上海市商住市場(chǎng)研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-05-20 00:05本頁(yè)面
【正文】 投資目光要放遠(yuǎn)新商住主打投資概念，且部分投資者已經(jīng)有收益。4）、因商住市場(chǎng)存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策的不確定性，大大影響了投資的潛力，因此投資的前景還需持部分觀望態(tài)度。3）、尋找有投資空間的產(chǎn)品。只有那些商務(wù)氛圍日漸濃厚適合中小公司和成長(zhǎng)型公司發(fā)展的區(qū)域才是“新商住”的最佳投資區(qū)域。如果政策漏洞被堵，商住樓的許多優(yōu)勢(shì)也將變成泡影。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)一般的樓盤600元的樓面出讓金，而寫字樓的出讓金是1400元，從這種開發(fā)模式上來(lái)看，對(duì)于從事中低檔寫字樓開發(fā)的發(fā)展商而言，存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)。關(guān)于開發(fā)商住樓的建議商住投資需謹(jǐn)慎政策性因素將起決定性作用。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。2）、集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的酒店式服務(wù)公寓則與非CBD區(qū)域的商住樓爭(zhēng)奪起市場(chǎng)份額。 肆、總論及對(duì)于商住樓開發(fā)的建議總論：一、商住樓市場(chǎng)在房產(chǎn)市場(chǎng)中的地位及發(fā)展前景市場(chǎng)地位岌岌可危雖然從目前的商住樓被市場(chǎng)的接受度以及所擁有的客戶群體來(lái)看，還處于較為理想的階段，但是從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，其終究擺脫不了在夾縫里求生存的這種狀態(tài)。 在樓層規(guī)劃方面，辦公樓層規(guī)劃為二梯十二戶，住宅樓層規(guī)劃為二梯六戶。 本案為一幢22層的高層，占地面積4000平方米，綠化率為15％，其中1－2層規(guī)劃為商鋪，3－5層規(guī)劃為辦公用，6－22層規(guī)劃為住宅。 項(xiàng)目位于建國(guó)中路近重慶南路，本區(qū)域內(nèi)舊式的住宅較多，區(qū)域的居住氛圍濃厚，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，公交出行也較為便捷。 本區(qū)在售的商住樓個(gè)案僅有于2003年6月1日開盤德“建國(guó)路一號(hào)公館”，其8500元/平方米均價(jià)與區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格基本相同。 “生活藝術(shù)居”由于開盤較早（2001年11月），目前已完成去化，“格力公寓”則于 2003年5月30開始發(fā)售，由于銷售時(shí)間較短，目前去化率在30％左右。 從本區(qū)的兩個(gè)個(gè)案的銷售價(jià)格與周邊的住宅價(jià)格來(lái)看，“生活藝術(shù)居”6500元/平方米的均價(jià)要高于區(qū)域的住宅價(jià)格，“格力公寓” 6800元/平方米的均價(jià)與區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格相差不大。 大廈一層為酒店式大堂及商場(chǎng)，25層為室內(nèi)有氧健康中心及餐飲娛樂(lè)休閑設(shè)施，926層南峰為內(nèi)銷高級(jí)公寓，其中公寓層每層有8種房型，有24小時(shí)熱水供應(yīng)。本案總高28層，樓層規(guī)劃為五梯二十戶，75%的得房率。重點(diǎn)個(gè)案分析和一大廈amp。amp。4元/平方米（含物業(yè)費(fèi)）。 本區(qū)的兩個(gè)個(gè)案由于開售的時(shí)間較長(zhǎng)，因此目前的均已基本售完。分析其原因在于該項(xiàng)目雖位于徐匯區(qū)，但是其地理位置為中山西路近吳中路，該區(qū)域內(nèi)的外來(lái)人員及外地來(lái)滬的中小公司較多，這一特定的因素使得商住樓在本區(qū)域內(nèi)占有一定的市場(chǎng)。amp。徐匯區(qū)商住樓市場(chǎng)分析：說(shuō)明：amp。amp。長(zhǎng)寧區(qū)商住市場(chǎng)分析說(shuō)明：amp。amp。 項(xiàng)目規(guī)劃為一幢16層的建筑，其中1－4層規(guī)劃為商場(chǎng)，5－16層為商住樓，其面積規(guī)劃為40－100平方米。 項(xiàng)目位于蘭溪路近梅川路，周邊的商業(yè)設(shè)施較多，屬于曹楊地區(qū)較為繁華的地區(qū)，區(qū)域的商業(yè)氛圍。 本案為爛尾樓的改造項(xiàng)目，因此在實(shí)際得土地使用權(quán)上將少于50年。樓層規(guī)劃為三梯十二戶，每層面積960平方米，得房率在70％左右，房型面積規(guī)劃從60平方米至120平方米。amp。項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)居住的新村較多，各項(xiàng)配套設(shè)施也較為齊全。重點(diǎn)個(gè)案分析：SO時(shí)代amp。amp。 “摩登時(shí)代”為全裝修個(gè)案，裝修價(jià)格為800元/平方米，去裝修價(jià)后約6200元/平方米的均價(jià)高于區(qū)域內(nèi)6000元/平方米的住宅價(jià)格。 本區(qū)有上海商住一條街之稱的長(zhǎng)壽路，但是該區(qū)域目前在售的個(gè)案僅“長(zhǎng)壽苑”一個(gè)個(gè)案，其7000元/。 在物業(yè)管理上，多數(shù)采用的是商用和住宅相同收費(fèi)的方法，但是這也帶來(lái)了居住用戶付出相同的費(fèi)用，但是在商住樓中公建配套的損耗要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在純住宅中的損耗，這對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)相對(duì)不合理。 由于在定位上以商用為主，因此樓層的規(guī)劃戶數(shù)較多，其中“摩登時(shí)代”的樓層規(guī)劃為三梯十九戶，從而造成住宅的得房率普遍不高，使得商住樓的居住氛圍及水準(zhǔn)不甚理想。 從上表可以看出商住樓的規(guī)模普遍較小，占地面積大多未超過(guò)1萬(wàn)平方米，且多為單幢建筑，容積則都在4以上，個(gè)別的容積達(dá)到了10左右，而商住樓的綠化率較低，大多數(shù)個(gè)案的綠化率未超過(guò)30％，個(gè)別個(gè)案甚至無(wú)綠化，可見商住樓在規(guī)劃上還是趨向于辦公樓，其定位是以商用為主要的。 上表所示商住市場(chǎng)總體去化較為理想，這主要是由于商住樓市場(chǎng)其本身的市場(chǎng)規(guī)模較小，且適應(yīng)了當(dāng)前部分特定消費(fèi)群體的需要（主要為外地來(lái)滬的中小企業(yè)）。而長(zhǎng)寧區(qū)的“迎龍大廈”尚未正式開售。 靜安區(qū)的在售個(gè)案已基本完成去化，主要原因?yàn)樵搮^(qū)的商住樓開售的時(shí)間較長(zhǎng)。 從去化率看，各區(qū)的去化率均已超過(guò)90％，但是個(gè)別個(gè)案的銷售周期較長(zhǎng)，如普陀區(qū)的“長(zhǎng)壽苑”其銷售周期已長(zhǎng)達(dá)三四年，可見商住市場(chǎng)存在著一些“老盤新開”的個(gè)案。 所統(tǒng)計(jì)個(gè)案的均價(jià)與周邊區(qū)域的住宅樓的價(jià)格相差不多，但是靜安區(qū)的個(gè)案要低于周邊的住宅價(jià)格。 所統(tǒng)計(jì)的商住樓的最高價(jià)為
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