè)不斷發(fā)展壯大，并不可阻擋地成為寫字樓需求中不可忽視的主力軍。而近年來長(zhǎng)沙的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速。第一類是具有雄厚實(shí)力和發(fā)展歷史的大中型公司，這類公司積蓄多年，實(shí)力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價(jià)或租金，這類公司正在市場(chǎng)中樹立起良好的信譽(yù)和形象，選擇形象高檔的寫字樓是實(shí)力的見證；第二類是發(fā)展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，對(duì)自身形象建設(shè)較為在意，如有可能，他們?nèi)栽敢膺x擇形象好、品質(zhì)高的寫字樓物業(yè)；第三類是剛剛起步的小型公司和擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者。現(xiàn)在株洲的甲級(jí)寫字樓還沒有的原因，主要是被電梯和停車位這兩個(gè)最主要的硬指標(biāo)給限制住了。正是在這種背景下，一些新型的、專業(yè)的寫字樓開始慢慢浮出水面。（五）寫字樓市場(chǎng)（1） 株洲寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)目前株洲市的專業(yè)寫字樓可以說是寥寥無幾，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青咪，其它所謂寫字樓，配套設(shè)施不完善，軟、硬件設(shè)施也只為商務(wù)樓的條件。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、公司需求的變化，其缺點(diǎn)也越加明顯，該類型的樓盤將會(huì)逐步被淘汰，從而必須優(yōu)化其產(chǎn)品，才能使其在市場(chǎng)上生存。（四）商住樓市場(chǎng)商住樓市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，約計(jì)11個(gè)樓盤，戶型面積在110—250㎡之間，平均均價(jià)在1695元/㎡左右。株洲市的服飾物流市場(chǎng)群商業(yè)氛圍濃厚，同時(shí)也帶動(dòng)其它商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，市民對(duì)商鋪的投資期望值相當(dāng)高，雖然目前的商鋪售價(jià)相當(dāng)高，但仍然阻擋不了市民的投資欲望，然而投資者已不在像以往一樣盲目的投資，其總結(jié)了一些失敗的投資經(jīng)歷（如府前路步行街的投資），已不再相信開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的炒作，而更加注重對(duì)項(xiàng)目的考察及項(xiàng)目本身的規(guī)劃、品質(zhì)。對(duì)于準(zhǔn)備購買別墅的消費(fèi)者而言，市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)的不足打消了持幣觀望的心理，先購先得先享受，還具有一定的投資價(jià)值，何樂而不為？（三）商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資掀起熱潮由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場(chǎng)群，其商業(yè)地產(chǎn)以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，其增值勢(shì)頭被開發(fā)商看好，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為市場(chǎng)矚目的一大亮點(diǎn)，全市開發(fā)商營(yíng)業(yè)用房面積快速增長(zhǎng)，價(jià)格也持續(xù)看漲，%，%，%，%，有濱江商業(yè)廣場(chǎng)，瑞和商業(yè)廣場(chǎng)，株洲汽車城等一批商業(yè)樓面市，吸引了大量的投資者及經(jīng)營(yíng)戶。而SARS的襲擊對(duì)促進(jìn)TOWNHOUSE的熱銷只是個(gè)偶然事件，但從根本上講，隨著人們對(duì)于自然健康住宅需求心理的增強(qiáng)，位于近郊或郊區(qū)、低層低密度、綠化率高、有天有地、獨(dú)門獨(dú)院的TOWNHOUSE的熱銷是必然趨勢(shì)，只是SARS病毒的來襲激發(fā)了人們回歸自然的心理需求，對(duì)銷售起了推波助瀾的作用。（2）經(jīng)濟(jì)型別墅面市聯(lián)排別墅的問世降低了購房者消費(fèi)別墅的門檻，部分工薪階層也有望一圓別墅夢(mèng)。從項(xiàng)目的選址上來看，選擇于郊區(qū)是因地價(jià)便宜，但其各項(xiàng)城市配套不夠完善，因此有部分項(xiàng)目采取經(jīng)濟(jì)型別墅線路，從走經(jīng)濟(jì)型線路的項(xiàng)目看，以略高于住宅價(jià)格的價(jià)位實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者的別墅夢(mèng)，從而博取消費(fèi)者的青睞，如珠江花園、碧玉花園等的銷售率都非?？捎^，這說明株洲的別墅還處于經(jīng)濟(jì)型階段。這與株洲市目前的居民整體收入有關(guān)，開發(fā)商為了降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，采取多類型組合開發(fā)，以降低單項(xiàng)市場(chǎng)承載力不足的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)個(gè)別項(xiàng)目在前期別墅銷售不是很理想，于是在后期產(chǎn)品定位上向其它類型轉(zhuǎn)向，或采用其它手段方式經(jīng)營(yíng)。那幺，隨著住房公積金制度的逐步實(shí)施，將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)民企員工的住房消費(fèi)。國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l理》規(guī)定，企事業(yè)單位必須為職工建立公積金制度，按時(shí)足額交納公積金，以維護(hù)職工的合法權(quán)益。受株洲市人口計(jì)劃在2010年城區(qū)人口突破90萬目標(biāo)等因素的影響，株洲住宅市場(chǎng)需儲(chǔ)備大量的住房來滿足各方面的發(fā)展。世紀(jì)花園，總建筑面積26萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)約1615戶；海創(chuàng)歷年商品房空置情況見下圖：數(shù)據(jù)表明，19972001年株洲市商品房空置面積一直呈增長(zhǎng)之勢(shì)；而進(jìn)入2002年后，空置面積開始下降。 (數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》)歷年房地產(chǎn)供給情況分析伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)力增長(zhǎng)，房地產(chǎn)施工面積繼續(xù)上揚(yáng)，截止2002年底，㎡，㎡，%，%。