【正文】 隔聲減噪等一系列的技術措施，體現(xiàn)綠色建筑的概念。同時也使得各個功能組團的組合可以相對獨立，以適應不同工作職能的需求。另從該公司已取得的土地中劃16畝并入本項目。水泥、鋼材、木材等建設材料在桂林及周邊市場均有足量供應，易于采購。（七）供電條件臨桂縣由廣西主電網供電，建有2萬KVA變電站兩座，又投資6000萬元，完成了全縣農村電網改造，電力供應有保障。未來的臨桂新區(qū)定位為桂林城市新的政治、經濟、文化、商務中心，工業(yè)、物流、商貿基地。巖溶裂隙水主要蓄存于第四系土層之下灰?guī)r中的溶洞及各種巖溶孔洞中，與上部覆蓋層及附近河溝水有一定的水力聯(lián)系。本場地地下水類型主要有孔隙水、巖溶裂隙水和巖溶水。四季分明，日照多年平均達1595．6小時，太陽幅射多年平均為102．02千卡／cm2，多年平均氣溫為19．2℃，歷年平均最高氣溫達23．5℃，歷年平均最低氣溫15．9℃，；雨量充沛，多年平均降雨量達1862．7mm。（二）地震因素據(jù)區(qū)域地質資料，場區(qū)內無大的活動斷裂通過，所屬的場區(qū)穩(wěn)定性較好，根據(jù)《建筑設計抗震規(guī)范》GB500112001判定，場區(qū)土層以中軟土組成，場地抗震級類別為Ⅱ類，地震設防烈度為6度?？傮w上，縣境北部群山巍峨高聳，南端峻嶺連綿，而東部略低于西部，由西北向東南傾斜，形成東西向分水嶺。基地現(xiàn)狀為臨桂鎮(zhèn)巖塘村村民菜地、荒地。桂林市臨桂“時代楓林”建設項目區(qū)域位置上風上水，便利的交通道路的以及臨桂縣的新一輪的開發(fā)建設為本項目的開發(fā)帶來了極大的利好。臨桂新區(qū)中心區(qū)作為近期重點啟動建設地區(qū)，新區(qū)配套的住宅建設將以商品性住房為主，并配合建設一定比例的保障性住房。“單體建筑長度不宜超過50米；老城核心區(qū)的建筑高度控制更嚴，應在24米以下”。桂林具備得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，為旅游地產、商業(yè)地產以及住宅地產的長久發(fā)展孕育了肥沃的土壤。 綜合考慮以上需求預測量和其他各項影響住房需求因素，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期內住房建設總量將達到約1293萬平方米。　　（三）城市拆遷住房需求。規(guī)劃2012年人均住房面積達到27平方米，故由城市化進程產生新增的住房需求為783萬平方米。 今年以來采取了一系列穩(wěn)定房地產市場發(fā)展的措施，促進了市場形勢逐步好轉。對桂林房地產市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢進行了分析,對桂林房地產業(yè)如何應對當前危機，如何逆勢做大做強等問題進行了深入探討，對房地產企業(yè)抓住國家宏觀經濟政策相對寬松和我市新區(qū)建設、老城疏解提升的大好機遇，做好角色定位、產品定位和分工定位,做出“甲天下”的樓盤,把桂林的房地產推向全國、全世界等提出了希望和要求。 臨桂新區(qū)將成為桂林市房地產發(fā)展的一個主要戰(zhàn)場。 桂林市對發(fā)展房地產業(yè)十分重視，市政府在2009年的《政府工作報告》中提出了要“積極發(fā)展房地產業(yè)。在桂林市市委、市政府的領導下，臨桂新區(qū)的建設呈現(xiàn)出良好的運行態(tài)勢，已列入規(guī)劃的建設項目已陸續(xù)開工建設，臨桂新區(qū)建設指揮部及相關部門已進住新區(qū)現(xiàn)場，協(xié)調處理建設中遇到的問題，體現(xiàn)出桂林市兩個文明建設的協(xié)調發(fā)展，項目建設有良好的社會環(huán)境條件。為此，臨桂新區(qū)的整體建設被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為桂林市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”，將臨桂新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進的重點建設新城區(qū)之一。