上海市商住市場(chǎng)研究報(bào)告(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-06-14 00:05:13 本頁(yè)面
【正文】 ，另一方面由于所面對(duì)的客戶(hù)群的原因也使得本區(qū)的商住樓的價(jià)格要低于住宅的價(jià)格。重點(diǎn)個(gè)案分析和一大廈amp。 “和一大廈”位于江寧路武定路，毗鄰南京西路，區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全。本案總高28層，樓層規(guī)劃為五梯二十戶(hù)，75%的得房率。amp。 大廈一層為酒店式大堂及商場(chǎng)，25層為室內(nèi)有氧健康中心及餐飲娛樂(lè)休閑設(shè)施，926層南峰為內(nèi)銷(xiāo)高級(jí)公寓，其中公寓層每層有8種房型，有24小時(shí)熱水供應(yīng)。浦東商住市場(chǎng)分析：說(shuō)明：amp。 從本區(qū)的兩個(gè)個(gè)案的銷(xiāo)售價(jià)格與周邊的住宅價(jià)格來(lái)看，“生活藝術(shù)居”6500元/平方米的均價(jià)要高于區(qū)域的住宅價(jià)格，“格力公寓” 6800元/平方米的均價(jià)與區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格相差不大。amp。 “生活藝術(shù)居”由于開(kāi)盤(pán)較早（2001年11月），目前已完成去化，“格力公寓”則于 2003年5月30開(kāi)始發(fā)售，由于銷(xiāo)售時(shí)間較短，目前去化率在30％左右。盧灣商住市場(chǎng)分析：說(shuō)明：amp。 本區(qū)在售的商住樓個(gè)案僅有于2003年6月1日開(kāi)盤(pán)德“建國(guó)路一號(hào)公館”，其8500元/平方米均價(jià)與區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格基本相同。個(gè)案分析“建國(guó)路一號(hào)公館”amp。 項(xiàng)目位于建國(guó)中路近重慶南路，本區(qū)域內(nèi)舊式的住宅較多，區(qū)域的居住氛圍濃厚，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，公交出行也較為便捷。amp。 本案為一幢22層的高層，占地面積4000平方米，綠化率為15％，其中1－2層規(guī)劃為商鋪，3－5層規(guī)劃為辦公用，6－22層規(guī)劃為住宅。amp。 在樓層規(guī)劃方面，辦公樓層規(guī)劃為二梯十二戶(hù)，住宅樓層規(guī)劃為二梯六戶(hù)。辦公樓可自由分割，住宅面積分為87平方米、128平方米、131平方米三種房型。 肆、總論及對(duì)于商住樓開(kāi)發(fā)的建議總論：一、商住樓市場(chǎng)在房產(chǎn)市場(chǎng)中的地位及發(fā)展前景市場(chǎng)地位岌岌可危雖然從目前的商住樓被市場(chǎng)的接受度以及所擁有的客戶(hù)群體來(lái)看，還處于較為理想的階段，但是從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，其終究擺脫不了在夾縫里求生存的這種狀態(tài)。1）、由于商住樓商住混用及物業(yè)管理混亂等弊端，在CBD地區(qū)商住樓已被甲級(jí)寫(xiě)字樓及越來(lái)越多的高檔物業(yè)所代替。2）、集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的酒店式服務(wù)公寓則與非CBD區(qū)域的商住樓爭(zhēng)奪起市場(chǎng)份額。酒店式服務(wù)公寓具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。未來(lái)發(fā)展趨向于寫(xiě)字樓從商住未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，由于老商住有其最大的致命傷，既商與住功能沖突，因此新一代的商住樓的定位以商用為絕對(duì)的主要部分，在產(chǎn)品性能上，新商住逐漸脫離住宅的形態(tài)，建筑結(jié)構(gòu)采用可靈活組合分割的框架結(jié)構(gòu)，公建的標(biāo)準(zhǔn)層高；建筑物3A以上的智能系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)；更多的電梯數(shù)量以應(yīng)付高峰時(shí)段的人流，保證垂直交通順暢；充足到位的消防系統(tǒng)；在公共部分設(shè)置的公用洗手間等公建標(biāo)準(zhǔn)以及玻璃金屬幕墻外立面的建筑外觀；大面積的配套，內(nèi)容包括商業(yè)配套(銀行、機(jī)票、咖啡廳等)、會(huì)議大廳、商務(wù)中心以及開(kāi)放式的大廳……，可見(jiàn)未來(lái)的商住樓的產(chǎn)品性質(zhì)已逐漸向?qū)懽謽强繑n，但這也可能意味著商住樓將逐漸淡出市場(chǎng)。關(guān)于開(kāi)發(fā)商住樓的建議商住投資需謹(jǐn)慎政策性因素將起決定性作用。從土地的使用用途上來(lái)說(shuō)，國(guó)家有關(guān)政策只界定了“居住與非居住”，對(duì)于“商住”的出現(xiàn)是始料未及的。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)一般的樓盤(pán)600元的樓面出讓金，而寫(xiě)字樓的出讓金是1400元，從這種開(kāi)發(fā)模式上來(lái)看，對(duì)于從事中低檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的發(fā)展商而言，存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)悉，有關(guān)商住樓的管理已引起了相關(guān)政府部門(mén)的高度重視，對(duì)這種“打住宅之名，行商住之實(shí)”行為國(guó)家是否會(huì)采取實(shí)質(zhì)性的制約，不排除商住產(chǎn)品的政策性退市的可能。如果政策漏洞被堵，商住樓的許多優(yōu)勢(shì)也將變成泡影。而目前對(duì)于投資新商住樓，因當(dāng)考慮如下幾點(diǎn)因素：1）、考慮區(qū)位。只有那些商務(wù)氛圍日漸濃厚適合中小公司和成長(zhǎng)型公司發(fā)展的區(qū)域才是“新商住”的最佳投資區(qū)域。2）、要注意產(chǎn)品本身和配套是否真正適合辦公。3）、尋找有投資空間的產(chǎn)品。價(jià)格是最重要的，隨著“新商住”的炒熱，價(jià)格也會(huì)不斷上升，但是要研究真正的投資空間有多大。4）、因商住市場(chǎng)存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策的不確定性，大大影響了投資的潛力，因此投資的前景還需持部分觀望態(tài)度。5）、確定新商住市場(chǎng)的定位為商用為主，盡量減少住宅在商住樓中所占的比例。投資目光要放遠(yuǎn)新商住主打投資概念，且部分投資者已經(jīng)有收益。加上內(nèi)外銷(xiāo)住宅合并后，許多投資外銷(xiāo)外租的客戶(hù)感到純居住物業(yè)的投資存在越來(lái)越大的壓力；而新商住類(lèi)產(chǎn)品在定位設(shè)計(jì)時(shí)多注重了戶(hù)型功能的多元化，加之配套設(shè)施，物業(yè)管理等方面兼顧了雙重功能的需求，宜商宜住是無(wú)疑的。這使投資者心理承受的進(jìn)退空間很大，感到投資的風(fēng)險(xiǎn)降低。但任何事情都不能過(guò)度。作為主力產(chǎn)品，市場(chǎng)投放量過(guò)大都會(huì)引起滯銷(xiāo)、空置，何況為過(guò)渡型產(chǎn)品。只有成為有效需求的產(chǎn)品才能滿(mǎn)足它的生存價(jià)值。因此作為投資要多從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度著想，不能只看一時(shí)景氣。成為有效需求與物業(yè)投入使用的時(shí)間、物業(yè)的地點(diǎn)、商業(yè)氛圍、交通狀
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