【正文】 細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。 ④ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 . 結(jié)構(gòu)設(shè)計 指導(dǎo)思路 在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容： Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。 結(jié)構(gòu)選型： 6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)， 46 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。 使用工具及軟件 中國建科院 PKPM 系列結(jié)構(gòu)軟件 2021 年新規(guī)范版。 Ⅳ消防系統(tǒng) 小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑 DN150，并分別從 XX路及沿江路兩條市政給水管上接入進水管。 小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。另設(shè)置 400kw 柴油發(fā)電機組一組作為商用備用電源。天；中水回用率設(shè)為 100％；天數(shù)為 365 天 ） Q3=8908 2（ 1－ 100％） 365247。 1000+5 8908 365 10 247。 凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。單位面積能耗指數(shù)應(yīng)達(dá)到現(xiàn)行國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平和國內(nèi)先進水平。 優(yōu)化建筑規(guī)劃設(shè)計在建筑規(guī)劃階段，要慎重考慮建筑物的朝向、間距、體型、體 第 26 頁 量、綠 化配置等因素對節(jié)能的影響，改善熱環(huán)境。同時，注意建筑間距與節(jié)能的關(guān)系，使建筑南墻的太陽輻射面積在整個采暖季節(jié)中不因其它建筑的遮擋而減少。 提高圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能的科技含量。在節(jié)能的前提下，應(yīng)進一步推廣空心磚墻及其復(fù)合墻技術(shù)。普通 單層玻璃窗的能量損失約為建筑特冬季保溫或夏季降溫能耗的 50%以上，改善其絕熱性能是節(jié)能的重點工作之一。 ③ 屋頂節(jié)能 屋面的節(jié)能措施要 求，其一是屋面保溫層不宜選用密度較大、導(dǎo)熱系數(shù)較高的保溫材料，以免屋面重量、厚度過大；其二是屋面保溫層不宜選用吸水率較大的保溫材料，以防屋面濕作業(yè)時因保溫層大量吸水而降低保溫效果。 ⑤ 其它節(jié)能 要求 建筑節(jié)能設(shè)計必須依靠各專業(yè)的通力合作，建筑節(jié)能作為一個系統(tǒng)工程涉及到方方面面的問題。應(yīng)積極發(fā)展集中供熱，以最大限度地節(jié)省燃料消耗。同時，要根據(jù)空調(diào)設(shè)備的價格的制冷、采暖費用的比較區(qū)確定合適的玻璃品種，從各種玻璃的太陽能阻隔特性的導(dǎo)熱性兩個方面去比較其節(jié)能效果，選擇吸熱玻璃、熱反射玻璃、地輻射玻璃和中空玻璃等，并提高其氣密水平。 復(fù)合墻的做法有三種： ，將絕熱材料在外墻內(nèi)側(cè)、施工簡易，目前應(yīng)用較廣泛； ，將絕熱材料復(fù)合在承重墻外鍘，這樣穩(wěn)定性好，可避免冷橋，居住較舒適，但外保溫要經(jīng)得起日曬雨淋和冰凍的侵襲； ，將絕熱材料設(shè)在外墻中間，可取得良好的保溫性，但要填充實心密實，避免內(nèi)部空氣對流，并要做好內(nèi)外墻體間的拉接。為降低能耗，要從單項如墻、頂、門、窗等圍護結(jié)構(gòu)著手，重視其熱工特性，設(shè)計中應(yīng)該找出其經(jīng)濟熱阻，同時還必須考慮其圍護結(jié)構(gòu)的：“吸熱性”和“熱容性”指標(biāo)。應(yīng)重視造型規(guī)整，如應(yīng)盡量采用多單元的“一”字形，避免建造單元少特別是點式平面的低層住宅。 冬季應(yīng)有適量的陽光射入室內(nèi)，避免冷風(fēng)吹襲；夏季則應(yīng)盡量減少太陽直射室內(nèi)及外墻面，并有良好的通風(fēng)。采暖供熱、熱水及空調(diào)制冷系統(tǒng)規(guī)模按設(shè)計負(fù)荷設(shè)置，不得加大，并設(shè)有調(diào)節(jié)控制裝置及能量計量表。 民用建筑能耗指標(biāo)：含采暖、空調(diào)、照明、熱水和民用燃?xì)饽芎模制贩N實物能耗問題、綜合能耗總量，按單位建筑面積計的分品種實物能耗和綜合能耗均不能超過現(xiàn)行國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 57733＝ 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 本項目總投資 萬元 ，則項目單位投資年能耗為 噸標(biāo)煤 /萬元。） 照明年耗電量 =18 40507 365 6 247。日；中水回用率設(shè)為 60％；天數(shù)為 365 天） Q2=7542 8（ 1－ 60％） 365247。 第 23 頁 第 5章 節(jié)能措施及能耗分析 . 項目節(jié)能評價依據(jù) 1. 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 (GB501892021) 2. 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 (JGJ1342021) 3. 《 XX 省公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ43/003— 2021） 4. 