歷年房地產(chǎn)投資情況分析2003年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資雖受非典影響，但株洲作為“非疫區(qū)”，投資者信心并未減退，表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為6．01億元和7．81億元，2002年又完成投資9．52億元，房地產(chǎn)施工面積達(dá)192．61萬平方米，其中，新開工面積109萬平方米，2003年上半年更是呈現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)，僅2003年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9．4億元，接近2002年一年的水平。開發(fā)經(jīng)營(yíng)矛盾顯現(xiàn)株洲市房地產(chǎn)開發(fā)正處于方興未艾階段，但一些開發(fā)經(jīng)營(yíng)矛盾已開始顯現(xiàn)，主要有：一是總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾；二是投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾；三是城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的拆遷難，拆遷戶與開發(fā)商之間的利益矛盾；四是消費(fèi)者想買與不敢買的矛盾。土地購置與開發(fā)快速增長(zhǎng)，不排除部分企業(yè)圈地占地，有投機(jī)因素。在注冊(cè)的189家企業(yè)中，活躍在市場(chǎng)上的不足百家，從有開發(fā)業(yè)績(jī)的99家企業(yè)所籌集的開發(fā)資金來看，%，提高1個(gè)百分點(diǎn)，雖然自有資金比上年有所增加，%。一些企業(yè)僅僅是個(gè)項(xiàng)目公司，缺乏有效的資源儲(chǔ)備和可持續(xù)發(fā)展理念。舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)全面鋪開，為株洲房地產(chǎn)開發(fā)注入新的活力。2001年，株洲市的二手房市場(chǎng)初步啟動(dòng)，全年成交400余套；2002年，二手房市場(chǎng)全面開放，共1381宗。因此，株洲房地產(chǎn)業(yè)是近年來招商引資的最大“贏家”，眾多外地資本紛紛流向市區(qū)舊城改造項(xiàng)目和住宅建設(shè)。以火車站為中心的舊城改造區(qū)域，河西新區(qū)、建設(shè)路、新華路兩側(cè)和快速環(huán)道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。；，；，；。近年來，株洲在允許公房出售、“松綁”房改房、全面開放住房二級(jí)市場(chǎng)、金融政策傾斜等方面，邁出了實(shí)質(zhì)性的改革步伐。其一，由于市場(chǎng)日漸規(guī)范，市民購房信心指數(shù)日漸攀升，購房能量得以充分釋放；其二，市民安居需求，正在日益追求寬敞、大氣的舒適化的生活潮流，許多市民已經(jīng)在換購第二套甚至第三套住房；其三，由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場(chǎng)群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，因此其增值勢(shì)頭繼續(xù)看好。更值得一提的是，所有開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境、功能、質(zhì)量、服務(wù)均有大幅度提高，行業(yè)景氣狀況創(chuàng)歷史最好水平。株洲市政府決定由房產(chǎn)局牽頭，選定200多畝地，建一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，用于解決城市貧困戶的住房難題。2002年，株洲率先在全省把交易綜合稅費(fèi)降到1．5左右，當(dāng)時(shí)三天的房交會(huì)，房改房上市交易量相當(dāng)于全年的總和。從政策取向、消費(fèi)主體、投資來源和市場(chǎng)供求狀況來判斷，目前市場(chǎng)因素成為株洲市房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)力量，這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)是建立在有效需求基礎(chǔ)上的，尚屬健康和基本有序的增長(zhǎng)。明珠花園，湘江四季花園、湘銀家園等，株洲正在成為湖南房地產(chǎn)開發(fā)的又一亮點(diǎn)城市，株洲樓市正邁進(jìn)康莊大道。更有超大型的中南服裝交易廣場(chǎng)，單店面積20萬平米，為打造成株洲這一中國(guó)服裝名城寫下了濃墨重彩的一筆。從住宅和商鋪來看，開始由過去單一的原始開發(fā)趨向做精品、品牌，注重完善的物業(yè)管理。因此，新興的商業(yè)地產(chǎn)要學(xué)會(huì)抓住合理二字：既對(duì)土地的合理使用，價(jià)格的合理確定、利潤(rùn)的合理追求，對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來說，合理是內(nèi)核，最高、最好都說不上，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向要在合理上做文章。通常位于城市市中心，他們大量消費(fèi)了臨街分散商鋪，提高了道路兩側(cè)的土地價(jià)值包括商業(yè)價(jià)值。%，%，%，%，有新一佳保利大廈、智超服飾廣場(chǎng)，中南食品大市場(chǎng)等商業(yè)樓面市。三分天下有其一。在連續(xù)兩年拆違47萬平方米的基礎(chǔ)上，2003年又拆違50萬平方米，老屋漸漸消失、城市在變亮麗，隨處醒目的廣告，熱情逼人。2003年，%。從開發(fā)形勢(shì)看，已進(jìn)入了加速擴(kuò)張時(shí)期，占全社會(huì)投資的比重逐步上升，%%，%%。 (數(shù)據(jù)來源：湖南省建設(shè)廳)二、株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析（一）整體市場(chǎng)綜合分析近年來，恐怕沒有哪個(gè)行業(yè)的發(fā)展比得上房地產(chǎn)業(yè)火爆。二是隨著土地管理部門上收和 “招、拍、掛”制度的推行，土地供應(yīng)量受到嚴(yán)格限制，對(duì)招商引資和新企業(yè)成立會(huì)有較大影響。截止去年12月底，%，%，汽車消費(fèi)與住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了同步高速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。根據(jù)規(guī)劃，到2020年湖南省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。目前湖南省城鎮(zhèn)居民人均使用住房貸