太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究報(bào)告-wenkub
2023-05-30 01:26:03 本頁(yè)面
【正文】 在市場(chǎng)供應(yīng)中所占比例較高，而中低價(jià)位，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏小，但市場(chǎng)需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16．5億元，同比增長(zhǎng)46．9％，占全市固定資產(chǎn)投資總額的14％?！? 2005年“重新洗牌，品牌競(jìng)爭(zhēng)、資本競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，品牌競(jìng)爭(zhēng)和資本競(jìng)爭(zhēng)將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)。 一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì) 2002年“快速增長(zhǎng)，供求兩旺，形勢(shì)大好，問題不少?！? 注：以上均有具體分析資料。新建商品房房屋竣工面積12．7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49％。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前根據(jù)太原市一般購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可購(gòu)買的住宅面積為70平方米，而市場(chǎng)主力房型為100至120平方米。 同時(shí)，由于高層、大戶型房屋供應(yīng)量過(guò)大，土地價(jià)格較高導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。商品房銷售價(jià)格漲幅較高。相對(duì)于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長(zhǎng)13．3％，新建商品住宅的價(jià)格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國(guó)商品住宅價(jià)格漲幅。造成房?jī)r(jià)上漲的原因主要有：一是土地價(jià)格過(guò)高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價(jià)格占21．4％；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴(kuò)大了市場(chǎng)需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上漲；五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房?jī)r(jià)格作用相對(duì)薄弱。從交易情況來(lái)看，上半年存量房交易總額為3．9億元，其中住宅7460萬(wàn)元；存量房交易量為454套，交易面積19萬(wàn)平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面積4．69萬(wàn)平方米，同比降低243．18％，其中房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易186套，同比降低157．88％。微觀因素是：太原市近兩年來(lái)拆遷難度逐步增大，一方面由于目前中、小戶型、低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量不足，致使貨幣安置居民在拿到貨幣補(bǔ)償款后在市場(chǎng)上難以買到合適的住房，影響了群眾配合拆遷的積極性，另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補(bǔ)償要求，漫天要價(jià)，個(gè)別開發(fā)商采取偷拆和擅自強(qiáng)拆等違法行為，激化了矛盾。 此次調(diào)查問卷發(fā)放數(shù)量大，調(diào)查內(nèi)容豐富，涵蓋了購(gòu)房者購(gòu)房需求的方方面面，具有相當(dāng)?shù)拇硇?，反映的情況與太原市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況相吻合，為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的參考價(jià)值。 因此加大中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，確定合理的房?jī)r(jià)，把工薪階層作為房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買的主力人群，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是很有利的。預(yù)計(jì)，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進(jìn)太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗(yàn)。一個(gè)城市的房地產(chǎn)，從房?jī)r(jià)上就可以看出它處在一個(gè)什么樣的產(chǎn)品狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗(yàn)價(jià)值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡(jiǎn)單的水泥和鋼筋，也不是開發(fā)商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還不是很激烈。與此同時(shí)，太原有些樓盤銷售情況不好，還有許多空置房，這是為什么？許多專家認(rèn)為原因還在開發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個(gè)性沒有充分體現(xiàn)出來(lái)。在經(jīng)過(guò)年檢的公司中，只有不到1/3的公司有項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，1/3正在四處尋找項(xiàng)目，還有1/3處于休眠狀態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)年平均開發(fā)量不到1000萬(wàn)元，山西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊(cè)資本金不到800萬(wàn)元，這對(duì)資金密集型的行業(yè)來(lái)說(shuō)如同小孩做游戲，那么少的資本金只能在太原買三四畝地，更不用說(shuō)搞開發(fā)了。 目前山西的政府也認(rèn)為，外來(lái)開發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力，淘汰一批開發(fā)企業(yè)，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲，制止開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、欺詐銷售，提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進(jìn)作用。對(duì)于目前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商，知名房地產(chǎn)品牌的介入會(huì)吸引大部分消費(fèi)者的眼球；其次，中小開發(fā)商將被擠得沒有市場(chǎng)空間。2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3至12月份逐月增幅分別為80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趨緩。據(jù)省建設(shè)廳相關(guān)專家分析，今年3月份以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)存在的局部過(guò)熱的情況，國(guó)家出臺(tái)了一系列措施進(jìn)行降溫，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)適用房除外）資本金提高了15個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到了限制，由此淘汰了行業(yè)內(nèi)一批資質(zhì)較低、開發(fā)實(shí)力弱的企業(yè)，同時(shí)，也使全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)出現(xiàn)了合理的回落，這一現(xiàn)象表明，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控在房地產(chǎn)業(yè)的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。到6月底，全省商品房銷售價(jià)格為1797元/平方米，同比增長(zhǎng)了27％，比同期全國(guó)高16個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全國(guó)第3位。2004年一季度新開工房屋建筑面積減少18．6個(gè)百分點(diǎn)，其中新開工經(jīng)濟(jì)適用住房面積為6．05萬(wàn)平方米，同比減少69．9個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟(jì)適用住房0．61億元，同比減少38．1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積為4．87萬(wàn)平方米，同比減少40．7個(gè)百分點(diǎn)。 2004年一季度全省購(gòu)置土地面積為45．51 平方米，同比增長(zhǎng)16．7％，完成開發(fā)土地面積15．82 平方米，同比減少35．4％。今年4月，減少了金融機(jī)構(gòu)可貸資金，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例從20％提高到35％以上，以防房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。 據(jù)估算80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關(guān)系。 我省房地產(chǎn)商大多屬于二三線的中小企業(yè)，實(shí)力較弱，資金騰挪余地較小，因此對(duì)央行的政策反應(yīng)比較強(qiáng)烈。 省房產(chǎn)咨詢中心的專業(yè)人士指出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。 資金來(lái)源一：本地資金 一位資深房地產(chǎn)業(yè)媒體人士透露，在京津滬等地區(qū)的中高檔地產(chǎn)小區(qū)，有很多靠開小煤窯發(fā)財(cái)?shù)纳轿魅碎_著高檔轎車前來(lái)購(gòu)房，這些煤炭富商出手闊綽，動(dòng)輒百萬(wàn)元甚至幾百萬(wàn)元的房子，對(duì)當(dāng)?shù)赜绣X人來(lái)說(shuō)也是難以企及的。 這么大的資金外流量，對(duì)于外省市是很好的資金來(lái)源，而對(duì)于我們的山西經(jīng)濟(jì)卻是不利的。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了提高山西房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，加強(qiáng)與省內(nèi)及國(guó)內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)的交流與合作，建立這樣一個(gè)平臺(tái)是可行的。房地產(chǎn)“梗阻”的主要原因是房地產(chǎn)管理的“三個(gè)不順”。 政策落實(shí)不順：據(jù)袁綸華介紹，無(wú)論是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，還是國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市，住宅開發(fā)都是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分，衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人均住房面積及其發(fā)展速度是很重要的一個(gè)標(biāo)志，各國(guó)政府在解決普通居民住宅方面都有各種優(yōu)惠政策。 因此，特別重視和政府各個(gè)部門的協(xié)調(diào)關(guān)系對(duì)太原市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展具有一定的決定性意義。另外，太原市還有半年的農(nóng)用地禁止轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批的“冷凍期”，也限制了土地供應(yīng)。 過(guò)去開發(fā)商習(xí)慣依靠建設(shè)施工單位墊支來(lái)搞開發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家清
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