年度深圳別墅市場分析研究報(bào)告-文庫吧資料
2025-05-01 01:18本頁面
【正文】 露臺(tái)529257458花園110812188001200娛樂室－－13－－其它健身房10－游泳池32休息廊41更衣室6桑拿房5燒烤房12休閑區(qū)的具體細(xì)分主要表現(xiàn)在露臺(tái)和花園，是必備要素，這些面積多數(shù)不計(jì)入建筑面積，因此就根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行配置，近年別墅市場供應(yīng)的產(chǎn)品較多的配置了花園、露臺(tái)，且面積有增大的趨勢；休閑型別墅休閑設(shè)施的配置較多，如游泳池、健身房、桑拿房、燒烤房等，但具體的設(shè)施和面積則根據(jù)戶型整體面積進(jìn)行適當(dāng)配置。【休息區(qū)】功能分區(qū)項(xiàng)目名稱仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868休息區(qū)主人房26344050147客房11416141753客房21412131542客房31010－1535客房4－1014－戶型整體面積增加，主人房面積尺度會(huì)適當(dāng)放寬，但基本占整體面積的15％左右，而休閑度假型別墅主人房所占比重僅10％左右；客房一般設(shè)置3－4間，最小面積在10平米左右，最大面積在20平米左右，部分客房內(nèi)也設(shè)置衛(wèi)生間或更衣室。【功能區(qū)】功能分區(qū)項(xiàng)目仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868功能區(qū)車庫－413554104客衛(wèi)1556510客衛(wèi)2554－5獨(dú)立書房9001223會(huì)議廳000060儲(chǔ)藏室－41（贈(zèng)送）－－－功能區(qū)必須具備的有公共衛(wèi)生間和車庫，其它如獨(dú)立書房、會(huì)議廳等則根據(jù)戶型面積的放大而選擇性增加，公共衛(wèi)生間面積在5平米左右，雙車位車庫的面積在40平米左右，獨(dú)立書房面積在10平米左右。 、功能與面積尺度關(guān)系選擇不同類型的別墅戶型樣本，按面積依次遞增排列，通過對各個(gè)細(xì)分功能分區(qū)的面積估算，可以發(fā)現(xiàn)：【生活區(qū)】功能分區(qū)項(xiàng)目仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868生活區(qū)客廳31353436131餐廳2517132235起居廳10－3024－門廳－161323電梯廳－－26客廳與起居廳逐漸細(xì)分，同時(shí)隨面積變化依次增加了門廳、電梯廳，客廳的面積尺度在3040平米區(qū)間，能滿足各類型物業(yè)的需要，餐廳的面積尺度主要在1525平米區(qū)間，門廳的面積區(qū)間在15平米左右，起居廳面積在1030平米區(qū)間。休閑型物業(yè)，可以適當(dāng)增加休閑區(qū)的面積，以突出休閑的性質(zhì)；居家型物業(yè)可以增加生活區(qū)和休息區(qū)的面積，突出居住舒適性。加強(qiáng)私密性已經(jīng)成為別墅戶型設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。設(shè)計(jì)上可以采用分離法或整體法?！竟δ芘渲眉?xì)化】其次是細(xì)化內(nèi)部功能配置，比如功能區(qū)除了公共衛(wèi)生間外，還可以增設(shè)獨(dú)立書房、儲(chǔ)藏室，起居室可以拆分成會(huì)客廳與家庭廳，休閑區(qū)還可以增加休閑娛樂空間，臥室可細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)和壁櫥區(qū)等。一般在不同的樓層設(shè)置不同的功能：高層以休息區(qū)為主，以休閑區(qū)和功能區(qū)為輔，更多與家庭休息生活有關(guān)，屬靜區(qū)，能保證家庭生活的私密性；中間層或底層則設(shè)計(jì)為生活區(qū)、休閑區(qū)、工作區(qū)和功能區(qū)，屬動(dòng)區(qū)，以方便對外交流、增加住宅舒適度。實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)的方法主要有兩個(gè)：一是在平面上通過水平距離來實(shí)現(xiàn)，二是在空間上通過不同樓層或錯(cuò)層來實(shí)現(xiàn)。 、戶型結(jié)構(gòu)【功能分區(qū)明顯】首先是大功能空間的分配，具體表現(xiàn)在生活區(qū)、功能區(qū)、工作區(qū)、休息區(qū)和休閑區(qū)等的設(shè)置上。 觀察深圳市歷年推出的別墅類（或含別墅類）項(xiàng)目，容積率與建筑形態(tài)存在以下關(guān)系： ，此類別墅建筑形態(tài)以獨(dú)立為主，雙拼為輔，典型代表有純獨(dú)立翠林別墅、蛇口龜山別墅，未來僅有天琴灣3期、聯(lián)太大梅沙項(xiàng)目。 《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2003版）》規(guī)定的小區(qū)建筑容積率指標(biāo)是：，低層住宅（13層）。產(chǎn)品分析 容積率是住宅規(guī)劃中的一個(gè)重要指標(biāo)，是評價(jià)住宅居住舒適度的有力依據(jù)之一。未來片區(qū)推出含別墅的物業(yè)星河丹堤、圣莫麗斯、瀅水灣等都將受到關(guān)注。隨著大學(xué)城建設(shè)工程的相繼完善，與之相配套的市政設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和交通網(wǎng)絡(luò)等的加快建設(shè)，利于發(fā)展居家型別墅物業(yè)。整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，目前招華已經(jīng)拿下總用地面積60萬平米，總建筑面積30萬平米的低密度住宅用地，未來片區(qū)值得期待。另外，由于是規(guī)劃為高尚居住區(qū)，政府會(huì)在配套建設(shè)、政策支持等方面加大力度。【大華僑城片區(qū)】 隨著波托菲諾推出單價(jià)5萬元以上大面積獨(dú)立別墅，大華僑城片區(qū)成為深圳別墅的焦點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來波托菲諾將陸續(xù)推出大規(guī)模別墅單位，加上紅樹灣片區(qū)還有數(shù)量可觀的低密度土地，大華僑城片區(qū)將繼續(xù)成為未來深圳別墅市場的熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域建設(shè)的物業(yè)大多與旅游度假有關(guān)，主要物業(yè)形態(tài)有酒店、度假公寓、別墅，別墅功能界于居住和度假之間?！ 緰|部濱海片區(qū)】 片區(qū)包括鹽田港以西的深圳東部濱海區(qū)域，近年開發(fā)的別墅項(xiàng)目主要有萬科十七英里、天琴灣等。片區(qū)同樣成為文化層次較高的新一代財(cái)富階層的主要選擇?！敬笕A僑城片區(qū)】 包括紅樹灣、沙河、華僑城三個(gè)區(qū)域，擁有豐富的旅游資源、高尚的人文景觀和部分湖景、海景、高
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