某寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析研究報(bào)告-wenkub.com
2025-04-22 02:20 本頁面
【正文】 ※ 初步包裝后，用2個(gè)月時(shí)間進(jìn)行試探性的發(fā)售 ※ 制定總體的廣告及媒介策略，轟炸武漢市場(chǎng) 4個(gè)月※ 根據(jù)廣告反饋制定后續(xù)銷售計(jì)劃 23個(gè)月※ 進(jìn)行系列推廣活動(dòng)以上計(jì)劃逐步進(jìn)行，發(fā)展商和代理商的通力合作，我們有信心在一年的時(shí)間內(nèi)讓項(xiàng)目的銷售率達(dá)到80%，創(chuàng)武漢寫字樓銷售率新高。我們會(huì)根據(jù)實(shí)際的情況制定詳細(xì)的內(nèi)容并每階段向發(fā)展商匯報(bào)，供發(fā)展商決策?！? 促銷 深入甲級(jí)寫字樓腹地，傳播項(xiàng)目品牌、品質(zhì)，固定宣傳點(diǎn)，在繁華地段和寫字樓集中地方發(fā)放宣傳單。我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫字樓銷售力新高，并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。設(shè)置帶同步翻譯系統(tǒng)的小型會(huì)議廳，設(shè)置配備電視、可視電話、投影儀的產(chǎn)品演示中心（間作電視會(huì)議廳）；D、 在住宅小區(qū)中開辟員工餐廳，為大樓提供員工就餐服務(wù)；E、 配設(shè)滿足500M2使用的戶式中央空調(diào)，使得每戶均可獨(dú)立使用，并將主機(jī)設(shè)置于大樓東西兩端，避免空調(diào)機(jī)位對(duì)大樓外立面的影響，同時(shí)為24小時(shí)公辦提供便利條件；F、 采用先進(jìn)的綜合布線系統(tǒng)、通訊光纜直接入戶，并在每個(gè)樓層設(shè)置多個(gè)寬帶數(shù)據(jù)端口，為信息化和信息升級(jí)留足空間。效果分析： ◎ 本案外形設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢(shì)必造成建筑陳舊落伍； ◎ 簡(jiǎn)單的外形設(shè)計(jì)為簡(jiǎn)約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投入； ◎ 簡(jiǎn)約的外觀明快，蘊(yùn)含著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)涵與外延得到高度統(tǒng)一；★ 智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨(dú)立——現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。人們已沒有太多時(shí)間去體會(huì)舞文弄墨的豪情、吟詩頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽光的悠閑。B、 注重自然通風(fēng)，讓建筑的南北優(yōu)勢(shì)得到最大發(fā)揮；C、 注重采光，最大限度利用自然光辦公；D、 注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺(tái)設(shè)置健身房，臺(tái)球館、乒乓球館，讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強(qiáng)并保持良好的體魄。積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。 ◎ 重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因此本案市場(chǎng)定位于已經(jīng)取得長(zhǎng)足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實(shí)進(jìn)步的大型企業(yè)、開拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。 效果分析： ◎ 現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化也是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者需求。效果分析： ◎ 寫字樓二次置業(yè)屬市場(chǎng)空白點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場(chǎng)，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)營(yíng)銷的至高點(diǎn)，形成旺銷； ◎ 本案作為第一個(gè)寫字樓市場(chǎng)的二次置業(yè)樓盤，其形象備受市場(chǎng)關(guān)注，可與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價(jià)帶來的利益損失。我司認(rèn)為：上述市場(chǎng)情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)需求動(dòng)力。 在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場(chǎng)調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：◎ 前期以低價(jià)格進(jìn)入公寓式寫字樓的大量企業(yè)中，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)已得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。設(shè)計(jì)上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級(jí)寫字樓行列?！『侠頊?zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，在檔次上避開甲級(jí)寫字樓沖擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層面 【四 項(xiàng)目定位】根據(jù)對(duì)漢口片區(qū)寫字樓市場(chǎng)的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇?！^(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對(duì)純寫字樓市場(chǎng)沖擊大 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù) 氛圍等； 現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，在使用率、功能及設(shè)備方面大大 可見，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。有藍(lán)天賓館、長(zhǎng)江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等※ 娛樂、購物場(chǎng)所林立?！? 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對(duì)于單作為辦公用的寫字樓來說要?jiǎng)澦愕枚唷！? 客戶對(duì)寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣?！? 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。武漢市就業(yè)人口中律師、會(huì)計(jì)師比例不高，而保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多，對(duì)寫字樓需求大。 寫字樓市場(chǎng)需求分析 市場(chǎng)需求概況從銷售、出租情況來看，板塊市場(chǎng)需求比較分析如下表：板 塊板塊特征主要客戶建設(shè)大道“金融一條街”金融一條街,高檔寫字樓密集外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機(jī)構(gòu),本地企業(yè)數(shù)量少解放大道至武勝路濃厚商業(yè)氛圍,中高檔寫字樓外地駐漢機(jī)構(gòu)/知名品牌代理公司及合資企業(yè)取水樓至江漢北路CBD輻射區(qū),中檔寫字樓中小私營(yíng)企業(yè)沿江大道及江漢路步行街濃厚商業(yè)氛圍,一般寫字樓和商住樓銷售代理/廣告策劃分 析：※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國(guó)貿(mào)中心、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達(dá)、愛普生，國(guó)內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術(shù)，大唐電信等；※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫字樓、富商大廈、中原大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以國(guó)內(nèi)知名品牌駐漢機(jī)構(gòu)和武漢本地強(qiáng)勢(shì)公司為主，小部分包括知名外企分支機(jī)構(gòu)；※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機(jī)構(gòu)。這主要是趨于寫字樓老化，功能等跟不上現(xiàn)代辦公需求。※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為20元/平方米/月。※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均租金為55元/平方米/月，寫字樓最高租金達(dá)到80元/平方米/月，為武漢市寫字樓租金最高區(qū)域?！? 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚?！ 铩∥錆h市字樓市場(chǎng)成交價(jià)格武漢市寫字樓市場(chǎng)成交價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示：年季度寫字樓指數(shù)41284149416342084270(注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象)分 析：2002年寫字樓市場(chǎng)銷售均價(jià)為4126元/平方米，2003年一季度銷售均價(jià)為4270元／㎡，呈現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì)。※ 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比
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