年度深圳別墅市場(chǎng)分析研究報(bào)告-wenkub
2023-05-10 01:18:58 本頁面
【正文】 多種概念，但是市場(chǎng)供應(yīng)的別墅產(chǎn)品在建筑形態(tài)上仍表現(xiàn)為獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排和疊拼四種。 別墅來到中國后，除引進(jìn)了以上幾種別墅形態(tài)外，受土地資源的限制，還衍生出一種疊拼別墅。簡(jiǎn)單地說， Villa一般是指處于風(fēng)景旅游區(qū)、專門用于休閑度假的房子，屬于第二居所，不同于一般住宅；House則相當(dāng)于生活型住宅，是常住的第一居所。編委：指導(dǎo)：梁容 潘軍編委：路瑩 隆顥研究團(tuán)隊(duì)：青忠貴 劉啟 陳俊伊 張縣庭 吳茂萍 吳剛第一部分 概述 現(xiàn)在常說的“別墅”，實(shí)際上涵蓋了國外的兩種物業(yè)類型：一種是House，一種是Villa。如果直譯過來，House應(yīng)該是“住宅”，而Villa才是真正的“別墅”，也可以譯成“莊園”、“城堡”，一種帶有詩意的住宅。 從建筑形態(tài)上一般分為SINGLE FAMILY HOUSE——獨(dú)立別墅、TWO FAMILY HOUSE——雙拼別墅、TOWNHOUSE——聯(lián)排別墅。疊拼別墅是由兩組類似復(fù)式的結(jié)構(gòu)上下疊加而成，高度為四層或六層，上面一戶，下面一戶，每一套戶型或有天（上有露臺(tái)）或有地（下有花園）。 在20012004年間，市場(chǎng)供應(yīng)量逐年上升，區(qū)域分布趨于均衡，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，別墅產(chǎn)品類型越來越豐富，風(fēng)格也更加多樣化，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加精細(xì)化，別墅市場(chǎng)逐漸成熟。伴隨著別墅開發(fā)的熱潮，開發(fā)區(qū)位從局部的點(diǎn)式開發(fā)發(fā)展到區(qū)域性規(guī)模化，并逐步形成了階段性開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。它滿足了富人追求身份象征，渴望改善生活環(huán)境的心理，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。銀湖別墅區(qū)因?yàn)槠淙姝h(huán)山，山谷中有金銀二湖，積聚了金湖山莊、齊明山莊、頤園別墅，后有金碧苑、田園居、棕櫚泉?jiǎng)e墅和銀谷別墅，內(nèi)外連成一片，成為深圳別墅最集中的片區(qū)。但片區(qū)可供開發(fā)的土地不多，區(qū)域發(fā)展空間受到限制。 【葵涌大鵬灣片區(qū)】得益于天然的大鵬灣海景，給當(dāng)?shù)氐膭e墅創(chuàng)造了良好的外圍環(huán)境。這個(gè)時(shí)期的別墅風(fēng)格不再簡(jiǎn)單的模仿西方，越來越多的建筑、園林、戶型設(shè)計(jì)更加注重生態(tài)，營(yíng)銷更加注重社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造，成為近年市場(chǎng)供需熱點(diǎn)區(qū)域?！敬笕A僑城片區(qū)】 包括紅樹灣、沙河、華僑城三個(gè)區(qū)域，擁有豐富的旅游資源、高尚的人文景觀和部分湖景、海景、高爾夫景觀優(yōu)勢(shì)，與香蜜湖片區(qū)類似，同樣可以遠(yuǎn)離城市喧囂又不脫離城市繁華?！ 緰|部濱海片區(qū)】 片區(qū)包括鹽田港以西的深圳東部濱海區(qū)域，近年開發(fā)的別墅項(xiàng)目主要有萬科十七英里、天琴灣等?！敬笕A僑城片區(qū)】 隨著波托菲諾推出單價(jià)5萬元以上大面積獨(dú)立別墅，大華僑城片區(qū)成為深圳別墅的焦點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來波托菲諾將陸續(xù)推出大規(guī)模別墅單位，加上紅樹灣片區(qū)還有數(shù)量可觀的低密度土地，大華僑城片區(qū)將繼續(xù)成為未來深圳別墅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，目前招華已經(jīng)拿下總用地面積60萬平米，總建筑面積30萬平米的低密度住宅用地，未來片區(qū)值得期待。