【正文】 從盡可能節(jié)省制冷設(shè)備用能的角度考慮，最好的方法莫過于不使用制冷或通風(fēng)設(shè)備即可降低室內(nèi)溫度，如抑制在室內(nèi)產(chǎn)生熱、促進(jìn)室內(nèi)的熱吸收、減少熱量進(jìn)入室內(nèi)、引導(dǎo)熱量向室外散失。但是，加強(qiáng)窗戶的氣密性以減少窗氣滲透耗熱量的同時(shí)，應(yīng)保證室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)到基本的衛(wèi)生要求。 ② 門窗節(jié)能 第 27 頁 門窗是薄壁的輕質(zhì)構(gòu)體，是耗熱的薄弱環(huán)節(jié)。 節(jié)能措施綜述如下： 1) 設(shè)計(jì)節(jié)能措施方案 ① 墻體節(jié)能 墻體是建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu) 的主體，其主要功能是承重、防水、防潮、隔熱、保溫。另外，要重視屋檐、挑檐、遮陽板、窗簾、百葉窗等的構(gòu)造措施，這對(duì)于調(diào)節(jié)日照節(jié)省能源是十分有效的。主要房間宜設(shè)在冬季背風(fēng)和朝陽的部位，減少圍護(hù)結(jié)構(gòu)的散熱量。節(jié)能性建筑設(shè)備與產(chǎn)品的選用，包括門窗、室內(nèi)供熱系統(tǒng)控制與計(jì)量設(shè)備及散熱器、空調(diào)、燃?xì)馊紵骶?、太陽能熱水器、照明電器及控制系統(tǒng)等必須采用節(jié)能降耗的新材料、新工藝、新設(shè)備，以求最大限度節(jié)約能源。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱水平（外墻、 屋頂、地板傳熱系數(shù)值和門窗密封性能指標(biāo)、級(jí)別）。 節(jié)能原則： 按照國(guó) 家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的設(shè)備與材料，應(yīng)采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的、先進(jìn)可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，凡屬于已被國(guó)家頒布淘汰高能耗設(shè)備，設(shè)計(jì)中一律不予采用。 1000+19 7542 365 12 247。 1000＝ 噸 c、 地下車庫的自來水年耗量（ 地下車庫的建筑面積為 8908 平方米；最高日用水定額為 2 升 /平方米 本項(xiàng)目共設(shè)計(jì)住戶 350 戶，使用電梯 7 臺(tái) (一梯兩戶設(shè)計(jì) )，建筑 14 層設(shè)置為商業(yè)用途（商場(chǎng)、餐廳）。雨水、污水分別排放。 Ⅲ給水系統(tǒng) 小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限 70 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。 ⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 ② 充分考慮 XX 的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。小區(qū)位于湘江東路與 XX 路的轉(zhuǎn)角，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街。 ② 充分考慮 XX 的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。 第 19 頁 . 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； ③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。 在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造高階層理想社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。毗臨湘江河畔，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。 政策環(huán)境 本項(xiàng)目的建設(shè)符合 XX 區(qū)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 XX 區(qū)政府建設(shè)“瀟湘第一城”的戰(zhàn)略 ，著力打造“生態(tài)工貿(mào)新城” 的城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略 。 生態(tài)環(huán)境條件 XX 自古商賈云集，素有“湘南名鎮(zhèn)”之稱，昔古詩人就有“山水城洲衢兩廣，湘南名鎮(zhèn) XX”的詩句， XX依山面江，城中有山有水有洲，享有“江城如畫”“小長(zhǎng)沙”的美譽(yù)。 XX是湘西南地區(qū)的重要交通樞紐。境內(nèi)有一級(jí)支流 13 條，二級(jí)支流 11條，三級(jí)支流 58 條，合計(jì)流程 213公里，還有雙牌水庫六條支渠流入境內(nèi)，全長(zhǎng) 103 公里，形成了以湘江為主干的樹枝 第 17 頁 狀水系網(wǎng)。冬季常為西伯利亞和蒙古干濕氣團(tuán)控制，清冷干燥。 . 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 XX 區(qū)地處越城嶺山脈、零祁盆地的北部，四明山下，北、東、西 三面高，中、南部較低平，整個(gè)地勢(shì)近似背北朝南的 簸箕形 ，境內(nèi)以楊村甸騰云嶺為最高峰，海拔1044 米，最低是香花壩鄉(xiāng)哲洲灘，海拔 米，最大高差 米，地貌特點(diǎn)以崗、平為主，山、丘、水兼有。 . 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目位于 XX區(qū)沿江東路與 XX 北路交匯處（原 XX區(qū)發(fā)改委宿舍），總占地面積 平方米，緊臨瀟湘河畔，項(xiàng)目依水而建，是一 個(gè)理想的以江景為主題商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。