目前，卻有70多萬城區(qū)常住人口，每年還要接待1600萬人次游客和所轄12個縣的400多萬流動人口。（六）主要技術經濟指標項目的主要技術經濟指標見表11，12， 主要技術經濟指標表 表11序號項目名稱單位數(shù)量備注一項目用地面積㎡72667二總建筑面積㎡216220其中計容積建筑面積㎡192745其中商業(yè)建筑面積㎡39510框架結構會所建筑面積㎡450框架結構住宅建筑面積㎡152785框架結構帶電梯安置房㎡36480商品房㎡116305框架結構不計容積建筑面積㎡23475其中高層地下車庫建筑面積㎡22125框架結構住宅架空層建筑面積㎡1350框架結構三建設期年3四項目總投資萬元37749五居住戶數(shù)戶1223其中安置166戶六居住人數(shù)人4278其中安置人口608人七最大層數(shù)層28八最大高度m60九容積率十綠化率%36十一建筑密度%38十二抗震設防烈度6度十三機動車總泊位個750十四其中：室內泊車位個550十五室外泊車位個200十六最高用水量天十七用電量年2652萬kWh 用地平衡控制指標表表12項 目單位數(shù)量比例（%）規(guī)劃總用地ha100其中商業(yè)住宅用地ha35公建用地ha10道路、廣場用地ha19公共綠地ha36 三、研究結論 通過對“時代楓林一期”建設項目已有資料的研究和建設地塊實地考察，本研究小組從社會效益、經濟效益、環(huán)境影響、風險影響等多方位對本建設項目進行了論證，結論：本建設項目可行。 景觀、運動、休閑場所在小區(qū)內建設羽毛球場、聚會廣場、噴泉廣場、九曲廊橋、荷塘月色等場所景觀。住宅樓 共建帶電梯高層商住樓9棟，建筑面積152011平方米（另有地下室26000平方米）。對于本建設區(qū)域農房的拆遷補助將按照《桂林市人民政府關于印發(fā)臨桂新區(qū)農房拆遷改造辦法（試行）的通知》（市政【2008】57號）和《桂林市人民政府關于印發(fā)臨桂新區(qū)農村集體號土地被征收后的人員安置辦法（試行）的通知》（市政【2008】61號）的規(guī)定解決。2008年市委、市政府《關于加快臨桂新區(qū)開發(fā)建設的決定》《中華人民共和國環(huán)境保護法》（1989）《中華人民共和國大氣污染防治法》（1995）《中華人民共和國水污染防治法》（1996）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（1996）《建設項目環(huán)境保護管理法》（1986）“時代楓林一期”規(guī)劃設計方案《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1998年修正） 1《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB5018093） 1國家計委和建設部聯(lián)合發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》第三版 1建設部發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（建標[2000]205號） 1房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額1項目單位提供的其他有關文件和資料及臨桂縣及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料二、項目概況（一） 建設地點：本項目地處桂林市臨桂縣商住區(qū)，距機場路不足500米，距新市政中心不足一公里，毗鄰西城北路、世紀大道，和周邊 “鳳凰城”、“遠辰新城”“桂林桂林”、“印象桂林”等大型商住區(qū)共同構成了各種服務功能完善的居住片區(qū)，價值優(yōu)勢明顯，交通便利綠化環(huán)境優(yōu)良，有著極好的發(fā)展?jié)摿?