上海商住市場分析研究報告-文庫吧資料
2025-05-19 23:37本頁面
【正文】 投資目光要放遠新商住主打投資概念，且部分投資者已經(jīng)有收益。4）、因商住市場存在較大的市場風險和政策的不確定性，大大影響了投資的潛力，因此投資的前景還需持部分觀望態(tài)度。3）、尋找有投資空間的產(chǎn)品。只有那些商務氛圍日漸濃厚適合中小公司和成長型公司發(fā)展的區(qū)域才是“新商住”的最佳投資區(qū)域。如果政策漏洞被堵，商住樓的許多優(yōu)勢也將變成泡影。舉個例子來說一般的樓盤600元的樓面出讓金，而寫字樓的出讓金是1400元，從這種開發(fā)模式上來看，對于從事中低檔寫字樓開發(fā)的發(fā)展商而言，存在著不公平競爭。關于開發(fā)商住樓的建議商住投資需謹慎政策性因素將起決定性作用。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。2）、集住宅、酒店、會所多功能于一體的酒店式服務公寓則與非CBD區(qū)域的商住樓爭奪起市場份額。 肆、總論及對于商住樓開發(fā)的建議總論：一、商住樓市場在房產(chǎn)市場中的地位及發(fā)展前景市場地位岌岌可危雖然從目前的商住樓被市場的接受度以及所擁有的客戶群體來看，還處于較為理想的階段，但是從整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢來看，其終究擺脫不了在夾縫里求生存的這種狀態(tài)。 在樓層規(guī)劃方面，辦公樓層規(guī)劃為二梯十二戶，住宅樓層規(guī)劃為二梯六戶。 本案為一幢22層的高層，占地面積4000平方米，綠化率為15％，其中1－2層規(guī)劃為商鋪，3－5層規(guī)劃為辦公用，6－22層規(guī)劃為住宅。 項目位于建國中路近重慶南路，本區(qū)域內舊式的住宅較多，區(qū)域的居住氛圍濃厚，各項生活配套設施齊全，公交出行也較為便捷。 本區(qū)在售的商住樓個案僅有于2003年6月1日開盤德“建國路一號公館”，其8500元/平方米均價與區(qū)域內住宅的價格基本相同。 “生活藝術居”由于開盤較早（2001年11月），目前已完成去化，“格力公寓”則于 2003年5月30開始發(fā)售，由于銷售時間較短，目前去化率在30％左右。 從本區(qū)的兩個個案的銷售價格與周邊的住宅價格來看，“生活藝術居”6500元/平方米的均價要高于區(qū)域的住宅價格，“格力公寓” 6800元/平方米的均價與區(qū)域內住宅的價格相差不大。 大廈一層為酒店式大堂及商場，25層為室內有氧健康中心及餐飲娛樂休閑設施，926層南峰為內銷高級公寓，其中公寓層每層有8種房型，有24小時熱水供應。本案總高28層，樓層規(guī)劃為五梯二十戶，75%的得房率。重點個案分析和一大廈amp。amp。4元/平方米（含物業(yè)費）。 本區(qū)的兩個個案由于開售的時間較長，因此目前的均已基本售完。分析其原因在于該項目雖位于徐匯區(qū)，但是其地理位置為中山西路近吳中路，該區(qū)域內的外來人員及外地來滬的中小公司較多，這一特定的因素使得商住樓在本區(qū)域內占有一定的市場。amp。徐匯區(qū)商住樓市場分析：說明：amp。amp。長寧區(qū)商住市場分析說明：amp。amp。 項目規(guī)劃為一幢16層的建筑，其中1－4層規(guī)劃為商場，5－16層為商住樓，其面積規(guī)劃為40－100平方米。 項目位于蘭溪路近梅川路，周邊的商業(yè)設施較多，屬于曹楊地區(qū)較為繁華的地區(qū)，區(qū)域的商業(yè)氛圍。 本案為爛尾樓的改造項目，因此在實際得土地使用權上將少于50年。樓層規(guī)劃為三梯十二戶，每層面積960平方米，得房率在70％左右，房型面積規(guī)劃從60平方米至120平方米。amp。項目周邊區(qū)域內居住的新村較多，各項配套設施也較為齊全。重點個案分析：SO時代amp。amp。 “摩登時代”為全裝修個案，裝修價格為800元/平方米，去裝修價后約6200元/平方米的均價高于區(qū)域內6000元/平方米的住宅價格。 本區(qū)有上海商住一條街之稱的長壽路，但是該區(qū)域目前在售的個案僅“長壽苑”一個個案，其7000元/。 在物業(yè)管理上，多數(shù)采用的是商用和住宅相同收費的方法，但是這也帶來了居住用戶付出相同的費用，但是在商住樓中公建配套的損耗要遠遠高于在純住宅中的損耗，這對于住戶來說相對不合理。 由于在定位上以商用為主，因此樓層的規(guī)劃戶數(shù)較多，其中“摩登時代”的樓層規(guī)劃為三梯十九戶，從而造成住宅的得房率普遍不高，使得商住樓的居住氛圍及水準不甚理想。 從上表可以看出商住樓的規(guī)模普遍較小，占地面積大多未超過1萬平方米，且多為單幢建筑，容積則都在4以上，個別的容積達到了10左右，而商住樓的綠化率較低，大多數(shù)個案的綠化率未超過30％，個別個案甚至無綠化，可見商住樓在規(guī)劃上還是趨向于辦公樓，其定位是以商用為主要的。 上表所示商住市場總體去化較為理想，這主要是由于商住樓市場其本身的市場規(guī)模較小，且適應了當前部分特定消費群體的需要（主要為外地來滬的中小企業(yè)）。而長寧區(qū)的“迎龍大廈”尚未正式開售。 靜安區(qū)的在售個案已基本完成去化，主要原因為該區(qū)的商住樓開售的時間較長。 從去化率看，各區(qū)的去化率均已超過90％，但是個別個案的銷售周期較長，如普陀區(qū)的“長壽苑”其銷售周期已長達三四年，可見商住市場存在著一些“老盤新開”的個案。 所統(tǒng)計個案的均價與周邊區(qū)域的住宅樓的價格相差不多，但是靜安區(qū)的個案要低于周邊的住宅價格。 所統(tǒng)計的商住樓的最高價為即
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