按照國(guó)際慣例，所謂重新定義市場(chǎng)，一般必須對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，只有這樣才能維持持續(xù)銷售期，避免提前進(jìn)入尾聲。賣尾盤時(shí)已不能大量、轟炸性地進(jìn)行廣告宣傳，尾盤數(shù)量不多，其營(yíng)銷費(fèi)用十分有限，如何用少量的宣傳費(fèi)賣出最難賣的單位，這需要一定的方法。把每一個(gè)月作為一個(gè)銷售周期，每一個(gè)周期主打一種產(chǎn)品，采取先易后難的方式，并且售價(jià)分階段提高產(chǎn)生升值效應(yīng)，提醒買家越早購買越劃算，促進(jìn)成交。 形式及內(nèi)容：露天自助餐，全程有嘉賓表演節(jié)目，發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)理念的介紹。 派籌內(nèi)部認(rèn)購 建議采用派籌 方式進(jìn)行，住宅每號(hào)叁千元誠(chéng)意金，商鋪每號(hào)叁萬元誠(chéng)意金。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。世紀(jì)城 2600 山水華庭 1700 創(chuàng)發(fā)城 2400 鳳凰園板塊 江南幸福里 2738 世博美域 1800— 1900 銀海花園 五期： 2500 麗都桃源 1480 貴族陽光 2600 分析： 各板塊之間的價(jià)格差距較大，河?xùn)|樓盤的整體價(jià)位較高，均價(jià)在 2800 元 /㎡左右，各樓盤之間的價(jià)格差異不大；河西樓盤價(jià)格兩 級(jí)分化較嚴(yán)重，樓梯房均價(jià)在1800 元 /㎡左右，電梯房均價(jià)在 2600 元 /㎡左右；鳳凰園樓盤的價(jià)位普遍相對(duì)較低，均價(jià)在 2300 元 /㎡左右。世紀(jì)城 116— 127 山水華庭 126 創(chuàng)發(fā)城 三期面積區(qū)間： 30— 90 名門世家 134— 156 鳳凰園板塊 主力戶型分析 板塊 項(xiàng)目名稱 主力面積（㎡） 鳳凰園板塊 江南幸福里 142 城市榮域 140 世博美域 105— 131 綠景美城 面積區(qū)間： 90— 140 銀?；▓@ 143 西城麗景 面積區(qū)間： — 麗都桃源 面積區(qū)間： 92— 138 紫金大邸 面積區(qū)間： 120— 143 城市綠島 110— 140 貴族陽光 116 戶型比例： 區(qū)域市場(chǎng)在推項(xiàng)目以三房為主力戶型，三房占 78%，二房占 17%，四房占 5%，目前再推項(xiàng)目總體量較大，根據(jù) XX 市民房地產(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣，市 場(chǎng)推出項(xiàng)目主力戶型基本為三房。 ⑤ 五類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 XX 房?jī)r(jià)目前還處于理性價(jià)位， 2021年 XX 房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格還不到 2600 元 /㎡，隨著區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的提升，還存在較大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購買。 ② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目毗臨河?xùn)|湘江邊上，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主，普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 項(xiàng)目的草坪、綠樹、健身場(chǎng)所、中心廣場(chǎng)和獨(dú)立水景是消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。 . 銷售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目需求分析 隨著 XX 成為 XX 承接廣東沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的示范基地，在這里投資的客商越來越多，但本縣具有一定規(guī)模的 高檔公寓樓還比較稀缺。 不少企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位，調(diào)整原有規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)，市場(chǎng)細(xì)分更科學(xué)。 （ 4）剛性住房需求持續(xù)增加，自住型和改善型住房需求將大幅釋放。 XX區(qū)地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，房?jī)r(jià)相對(duì)處于落后水平，房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行基本正常，第二季度及下半年 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)維持基本穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅將趨于平穩(wěn)預(yù)計(jì)將在 5%10%的幅度左右。 2) 建筑形態(tài)： 河?xùn)|以高層，小高層的產(chǎn)品形態(tài)為主流，極少多層；河西多層的產(chǎn)品居多、小高層和高層逐漸增多；鳳凰園多層居首、小高層零星點(diǎn)綴、高層稀缺如金。樓盤價(jià)位相較其它兩板塊便宜。該板塊的高層住宅均價(jià)約 2400 元 /㎡。該區(qū)域商貿(mào)氛圍濃厚，商業(yè)投資價(jià)值較高。目前該板塊的高層住宅均價(jià)為 2800 元 /㎡左右。