，是打造高尚文化居住社區(qū)及特色商業(yè)街區(qū)的絕佳場所。“時代楓林一期”以“中心區(qū)公園里的家園”為開發(fā)方向，以“生活時代化、環(huán)境園林化”為高尚品質社區(qū)的主題元素。目前，該塊土地使用權的歸屬方式和投資主體尚未明確，但其規(guī)劃列入“時代楓林一期”，擬投資為12000萬元。“時代楓林一期”總占地109畝，包括村民住宅用地72畝。公司有一支素質良好、文化水平高的人才隊伍，企業(yè)有一個思想統(tǒng)一、團結協(xié)作、戰(zhàn)斗力強的領導班子，是一支凝聚力強能吃苦能打硬仗的團隊。第一章 總論一、項目背景(一) 項目名稱：桂林市臨桂縣“時代楓林一期”商住小區(qū)（二）項目性質：新建（三）項目建設單位：桂林市臨桂縣廣廈房地產開發(fā)有限公司（四）項目單位法人代表：梁堅（五）項目單位概況桂林市臨桂縣廣廈房地產開發(fā)有限公司，法人代表為梁堅，公司位于桂林市臨桂縣臨桂鎮(zhèn)世紀大道。企業(yè)經營管理人員經驗豐富，公司各類專業(yè)技術人員配置齊全，具有職稱的管理人員19人，其中高級工程師3人，工程師8人，會計師1人，助理工程師7人，是房地產行業(yè)一支充滿朝氣和活力的公司?！皶r代楓林”是桂林市臨桂縣廣廈房地產開發(fā)有限公司在臨桂新區(qū)開發(fā)的第三個房地產項目，“時代楓林一期”是整個“時代楓林”項目的一期工程，其主要功能是為“時代楓林”項目地址原住戶修建安置性住宅，以使被拆遷住戶能夠在臨桂新區(qū)建設中，舊村改造中得到優(yōu)先安置，過上安居樂業(yè)的生活；以使整個“時代楓林”項目能夠順利展開，達到村民滿意、政府滿意、項目順利進行的目的。，是為了保障征地農民以后生活有保障并不斷提高而預留的土地，計劃在該塊土地上建設酒店、綜合樓、商場等商業(yè)性建筑。其中為安置“時代楓林”項目征地拆遷農民166戶，608人，無償提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社會提供商品房116350平方米，居住戶1057戶（按戶均110平方米計算），居住人口3670人（）。 （七）可行性研究報告編制依據(jù)業(yè)主委托書 臨桂縣國土資源局37297平方米國有土地出讓成交確認書。因本建設區(qū)域內存在巖塘村村民農房的拆遷、安置問題，因此，如何妥善的解決這一問題，成為本項目首先要考慮和解決的問題，達到在城市化進程中結合社會主義新農村建設同步進行、通盤考慮，做到在項目推進、建設中村民滿意、政府滿意、企業(yè)受益，使農民的居住環(huán)境比以前更加舒適、活得更加有尊嚴、生活更加有保障。（二） 建設內容：總體建設內容由高層住宅、商業(yè)用房、管理用房等住宅樓和公共建筑配套設施建筑形態(tài)構成。 會所、管理用房 在小區(qū)分別建設市政配套設施和兒童活動中心、老年活動中心、物業(yè)管理等用房，建筑面積1224平方米。（五）資金來源本項目總投資為33000萬元，其中：企業(yè)自有資金12000萬元，（其中本金5000萬元，），信用融資（銷售款再投入）。桂林市受自然風貌和城市發(fā)展歷史的影響，整個桂林城沿著著名的旅游觀光“黃金水道”漓江呈梭狀發(fā)展，這種沿江發(fā)展的城市格局使桂林城市的發(fā)展空間受到極大限制。跳出舊城格局和產業(yè)布局，擴展新的城市和產業(yè)發(fā)展空間成為桂林的必然選擇。通過城市中心西移，在新區(qū)再造一個“新桂林”。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求，是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。鼓勵房地產開發(fā)向臨桂新區(qū)、縣城和重點鎮(zhèn)延伸”的工作要求。 