未來片區(qū)推出含別墅的物業(yè)星河丹堤、圣莫麗斯、瀅水灣等都將受到關(guān)注。 《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2003版）》規(guī)定的小區(qū)建筑容積率指標(biāo)是：，低層住宅（13層）。 、戶型結(jié)構(gòu)【功能分區(qū)明顯】首先是大功能空間的分配，具體表現(xiàn)在生活區(qū)、功能區(qū)、工作區(qū)、休息區(qū)和休閑區(qū)等的設(shè)置上。一般在不同的樓層設(shè)置不同的功能：高層以休息區(qū)為主，以休閑區(qū)和功能區(qū)為輔，更多與家庭休息生活有關(guān)，屬靜區(qū)，能保證家庭生活的私密性；中間層或底層則設(shè)計(jì)為生活區(qū)、休閑區(qū)、工作區(qū)和功能區(qū)，屬動(dòng)區(qū)，以方便對(duì)外交流、增加住宅舒適度。設(shè)計(jì)上可以采用分離法或整體法。休閑型物業(yè)，可以適當(dāng)增加休閑區(qū)的面積，以突出休閑的性質(zhì)；居家型物業(yè)可以增加生活區(qū)和休息區(qū)的面積，突出居住舒適性?！竟δ軈^(qū)】功能分區(qū)項(xiàng)目仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868功能區(qū)車庫－413554104客衛(wèi)1556510客衛(wèi)2554－5獨(dú)立書房9001223會(huì)議廳000060儲(chǔ)藏室－41（贈(zèng)送）－－－功能區(qū)必須具備的有公共衛(wèi)生間和車庫，其它如獨(dú)立書房、會(huì)議廳等則根據(jù)戶型面積的放大而選擇性增加，公共衛(wèi)生間面積在5平米左右，雙車位車庫的面積在40平米左右，獨(dú)立書房面積在10平米左右。 【休閑區(qū)】功能分區(qū)項(xiàng)目名稱仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868休閑區(qū)露臺(tái)529257458花園110812188001200娛樂室－－13－－其它健身房10－游泳池32休息廊41更衣室6桑拿房5燒烤房12休閑區(qū)的具體細(xì)分主要表現(xiàn)在露臺(tái)和花園，是必備要素，這些面積多數(shù)不計(jì)入建筑面積，因此就根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行配置，近年別墅市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品較多的配置了花園、露臺(tái)，且面積有增大的趨勢(shì)；休閑型別墅休閑設(shè)施的配置較多，如游泳池、健身房、桑拿房、燒烤房等，但具體的設(shè)施和面積則根據(jù)戶型整體面積進(jìn)行適當(dāng)配置。在近年的戶型設(shè)計(jì)中，一些產(chǎn)品通過建筑層高的控制技巧贈(zèng)送部分建筑面積，這些贈(zèng)送的空間主要表現(xiàn)在車庫、儲(chǔ)藏室、地下室、露臺(tái)等功能區(qū)或休閑區(qū)，這些贈(zèng)送部分不計(jì)入?yún)⒖紮?quán)重內(nèi)。90年代初期開發(fā)的怡景別墅，是典型的嶺南風(fēng)格的別墅；到90年代未，古典懷舊風(fēng)格逐步引入到別墅的建筑中。深圳別墅對(duì)西式風(fēng)格的借鑒經(jīng)歷了從早期外觀局部的簡(jiǎn)單模仿，到建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及整體園林、空間布局的全面吸收過程。在建筑材料上，“現(xiàn)代主義建筑”主張積極采用
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