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，該板塊是目前市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。全年商品房銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅銷售 萬平方米，增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 45. 72 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)房 屋建筑竣工面積 萬平方米，增長(zhǎng) %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長(zhǎng) %，重工業(yè)增長(zhǎng) %。全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %；完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。其中，食品、衣著和居住分別增長(zhǎng) %、 %和 %。其中，工資性收入 1615 元，增長(zhǎng) %；家庭經(jīng)營(yíng)純收入 3060 元，增長(zhǎng) %；轉(zhuǎn)移性和財(cái)產(chǎn)性收入 386 元，增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的 ：： 調(diào)整為 ::。保障房方面，加大保障房建設(shè)仍是 2021 年的重頭戲，2021 年已完成開工建設(shè) 1000 萬套保障房任務(wù)，中央政府加大保障房融資支持，重視 第 5 頁 保障房建設(shè)質(zhì)量和公平分配。 2021 年，為進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央升級(jí)調(diào)控力度，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)手段，仍以抑制投資投機(jī)需求、增加供給為總體思路。 2021 年，全年固定資產(chǎn)投資共 301933 億元，比上年名義增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 47712 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 220592 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 203260 億元，增長(zhǎng) %。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 57733 其中：住宅建筑面積 ㎡ 40507 其中：商鋪建筑面積 ㎡ 7542 其中：地下停車場(chǎng)建筑面積 ㎡ 8908 其中：公共配套設(shè)施面積 ㎡ 306 3 建筑占地面積 ㎡ 3 建筑密度 % 40 4 容積率 5 綠地率 % ≥ 30 6 項(xiàng)目總投資 萬元 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 . 編制單位 編制單位： XXXX 工程咨詢有限公司 工程咨詢資格證書等級(jí)： 乙 級(jí) 資格證書編號(hào)： 工咨乙 發(fā)證機(jī)關(guān)： 國(guó)家 發(fā)展和改革委員會(huì) . 可行性研究報(bào) 告編制依據(jù)和范圍 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； （ 3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 第 3 頁 （ 4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》； （ 5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì) XX XX 商住小區(qū)項(xiàng)目 擬 在占地面積 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為，建設(shè)密度為 40%,總建筑面積為 57733平方米的商住聯(lián)體樓。 XX 商住小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 XXXX 工程咨詢有限公司 2021 年 3 月 第 1 頁 目 錄 第 1 章 總 論 ........................................................................................................................................... 1 . 項(xiàng)目名稱 ....................................................................................................................................... 1 . 項(xiàng)目建設(shè)單位 .............................................................................................................................. 1 . 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) .............................................................................................................................. 1 . 項(xiàng)目概況 ..................................................................................................................................