上海市商住市場研究報(bào)告-wenkub
2023-05-29 00:05:13 本頁面
【正文】 盧灣區(qū)商住市場分析肆、總論及對于商住樓開發(fā)的建議
附錄：重點(diǎn)商住個(gè)案市調(diào)表格序 言
商住樓概念及其特性商住樓釋意商住樓，顧名思義就是即可以居住，又可以辦公，是具備特有生活特點(diǎn)的特殊房產(chǎn)建筑，其設(shè)計(jì)以商為主，首先必須滿足像寫字樓所需的商務(wù)活動設(shè)施，如交通、停車、大流量高速度的垂直交通、集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、機(jī)票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會議大廳等。產(chǎn)品特性作為房地產(chǎn)市場的特殊產(chǎn)品，相對于住宅的單一性以及寫字樓市場目前占絕大多數(shù)的甲級寫字樓之昂貴的租金，結(jié)合了兩方面用途的商住樓能同時(shí)滿足生活和工作的兩種需求，并減少大量的開支，節(jié)約成本，這種成本也大大地低于租用商務(wù)公寓的成本，但卻滿足了類似商務(wù)公寓的功能。
一、商住樓市場發(fā)展歷史關(guān)于商住樓的發(fā)展歷史，就不得不提到與其有緊密聯(lián)系的寫字樓。獨(dú)立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能涵蓋所有的方面，尤其是高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，常常無能力也無必要獨(dú)立擁有這種帶有標(biāo)志性的巨大寫字樓。至此商住樓市場才逐漸的形成。
貳、商住樓的特性
商住樓、住宅樓、辦公樓的差異住宅商住樓寫字樓地段無特別的區(qū)域要求對于地段有較高的要求對于地段要求極高，處于商業(yè)及金融中心區(qū)域使用功能只能居住即可商用又可居住只限于商用配套配套設(shè)施齊全，但是設(shè)施水準(zhǔn)高低不一配套較為高檔，且兼顧商用與居住的功能配套設(shè)施水準(zhǔn)極為高檔價(jià)格價(jià)格分布范圍廣泛與同區(qū)域地住宅價(jià)格無明顯差異價(jià)格明顯高于同區(qū)域的住宅價(jià)格物業(yè)管理貸款年限八成三十年六成十年六成十年土地使用年限70年50年50年一、住樓與住宅樓的的異同點(diǎn)居住樓一般只具備純居住的條件，其功能配置均以非工作與商務(wù)活動為前提。這樣在設(shè)計(jì)中就會與居住樓有著不同的考慮和安排。部分商住樓的價(jià)格還低于區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格，這主要由于商住在土地使用年限上依照的是辦公樓來批的，只有50年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于純住宅樓70年的使用年限。
二、商住樓與辦公樓的異同點(diǎn)商住樓雖然以商用為其主要的功能，但是與純辦公樓相比，在不少的地方如配套、價(jià)格租金等有較為明顯的差距。而商住樓雖然兼顧商用和居住，功能齊全，但是容易造成管理混亂，造成“商不似商，居不似居”的情況。使得其價(jià)格水準(zhǔn)趨向于同區(qū)域的住宅價(jià)格，并且由于小區(qū)環(huán)境及使用年限的限制甚至還要略地于同區(qū)域的住宅樓的價(jià)格。從以上與住宅及辦公樓的比較之中不難看出商住樓的優(yōu)勢與劣勢。而且包括物業(yè)公用部分的費(fèi)用和維修費(fèi)等都要與商用住戶們平攤，這本身就損害了居住業(yè)主的權(quán)益，畢竟公司對于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。 目前在售的商住樓個(gè)案共11個(gè)，可見商住樓市場在整個(gè)上海市的不動產(chǎn)市場中所占的份額相當(dāng)小，由此可見商住物業(yè)屬于特定的市場群體。：說明:amp。 所統(tǒng)計(jì)的商住樓的最高價(jià)為即將開盤的長寧區(qū)的“迎龍大廈”，均價(jià)為10000元/平方米，而最低價(jià)為徐匯區(qū)的湘江大廈（中山西路近吳中路）的均價(jià)6200元/平方米。 從去化率看，各區(qū)的去化率均已超過90％，但是個(gè)別個(gè)案的銷售周期較長，如普陀區(qū)的“長壽苑”其銷售周期已長達(dá)三四年，可見商住市場存在著一些“老盤新開”的個(gè)案。而長寧區(qū)的“迎龍大廈”尚未正式開售。 從上表可以看出商住樓的規(guī)模普遍較小，占地面積大多未超過1萬平方米，且多為單幢建筑，容積則都在4以上，個(gè)別的容積達(dá)到了10左右，而商住樓的綠化率較低，大多數(shù)個(gè)案的綠化率未超過30％，個(gè)別個(gè)案甚至無綠化，可見商住樓在規(guī)劃上還是趨向于辦公樓，其定位是以商用為主要的。 在物業(yè)管理上，多數(shù)采用的是商用和住宅相同收費(fèi)的方法，但是這也帶來了居住用戶付出相同的費(fèi)用，但是在商住樓中公建配套的損耗要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在純住宅中的損耗，這對于住戶來說相對不合理。 “摩登時(shí)代”為全裝修個(gè)案，裝修價(jià)格為800元/平方米，去裝修價(jià)后約6200元/平方米的均價(jià)高于區(qū)域內(nèi)6000元/平方米的住宅價(jià)格。重點(diǎn)個(gè)案分析：SO時(shí)代amp。amp。 本案為爛尾樓的改造項(xiàng)目，因此在實(shí)際得土地使用權(quán)上將少于50年。 項(xiàng)目規(guī)劃為一幢16層的建筑，其中1－4層規(guī)劃為商場，5－16層為商住樓，其面積規(guī)劃為40－100平方米。長寧區(qū)商住市場分析說明：amp。徐匯區(qū)商住樓市場分析：說明：amp。分析其原因在于該項(xiàng)目雖位于徐匯區(qū)，但是其地理位置為中山西路近吳中路，該區(qū)域內(nèi)的外來人員及外地來滬的中小公司較多，這一特定的因素使得商住樓在本區(qū)域內(nèi)占有一定的市場。4元/平方米（含物業(yè)費(fèi)）。重點(diǎn)個(gè)案分析和一大廈amp。 大廈一層為酒店式大堂及商場，25層為室內(nèi)有氧健康中心及餐飲娛樂休閑設(shè)施，926層南峰為內(nèi)銷高級公寓，其中公寓層每層有8種房型，有24小時(shí)熱水供應(yīng)。 “生活藝術(shù)居”由于開盤較早（2001年11月），目前已完成去化，“格力公寓”則于 2003年5月30開始發(fā)售，由于銷售時(shí)間較短，目前去化
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