年度深圳別墅市場(chǎng)分析研究報(bào)告-wenkub.com
2025-04-22 01:18 本頁(yè)面
【正文】 使建筑就像從大自然里生長(zhǎng)出來(lái)似的，并力圖把室內(nèi)空間向外伸展，把大自然景色引進(jìn)室內(nèi)。很明 顯，真正具有內(nèi)在精神的項(xiàng)目比普通別墅項(xiàng)目具有更加鮮明的形象。近年上市的別墅項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、建筑外立面、建筑建材品質(zhì)等方面比2000年前的產(chǎn)品要高一個(gè)檔次。【經(jīng)濟(jì)】進(jìn)入大規(guī)模別墅時(shí)代隨著深圳關(guān)內(nèi)可開發(fā)土地資源的減少，政府加快關(guān)外的開發(fā)。 網(wǎng)絡(luò)宣傳——新知富階層對(duì)網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)用較多，通過(guò)專業(yè)的別墅網(wǎng)站能更集中的展示別墅物業(yè)，節(jié)約高端客戶挑選物業(yè)的時(shí)間，相信比簡(jiǎn)單的宣傳網(wǎng)頁(yè)制作更有容易吸引目標(biāo)客戶?！?有效的媒體組合——宣傳渠道針對(duì)別墅目標(biāo)客戶群體，比如采用高端客戶關(guān)注較多的報(bào)紙財(cái)經(jīng)版面與機(jī)場(chǎng)戶外廣告作為組合媒體作宣傳，這種模式的適用范圍比較廣?！畋镜叵M(fèi)者又分為資本階層和知富階層。客戶分析深圳別墅物業(yè)的消費(fèi)者從區(qū)域分主要有三大類：本地、香港和外籍人士。） 福田、南山供應(yīng)比較集中在環(huán)香蜜湖和大華僑城片區(qū)，別墅物業(yè)價(jià)格仍會(huì)上升。 如今，建筑風(fēng)格的追求依然注重外形美觀，但已不再是單純恪守某種固定章法，主張將各種建筑形式自由組合，主張根據(jù)居者的需求來(lái)組合各種因素，因地制宜，力求各個(gè)細(xì)節(jié)的安排合情合理，有兩個(gè)明顯的趨勢(shì)：1）設(shè)計(jì)更趨向以人為本，即更注重居者的需求滿足，并以之為設(shè)計(jì)導(dǎo)向。有機(jī)結(jié)合的建筑風(fēng)格是指，對(duì)各種建筑元素自由組合，不講求固定的章法，只注重美學(xué)效果和功能實(shí)用，創(chuàng)造出新的建筑形式。現(xiàn)代風(fēng)格建筑作品普遍的特性是：平屋頂，不對(duì)稱的布局，光潔的白墻面，簡(jiǎn)單的檐部處理，玻璃窗，很少用或完全不用裝飾線腳等等。西班牙風(fēng)格的典型特色是：拱門、矮墻、塔樓和筒瓦，西班牙式的小開窗，外挑門亭、弧型窗；法式別墅以陡直的坡屋頂，青灰色瓦片及入口處外墻裝飾線條等突出個(gè)性；英式別墅則在山墻式坡屋頂、深色木質(zhì)外墻飾條、造型優(yōu)美的磚墻煙囪等細(xì)節(jié)體現(xiàn)；美國(guó)別墅則提煉和匯總了美國(guó)本土文化的自由、愜意、奔放、隨性等特征。此類建筑最明顯的特征是，在建筑裝飾上，注重屋脊、梁架等，大量采用精致的木雕、石雕、磚雕，結(jié)合花卉、植被等裝飾材料；在建筑結(jié)構(gòu)上，多數(shù)具有外部圍閉而內(nèi)部通透散熱的特征，設(shè)計(jì)時(shí)注重防風(fēng)、防潮、防腐功能，力求保持與外界的有序連接同時(shí)還保持一定距離?！静煌娣e度假型】不同面積的休閑度假別墅，面積越大，越強(qiáng)調(diào)休閑區(qū)與功能區(qū)的細(xì)化與完善，所占比重越大，休息區(qū)與生活區(qū)則根據(jù)具體情況進(jìn)行配置。超大面積的高爾夫物業(yè)為表現(xiàn)出豪華大氣，在生活區(qū)各部分面積尺度都有所放大。 【合理分配面積】四是合理分配面積，做到各功能空間的協(xié)調(diào)。 【更強(qiáng)調(diào)私密性】 三是加強(qiáng)私密性保障，比如休息區(qū)與生活區(qū)分開設(shè)置，主臥室和其他生活設(shè)施分開等。深圳別墅戶型主要運(yùn)用空間上的方式實(shí)現(xiàn)大功能空間分配，而且表現(xiàn)比較明顯。 