2009年5月13日下午,市委書記劉君約請我市部分房地產企業(yè)負責人，召開了桂林房地產做大做強懇談會。車節(jié)春季交易會、桂林房企十強評選、桂林房地產賀州展、臨桂新區(qū)地產統(tǒng)帥峰會等活動,對推介桂林城市價值，引導市民消費，促進房地產業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用。2007年現(xiàn)狀老城區(qū)人口約76萬人，臨桂縣城人口約5萬人，規(guī)劃預測到2012年桂林市城區(qū)人口規(guī)模將達到110萬人左右，城市人口新增約29萬人?？紤]桂林市城區(qū)城市職能轉換和老城區(qū)更新改造的需要，目前主城區(qū)居住人口為76萬人，臨桂縣城居住人口為5萬人，規(guī)劃人均住房面積將由現(xiàn)有的22平方米提高到27平方米，故規(guī)劃期內舊城改造住房需求為405萬平方米。其中拆遷建筑中住宅總量按80%估算，住宅產權調換安置率按80%測算，按照每年城市房屋拆遷規(guī)模不超過上年房屋拆遷量的原則，規(guī)劃期內城市拆遷住房需求約為105萬平方米。同時，它還擁有“國家環(huán)保模范城”、“國家衛(wèi)生城”、“國家國林城”、“中國十大魅力城”、“中國青年喜愛的旅游城”、“世界最適宜居住的城市之一”、“中國十大最有幸福感城市”等一系列榮譽。 2008年《桂林市城市風貌設計導則》中卻指出“建筑注意高度和體量控制，保證主要景觀視線走廊的通暢建筑屋頂應采用坡頂形式，建筑的形式、尺度與色彩應與山水環(huán)境景觀及歷史文化景觀相協(xié)調”。臨桂新區(qū)作為桂林市未來幾年內的建設熱點地區(qū)，住房配套建設應迅速跟進。本項目應勢所趨，期望促成桂林房地產開發(fā)品質的提升與突破。東側為濱江路，西側為西城大道，北側為項目業(yè)主開發(fā)的另一樓盤—“時代香耕苑”，南側臨“時代楓林”。二、建設條件（一） 地質地貌臨桂縣境內以泥盆系砂巖、石灰?guī)r分布最為廣泛，其次是寒武系、奧陶系、石炭系、白堊系等碎屑巖、白云質灰?guī)r等出露；此外也有少量震旦系和元古代的變質巖系出露，加之經歷了數(shù)次地質構造運動，為現(xiàn)今的地形地貌格局奠定了基礎。本項目建設用地具備以下特征：一是該地起伏不大，能滿足項目建設要求；二是不受洪水威脅；三是環(huán)境優(yōu)美，造景方便，自然條件成熟，適宜進行居住及良好的環(huán)境營造。（三）氣候條件桂林屬中亞熱帶濕潤季風氣候，氣候溫和，雨量充沛，有“三冬少雪，四季?；ā敝f。建設場地原為池塘和稻田，附近有一水溝，地表水系為該地區(qū)農業(yè)灌溉及池塘用水水源，地表水的補給主要為大氣降水。靜止水位埋深一般與最近的魚塘水或其它地表水水位標高較一致。（五） 社會環(huán)境條件臨桂的整體建設被自治區(qū)黨委、自治區(qū)政府確定為桂林市的發(fā)展戰(zhàn)略，“保護漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”，將臨桂新區(qū)列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進的重點建設新城區(qū)之一。項目的建設位置處于臨桂新城區(qū)西城大道路邊，建筑材料運輸方便。近郊有許多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分豐富，價格便宜，運輸距離短且方便，可以大大減少運費。于2010年11月1日以竟拍的形式取得了位于臨桂縣城世紀大道北側的56畝（37297平方米）國有土地的使用權（其中商業(yè)40年，住宅70年），土地用途為商業(yè)、住宅用地，已辦理土地證。這種安排模式滿足了住戶對于各種設施使用的便利性的需求。通過建筑布局多方案比較，選擇節(jié)約用地、可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃方案。（六）造價