《 XX 省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ BJB 43/0012021） 5. 《地源熱泵系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB503662021） 6. 《民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》 GB503642021 7. 《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500342021） 8. 《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T500332021） 9. 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB500192021 10. 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ JGJ16— 2021） 11. 《建 筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（ GB500152021） 12. 《綜合能耗計算通則》（ GB/T25892021） 13. 《建筑節(jié)能施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（ GB504112021） . 項目用能特點及節(jié)能原則 項目能源消耗種類、年消耗量 本項目消耗能源主要有：水、電、柴油。 ③排水設(shè)計 小區(qū)采用分流制排水。 Ⅱ用水量 生活用水量 Q=1440M3/D（ 138M3/H）；室外消防用水量 Q=20L/S。 地下室設(shè)計 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈 高的要求。 Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。如：陽光江景電梯樓、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。 建筑戶型特色 ① 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈 活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。 本項目商業(yè)類型齊全，既有臨江商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。 ① 毗臨瀟湘江畔，形成風(fēng)生水起之勢，自然風(fēng)光，人文景觀，生態(tài)景觀 相輔相成。在住宅的設(shè)計理念上，項目引入了“新都市主義” “仿生規(guī)劃”等先進設(shè) 計理論，力求將現(xiàn)代藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。在建筑設(shè)計上，采取現(xiàn)代風(fēng)格的雙塔聯(lián)體樓設(shè)計，以尊貴大氣為導(dǎo)向，考量 XX 當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，緊臨瀟湘江畔，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。 第 18 頁 第 4章 建筑方案 . 設(shè)計依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093（ 2021 年版） 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522021 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《 XX 區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 . 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 XX?XX 商住小區(qū)，地處 XX區(qū)沿江東路與 XX 北路交匯處（原 XX 區(qū)發(fā)改委宿舍） 。而 XX 省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。懷永鐵路、貴福鐵路、夏蓉高速等國家級路網(wǎng)的相繼立項和建設(shè)，將進一步促進 XX 與“長株 潭”、“粵港澳”等地的輻射接收能力。 交通運輸條件 XX 處于中部地區(qū)與沿?；浉郯南嘟Y(jié)合的前沿陣地，是 XX通向粵港澳的“南大門”，是 XX承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主戰(zhàn)場。 水文地質(zhì) XX 區(qū)地處湘江中上游，水資源豐富，水資源總量 億立方米，其中地表水總量 億立方米，地下水總量 億立方米，湘江沿南向北經(jīng)過該區(qū) 11 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主長 80 公里。 氣候條件 XX 區(qū)屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，夏季多為低緯度海洋暖濕氣團盤踞，溫高濕重。本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng) XX區(qū)規(guī)劃局審議通過。 第 15 頁 第 3章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 . 建設(shè)規(guī)模 本項目 擬 在占地面積 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 40%,總建筑面積為 57733 平方米（其中住宅面積 40507 平方米，商鋪面積 7542 平方米，地下停車場面積 8908 平方米，公共設(shè)施配套面積 306 平方米）。 