上海市商住市場研究報告-wenkub
2023-05-29 00:05:13 本頁面
【正文】 盧灣區(qū)商住市場分析肆、總論及對于商住樓開發(fā)的建議
附錄：重點商住個案市調表格序 言
商住樓概念及其特性商住樓釋意商住樓，顧名思義就是即可以居住，又可以辦公，是具備特有生活特點的特殊房產建筑，其設計以商為主，首先必須滿足像寫字樓所需的商務活動設施，如交通、停車、大流量高速度的垂直交通、集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務中心、機票服務、銀行、寬帶網絡、開放式大廳、公共會議大廳等。產品特性作為房地產市場的特殊產品，相對于住宅的單一性以及寫字樓市場目前占絕大多數的甲級寫字樓之昂貴的租金，結合了兩方面用途的商住樓能同時滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開支，節(jié)約成本，這種成本也大大地低于租用商務公寓的成本，但卻滿足了類似商務公寓的功能。
一、商住樓市場發(fā)展歷史關于商住樓的發(fā)展歷史，就不得不提到與其有緊密聯(lián)系的寫字樓。獨立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能涵蓋所有的方面，尤其是高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨立擁有這種帶有標志性的巨大寫字樓。至此商住樓市場才逐漸的形成。
貳、商住樓的特性
商住樓、住宅樓、辦公樓的差異住宅商住樓寫字樓地段無特別的區(qū)域要求對于地段有較高的要求對于地段要求極高，處于商業(yè)及金融中心區(qū)域使用功能只能居住即可商用又可居住只限于商用配套配套設施齊全，但是設施水準高低不一配套較為高檔，且兼顧商用與居住的功能配套設施水準極為高檔價格價格分布范圍廣泛與同區(qū)域地住宅價格無明顯差異價格明顯高于同區(qū)域的住宅價格物業(yè)管理貸款年限八成三十年六成十年六成十年土地使用年限70年50年50年一、住樓與住宅樓的的異同點居住樓一般只具備純居住的條件，其功能配置均以非工作與商務活動為前提。這樣在設計中就會與居住樓有著不同的考慮和安排。部分商住樓的價格還低于區(qū)域內住宅價格，這主要由于商住在土地使用年限上依照的是辦公樓來批的，只有50年，遠遠低于純住宅樓70年的使用年限。
二、商住樓與辦公樓的異同點商住樓雖然以商用為其主要的功能，但是與純辦公樓相比，在不少的地方如配套、價格租金等有較為明顯的差距。而商住樓雖然兼顧商用和居住，功能齊全，但是容易造成管理混亂，造成“商不似商，居不似居”的情況。使得其價格水準趨向于同區(qū)域的住宅價格，并且由于小區(qū)環(huán)境及使用年限的限制甚至還要略地于同區(qū)域的住宅樓的價格。從以上與住宅及辦公樓的比較之中不難看出商住樓的優(yōu)勢與劣勢。而且包括物業(yè)公用部分的費用和維修費等都要與商用住戶們平攤，這本身就損害了居住業(yè)主的權益，畢竟公司對于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。 目前在售的商住樓個案共11個，可見商住樓市場在整個上海市的不動產市場中所占的份額相當小，由此可見商住物業(yè)屬于特定的市場群體。：說明:amp。 所統(tǒng)計的商住樓的最高價為即將開盤的長寧區(qū)的“迎龍大廈”，均價為10000元/平方米，而最低價為徐匯區(qū)的湘江大廈（中山西路近吳中路）的均價6200元/平方米。 從去化率看，各區(qū)的去化率均已超過90％，但是個別個案的銷售周期較長，如普陀區(qū)的“長壽苑”其銷售周期已長達三四年，可見商住市場存在著一些“老盤新開”的個案。而長寧區(qū)的“迎龍大廈”尚未正式開售。 從上表可以看出商住樓的規(guī)模普遍較小，占地面積大多未超過1萬平方米，且多為單幢建筑，容積則都在4以上，個別的容積達到了10左右，而商住樓的綠化率較低，大多數個案的綠化率未超過30％，個別個案甚至無綠化，可見商住樓在規(guī)劃上還是趨向于辦公樓，其定位是以商用為主要的。 在物業(yè)管理上，多數采用的是商用和住宅相同收費的方法，但是這也帶來了居住用戶付出相同的費用，但是在商住樓中公建配套的損耗要遠遠高于在純住宅中的損耗，這對于住戶來說相對不合理。 “摩登時代”為全裝修個案，裝修價格為800元/平方米，去裝修價后約6200元/平方米的均價高于區(qū)域內6000元/平方米的住宅價格。重點個案分析：SO時代amp。amp。 本案為爛尾樓的改造項目，因此在實際得土地使用權上將少于50年。 項目規(guī)劃為一幢16層的建筑，其中1－4層規(guī)劃為商場，5－16層為商住樓，其面積規(guī)劃為40－100平方米。長寧區(qū)商住市場分析說明：amp。徐匯區(qū)商住樓市場分析：說明：amp。分析其原因在于該項目雖位于徐匯區(qū)，但是其地理位置為中山西路近吳中路，該區(qū)域內的外來人員及外地來滬的中小公司較多，這一特定的因素使得商住樓在本區(qū)域內占有一定的市場。4元/平方米（含物業(yè)費）。重點個案分析和一大廈amp。 大廈一層為酒店式大堂及商場，25層為室內有氧健康中心及餐飲娛樂休閑設施，926層南峰為內銷高級公寓，其中公寓層每層有8種房型，有24小時熱水供應。 “生活藝術居”由于開盤較早（2001年11月），目前已完成去化，“格力公寓”則于 2003年5月30開始發(fā)售，由于銷售時間較短，目前去化
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