【正文】 實(shí)際的情況制定詳細(xì)的內(nèi)容并每階段向發(fā)展商匯報(bào)，供發(fā)展商決策。我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫字樓銷售力新高，并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。效果分析： ◎ 本案外形設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢(shì)必造成建筑陳舊落伍； ◎ 簡(jiǎn)單的外形設(shè)計(jì)為簡(jiǎn)約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投入； ◎ 簡(jiǎn)約的外觀明快，蘊(yùn)含著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)涵與外延得到高度統(tǒng)一；★ 智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨(dú)立——現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。B、 注重自然通風(fēng)，讓建筑的南北優(yōu)勢(shì)得到最大發(fā)揮；C、 注重采光，最大限度利用自然光辦公；D、 注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺(tái)設(shè)置健身房，臺(tái)球館、乒乓球館，讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強(qiáng)并保持良好的體魄。適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。因此本案市場(chǎng)定位于已經(jīng)取得長(zhǎng)足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實(shí)進(jìn)步的大型企業(yè)、開拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。效果分析： ◎ 寫字樓二次置業(yè)屬市場(chǎng)空白點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場(chǎng)，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)營(yíng)銷的至高點(diǎn)，形成旺銷； ◎ 本案作為第一個(gè)寫字樓市場(chǎng)的二次置業(yè)樓盤，其形象備受市場(chǎng)關(guān)注，可與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價(jià)帶來(lái)的利益損失。在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場(chǎng)調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：◎ 前期以低價(jià)格進(jìn)入公寓式寫字樓的大量企業(yè)中，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)已得到了長(zhǎng)足的發(fā)展?！『侠頊?zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，在檔次上避開甲級(jí)寫字樓沖擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層面【四 項(xiàng)目定位】根據(jù)對(duì)漢口片區(qū)寫字樓市場(chǎng)的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇。 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù) 氛圍等；可見，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。※ 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對(duì)于單作為辦公用的寫字樓來(lái)說(shuō)要?jiǎng)澦愕枚唷！? 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。 寫字樓市場(chǎng)需求分析 市場(chǎng)需求概況從銷售、出租情況來(lái)看，板塊市場(chǎng)需求比較分析如下表：板 塊板塊特征主要客戶建設(shè)大道“金融一條街”金融一條街,高檔寫字樓密集外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機(jī)構(gòu),本地企業(yè)數(shù)量少解放大道至武勝路濃厚商業(yè)氛圍,中高檔寫字樓外地駐漢機(jī)構(gòu)/知名品牌代理公司及合資企業(yè)取水樓至江漢北路CBD輻射區(qū),中檔寫字樓中小私營(yíng)企業(yè)沿江大道及江漢路步行街濃厚商業(yè)氛圍,一般寫字樓和商住樓銷售代理/廣告策劃分 析：※　建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國(guó)貿(mào)中心、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達(dá)、愛普生，國(guó)內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬(wàn)科、華為技術(shù)，大唐電信等；※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫字樓、富商大廈、中原大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以國(guó)內(nèi)知名品牌駐漢機(jī)構(gòu)和武漢本地強(qiáng)勢(shì)公司為主，小部分包括知名外企分支機(jī)構(gòu)；※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機(jī)構(gòu)?！〗瓭h北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為20元/平方米/月?！? 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚?！? 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，但近年來(lái)板塊供應(yīng)量少，市場(chǎng)冷淡。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，同時(shí)也為商務(wù)寫字樓帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。 漢口寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：（如下表所示）階 段時(shí) 間（年）代表寫字樓項(xiàng)目武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平I1992－1995泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、佳麗廣場(chǎng)發(fā)展較快II1995－1998建銀大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈發(fā)展很快III1998－商業(yè)銀行廣場(chǎng)、天恒財(cái)智大廈、華通互連網(wǎng)大廈減緩分 析：※　第一階段，以泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)為代表，作為武漢市第一批純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場(chǎng)．后來(lái)由于市場(chǎng)變化，價(jià)格逐步走低?！⊙亟蟮兰敖瓭h路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地?！? 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價(jià)格在4200元/平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格水平相當(dāng)。江漢路一直以來(lái)是武漢市的中心商業(yè)區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少?！? 沿江大道及江漢路步行街板塊，世紀(jì)大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃?rùn)C(jī)構(gòu)等中小私營(yíng)企業(yè)為主。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。【三 項(xiàng)目調(diào)研分析】 項(xiàng)目資源調(diào)查分析 地理位置及交通本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。3．2 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu) 勢(shì) （S） 劣 勢(shì) （W）　借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣點(diǎn)理由：以嘉鑫假日廣場(chǎng)、長(zhǎng)源大廈、皇冠大廈、元辰國(guó)際、同城大廈等為代表的一大批商務(wù)公寓樓，無(wú)論在地段、價(jià)格、實(shí)用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。伴隨著時(shí)間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，緊張的停車位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法。★ 寫字樓二次置業(yè)——看準(zhǔn)現(xiàn)代化。由此建議：將本案建筑按東西分為A、B兩座，每層樓規(guī)劃為二個(gè)銷售單位，每個(gè)銷售單位面積約為500M2。由此建議：本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無(wú)隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強(qiáng)的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)