第三種方法：重新定義市場改進產(chǎn)品 尾貨的處理方式除了降價之外，重新定義市場、重新界定客戶、同時在可能的情況下對產(chǎn)品進行改進也是一個值得借鑒的好方法。地產(chǎn)界通常所說的尾盤一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率 7成左右的時候，余下的單位便稱作尾盤。 二、持續(xù)期銷售策略 開盤后，首期推售工作完成，緊接下來的是中期推廣，中期銷售是成交量最大的時期，采用密度較大的電視廣告、報紙廣告、戶外廣告與媒體炒作維持市場形象與熱度。 公關(guān)活動 活動：白領(lǐng)精英酒會 時間：待定 地點：項目所在地 對象：項目附近大型企業(yè)的高級管理層、過去積累對本項目有意向的客戶。一來解決了項目為業(yè)主的交通問題，二來有了項目的流動廣告，三來可接載看樓人士，增加了客流量。 . 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推 向市場。富臨錦江 2800 第 12 頁 香河城 3000 江南國際數(shù)碼成 3600 皇家帝王廣場 3300 印象巴厘 2800 瀟湘國際廣場 2700 河西板塊 舜德花園 2600 金水灣城市廣場 3300 瀟湘國際花城 1880 舜皇新城 1618 園丁山莊 2600 星城觀天下 2600 華興富臨錦江 90 香河城 100/158 江南國際數(shù)碼城 皇家地王廣場 153 華源府第 119 印象巴厘 134 金盾大廈 155 永和家 園 133 瀟湘國際廣場 116 星城花園 124 河西板塊主力戶型分析 板塊 項目名稱 主力面積（㎡） 河西板塊 博林經(jīng)典 舜德花園 141 金水灣城市廣場 50 水岸麗都 面積區(qū)間： 62— 143 瀟湘國際花城 131 舜皇新城 面積區(qū)間為 85— 143 第 11 頁 園丁山莊 110— 130 左右 星城觀天下 105— 130 華興 ④ 四類客戶：各下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條 第 10 頁 件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對 XX?XX 商住小區(qū)的銷售也將起到很大的促進作用。這部分 客戶為項目的主要客戶群。同時，隨著二次置業(yè)群的增加和消費者對樓市理性認(rèn)識的加強 ，項目的升值潛力將越來越被消費者關(guān)注。 對 XX房價的未來走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 2500 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以未來樓市房價依然有一定的上漲空間。 ② XX 未來樓市走勢 目前 XX 區(qū)市政配套不斷完善，經(jīng)濟快速發(fā)展，這將促進今后房地產(chǎn)發(fā)展的格局形成，因此未來市場競爭更多的集中體現(xiàn)在產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的提升上。 （ 3）土地市場的傳導(dǎo)效應(yīng)，由于開發(fā)商的拿地成本不斷提高，通過土地的成交價可以看出， XX 的地價上漲的幅度比較大，速度也比較快，相對比房價的上漲幅度和速度都要大很多，這最終都會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，通過房價體現(xiàn)出來。 2021 年 XX樓市分析 ① XX 房地產(chǎn)市場走勢 （ 1） 2021 年，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控會依然持續(xù)， XX區(qū)房地產(chǎn)市場會繼續(xù)保持健康有序平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 客戶構(gòu)成：工業(yè)園內(nèi)工作人員、周邊縣城購買者、公務(wù)員 XX房地產(chǎn)市場建筑規(guī)劃分析： 近幾年 XX各版塊樓盤建筑規(guī)劃分析如下：總結(jié)如下： 1) 項目規(guī)模： 河?xùn)|房產(chǎn)區(qū)域整體規(guī)模很大，產(chǎn)品種類趨向多元化；河西規(guī)模較大，但同質(zhì)化現(xiàn)象較多；鳳凰園普遍規(guī)模較小，而且分布不集中，較零散。 主要特征：本區(qū)域的房產(chǎn)以多層居首，有零星小高層點綴，高層建筑相對稀缺。 代表樓盤有：博林經(jīng)典、慧谷國際公寓、舜德花園、西城香山、金水灣城市廣場、中聯(lián)國際廣場、水岸麗都、瀟湘國際花城、舜皇新城、園丁山莊、西南花園、星城 觀天下、華興世紀(jì)城、創(chuàng)發(fā)城。該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，存在環(huán)境污染的隱患。 代表樓盤有：南華?富臨錦江、塞納河畔、恒景苑、香河城、江南國際數(shù)碼城、皇家地王廣場、華源府第、豐澤家園、印象巴厘、東城明珠、金盾大廈、永和家園、瀟湘國際廣場、理想城、星城花園。 1) 河?xùn)|板塊（沿江東路 /育才路） 河?xùn)|板塊為 XX 市的政治、文化中心，公共設(shè)施配套齊全，交通方便 ，人居環(huán)境好，目前市場認(rèn)知度較高，經(jīng)過近年來的開發(fā)，可擴張的范圍有限。房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；竣工面積 萬平方米，增長 %。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資，增長 %。全年施工項目 87個。其中，國有企業(yè)增長 %，外商及港澳臺投資企業(yè)增長 %，股份制企業(yè)增長 %。 工業(yè)經(jīng)濟增幅較快。農(nóng)村居民人均生活消費支出3951 元，增長 %。全市農(nóng)村居民人均純收入 5061 元，