上海市商住市場研究報告-文庫吧
2025-04-29 00:05 本頁面
【正文】 但是與純住宅相比在許多方面仍有區(qū)別。地理位置比較在地段的選擇上，由于商住樓所特有的居住與商用兩用的特性，因此在地段的選擇上需要考慮區(qū)域內(nèi)的商業(yè)及金融氛圍是否濃厚，交通是否便利，并且對于各項配套的要求很高，而住宅對于這些要求相對較低，甚至一些地段較為偏僻的超大型的小區(qū)可以自己建造配套設(shè)施。價格比較從價格來看，目前同區(qū)域內(nèi)的住宅和商住的價格相差不大，從上海市的情況來看。部分商住樓的價格還低于區(qū)域內(nèi)住宅價格，這主要由于商住在土地使用年限上依照的是辦公樓來批的，只有50年，遠遠低于純住宅樓70年的使用年限。而由于產(chǎn)品功能的多元化使得居住的氛圍不佳。貸款年限兩者的貸款年限和額度上相差較大，純住宅在貸款方面最高可以貸到八成三十年，而商住樓只可以貸到六成十年。原因在于首先出于刺激住宅市場發(fā)展的考慮，政府及銀行以降低付款的額度和延長貸款的時間來吸引更大的住宅消費群體；其次由于商住樓所面向的客戶主要為一些中小公司，這些出于成長階段的中小公司相對于購買住宅產(chǎn)品的個人在還貸上具有更大的風(fēng)險和較多的不確定因素，因此銀行自然要減少還貸時間和貸款額度來規(guī)避風(fēng)險。
二、商住樓與辦公樓的異同點商住樓雖然以商用為其主要的功能，但是與純辦公樓相比，在不少的地方如配套、價格租金等有較為明顯的差距。地理位置及產(chǎn)品配套比較商住樓的位置及形象比同等價位的寫字樓優(yōu)越。因此，對規(guī)模及資金有限而又注重辦公成本和形象的中小企業(yè)有很大的吸引力，對投資客的吸引也很大。辦公樓的配套設(shè)施以商用為主，功能雖然單一，但是辦公樓在配套的水準很高，物業(yè)管理也極為嚴格。而商住樓雖然兼顧商用和居住，功能齊全，但是容易造成管理混亂，造成“商不似商，居不似居”的情況。對于住戶來說缺乏居住的氛圍，并且出進的各類人員使得住戶缺乏安全感。價格比較與寫字樓相比商住樓具有的銷售價格低的特點，個別個案甚至可以按照住宅辦理按揭，能獲得更高的成數(shù)和更長的年限；付款方式靈活，客戶資金壓力小，且月供較寫字樓的租金要低很多；從目前在售的商住樓的價格與純辦公樓的價格比較看，純辦公樓的價格明顯高于商住樓，其原因在于：純辦公樓所面向的客源為大公司及跨過公司等大型企業(yè)，這些客戶對于各項配套的要求較高，使得純辦公樓的配套規(guī)劃水準較高檔，同樣也相應(yīng)的需有符合客戶的要求的嚴格的物業(yè)管理水平。而商住樓由于包含了居住的部分。使得其價格水準趨向于同區(qū)域的住宅價格，并且由于小區(qū)環(huán)境及使用年限的限制甚至還要略地于同區(qū)域的住宅樓的價格?？驮幢容^商住樓的客源既包含用來居住的個人，也包括用作辦公的公司（主要以處于發(fā)展期的中小規(guī)模的公司及外地來滬的公司）.而辦公樓的客源為公司，目的為單一的商用及辦公。三、優(yōu)劣勢匯總商住樓的出現(xiàn)，為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，彌補了市場的空白點。但是也存在“商住兩用是否適宜”的問題。從以上與住宅及辦公樓的比較之中不難看出商住樓的優(yōu)勢與劣勢。優(yōu)勢1）、功能多元化，并且引用住宅的名義占有市場如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，則所建造的商住樓的使用年限與住宅相同，而由于同時具有居住與辦公兩種功能，使得商住樓所面向的客源更為廣泛，這是純住宅樓和純辦公樓所不具備的有力因素。2）、適應(yīng)特定的客戶群的需求由于辦公樓無論是出租還是出售其價格均較高，而周邊相對較少的居住社區(qū)使得許多的中小企業(yè)以及部分的外地來滬創(chuàng)業(yè)的公司及個人難以承受，而商住樓的出現(xiàn)正好符合了此部分客戶的需求，使得商住樓在目前的環(huán)境下找到了其應(yīng)有的市場份額。劣勢1）、商住功能帶來的管理混亂對于作為純居住目的業(yè)主來說，其正常的生活會因“商”而受到影響，大量出進的辦工人員會影響住戶居住的安全與私密性。而且包括物業(yè)公用部分的費用和維修費等都要與商用住戶們平攤，這本身就損害了居住業(yè)主的權(quán)益，畢竟公司對于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。2）配套設(shè)施水準一般，消防存在隱患商住樓雖然具有居住的功能，但與大多數(shù)的住宅樓相比，基本無小區(qū)的配套，生活的環(huán)境不甚理想；而其所具有的各項配套設(shè)施的檔次以及物業(yè)的水平都遠遠不及辦公樓。此外如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。叁、各區(qū)域商住市場分析一、上海市商住市場概況：說明：amp。 目前在售的商住樓個案共11個，可見商住樓市場在整個上海市的不動產(chǎn)市場中所占的份額相當小，由此可見商住物業(yè)屬于特定的市場群體。amp。 從分布情況來看，以普陀區(qū)所占的份額最多，有三個在售個案，比例占到27%。這主要是由于商住樓所面向的特殊的客戶群所造成的——即商住樓的客源多為外地來滬的中小公司，而普陀區(qū)較市中心區(qū)域便宜的商用物業(yè)市場的價格和較為便捷的公共交通系統(tǒng)吸引了較多數(shù)量的外地來滬的中小公司。：說明:amp。 目前上海市在售的商住樓主要集中在普陀、靜安、徐匯、浦東、盧灣、長寧這幾個中心城區(qū),上表為對六個區(qū)共11個在售個案的均價的統(tǒng)計。六區(qū)的在售商住樓均價為8000元/平方米，可見商住樓市場的價格水準較高，從另一方面也可以看出商住物業(yè)對于地段也具有較高的要求。amp。 所統(tǒng)計的商住樓的最高價為即將開盤的長寧區(qū)的“迎龍大廈”，均價為10000元/平方米，而最低價為徐匯區(qū)的湘江大廈（中山西路近吳中路）的均價6200元/平方米。am
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