很多發(fā)展商為了土地利用最大化，一般都將容積率規(guī)劃到極限，在土地資源有限的條件下，除了規(guī)劃獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排、疊拼等建筑形態(tài)外，還引入多層的建筑形態(tài)；近年也有一些普通住宅用地規(guī)劃時(shí)，希望通過(guò)部分別墅形態(tài)拔高項(xiàng)目檔次，在項(xiàng)目景觀優(yōu)越的地方設(shè)計(jì)了別墅產(chǎn)品，因此，混合物業(yè)形態(tài)的項(xiàng)目成為深圳別墅市場(chǎng)供應(yīng)的主要產(chǎn)品，純別墅項(xiàng)目比較稀少。容積率過(guò)小，土地資源利用率低，造成單位住宅成本過(guò)高；容積率過(guò)大，則可能造成人口密度過(guò)高、居住環(huán)境質(zhì)量下降?！君埲A－福田結(jié)合部】 梅林關(guān)口及龍華二線拓展區(qū)是福田中心區(qū)的“后花園”，連綿的山脈是一道天然的屏障隔斷了龍華與福田，較多的水庫(kù)點(diǎn)綴在山腳，使得區(qū)域“離城市不遠(yuǎn)，與自然很近”，同樣具備開發(fā)別墅物業(yè)的潛質(zhì)。 片區(qū)環(huán)境優(yōu)美、交通便利，但目前市場(chǎng)不成熟、配套不成熟、關(guān)外形象差等諸多問(wèn)題，片區(qū)別墅市場(chǎng)有待培育。隨著東部濱海高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的落實(shí)，加上片區(qū)土地儲(chǔ)備豐富，片區(qū)將是深圳別墅未來(lái)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”之一。 值得注意的是紅樹灣片區(qū)，按政府規(guī)劃草案，將分成東、中、西三區(qū)規(guī)劃，東區(qū)將以低密度和低強(qiáng)度開發(fā)為主，建設(shè)成居住環(huán)境與旅游功能相結(jié)合的居住區(qū)；中區(qū)將延續(xù)華僑城旅游景區(qū)的主題公園，開敞湖區(qū)空間；西區(qū)以高、中、低強(qiáng)度分區(qū)開發(fā)新型居住區(qū)。 從2002年開始崛起水榭花都，至今已經(jīng)有中旅國(guó)際公館、熙園等包含別墅的物業(yè)，成為文化層次較高的新一代財(cái)富階層的首選，片區(qū)存在待開發(fā)土地，未來(lái)仍有新增別墅物業(yè)。 第二個(gè)階段是大華僑城、香蜜湖、蓮塘－沙頭角別墅區(qū)形成，這些區(qū)域距市中心不遠(yuǎn)，但因?yàn)樯?、湖、城市綠化等外部環(huán)境的隔離，同樣能夠遠(yuǎn)離喧囂，享受良好的生活環(huán)境，尤其是擁有稀缺景觀資源的郊區(qū)和市中心的別墅特別受到青睞。 片區(qū)內(nèi)大部分物業(yè)都有較好的山、海景觀資源，但由于各種原因，這些別墅出現(xiàn)了截然相反的兩種情況，東南麓的物業(yè)位于蛇口，區(qū)域人文環(huán)境好，外部環(huán)境佳，內(nèi)部管理到位，使得蛇口別墅物業(yè)較好的保值，部分物業(yè)還有升值；西麓的物業(yè)位于月亮灣，區(qū)域人文環(huán)境一般，社區(qū)居住氛圍淡薄，最嚴(yán)重的是環(huán)境受到污染，別墅物業(yè)普遍貶值。但由于其屬于開發(fā)較早，填補(bǔ)了深圳早期別墅開發(fā)的空白，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)良好?！俱y湖片區(qū)】開發(fā)始于90年代初，90年代中期最為紅火，是深圳較早形成的富人區(qū)。較早形成的是銀湖、蛇口大南山、葵涌大鵬灣別墅區(qū)，這些區(qū)域基本上距離市中心較遠(yuǎn)，但周邊自然景觀資源比較豐富，優(yōu)于一般住宅物業(yè)，吸引了最先富起來(lái)的人購(gòu)買居住、度假。第三部分 深圳別墅市場(chǎng)特征和趨勢(shì)區(qū)域分析 從市場(chǎng)發(fā)生、發(fā)展的歷程來(lái)看，深圳別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了幾次熱潮。“大躍進(jìn)”過(guò)后，寶安、龍崗出現(xiàn)了較多的“無(wú)人”別墅群和“辦公”別墅群，如龍華梅花山莊、布吉龍泉?jiǎng)e墅、溪涌御海灣山莊等。 深圳別墅市場(chǎng)最早出現(xiàn)的建筑形態(tài)是獨(dú)立別墅和雙拼別墅，近年雖出現(xiàn)如Townhouse、Townhome、Cityhouse等
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