【正文】 各種經(jīng)紀(jì)、咨詢、評(píng)估、物業(yè)管理等企業(yè)的發(fā)展充滿了生機(jī)，使整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整的陣痛中朝著更理性、更市場(chǎng)化和更規(guī)范的方向發(fā)展。1995－1997年三年，每年上市供應(yīng)的內(nèi)銷商品房分別為1019．99萬(wàn)平方米、1330．35萬(wàn)平方米和1737．52萬(wàn)平方米，平均每年新增300－400萬(wàn)平方米。四、調(diào)整回落階段（1995－1997年）1992－1994年間，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但由于發(fā)展速度過(guò)快而產(chǎn)生了一些問(wèn)題，從而引發(fā)了一輪調(diào)整。最后，伴隨著投資和開(kāi)發(fā)的高潮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢、物業(yè)管理、評(píng)估等全業(yè)大量出現(xiàn)。三是房地產(chǎn)投資成倍增長(zhǎng)。當(dāng)年，上海就向內(nèi)資有償出讓168幅地塊，面積326．34萬(wàn)平方米。三、超常發(fā)展階段（19921994年）1992年，鄧小平同志南方談話后，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為共識(shí)，上海和全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，也以迅雷不及掩耳之勢(shì)引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。與房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大相適應(yīng)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在政府鼓勵(lì)下出現(xiàn)了。1988年7月8日，上海通過(guò)國(guó)際招標(biāo)，由日本孫氏企業(yè)有限公司以2800萬(wàn)美元的出讓金，獲得虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)第26號(hào)地塊1．29萬(wàn)平方米50年的使用權(quán)，可用于建造辦公、酒店、住宅等建筑共6．45萬(wàn)平方米。1986－1989年實(shí)際完成投資21．76億元，1990年和1991年分別為7．。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在1986—1991年間取得了緩慢的但是實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。盡管上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇相當(dāng)有限，僅僅處于萌芽狀態(tài)，但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的確自此起步。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的第一個(gè)標(biāo)志是，成立了能開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)上出售房屋的上海中華企業(yè)公司和上海工商業(yè)者愛(ài)國(guó)建設(shè)公司。70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表過(guò)兩次關(guān)于房地產(chǎn)和住房制度改革的意見(jiàn)。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實(shí)行國(guó)家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合的方針，企業(yè)建房積極性被調(diào)動(dòng)起來(lái)，在上海掀起了一輪住宅建設(shè)的熱潮。第一，較快地解決長(zhǎng)期的嚴(yán)重的住房短缺，是上海居民強(qiáng)烈的內(nèi)在要求。1949年，中華人民共和國(guó)成立以后，房地產(chǎn)開(kāi)始納入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理，因此逐漸萎縮，沉寂了整整30年。同20世紀(jì)90年代的“長(zhǎng)江流域的龍頭”、全國(guó)的“經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融中心”定位，有了重大的變化。20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，走過(guò)了以繁榮為主要特征的路程。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景研究報(bào)告前言第一部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史回顧一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇階段（19781985年）二、緩慢發(fā)展階段（19861991年）三、超常發(fā)展階段（19921994年）四、調(diào)整回落階段（19951997年）第二部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）一、 住宅需求增長(zhǎng)較快二、 供求關(guān)系逐步趨于平衡三、房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升四、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體逐步成熟五、個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍六、空置辦公、商業(yè)用房的問(wèn)題還比較突出七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善八、企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低九、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息運(yùn)行還不充分適應(yīng)市場(chǎng)需要第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景一、需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)三、 住宅質(zhì)量全方位的提高三、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高六、國(guó)有企業(yè)改革加快速度七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用第四部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的商機(jī)一、進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)二、由上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)前言以市場(chǎng)容量為標(biāo)志，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)城市中最大的市場(chǎng)。21世紀(jì)的已經(jīng)到來(lái)。21世紀(jì)初的上海，面臨著前所未有的重任和機(jī)遇。1978年，中國(guó)開(kāi)始了經(jīng)濟(jì)改革和對(duì)外開(kāi)放，上海的房地產(chǎn)業(yè)（市場(chǎng)）又復(fù)蘇了，發(fā)展了。歷史上，上海是一個(gè)人口眾多的大城市，住房一直比較緊張。到1985年，市區(qū)住宅建筑面積達(dá)到了6444．3萬(wàn)平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面積也達(dá)到了5．4平方米。由此，理論界開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)理論進(jìn)行全面的反思和探索。1984年，愛(ài)建公司建設(shè)的“愛(ài)建公寓”在香港上市，半個(gè)月就銷售一空。二、緩慢發(fā)展階段（19861991年）經(jīng)過(guò)多年的討論，1986年，中國(guó)確立了社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)理論。經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有了起步。1986－1991年，上海商品房竣工面積為402．08萬(wàn)平方米。此一行動(dòng)，拉開(kāi)了上海對(duì)外資土地批租的序幕。1987年，上海市房地產(chǎn)交易所成立，1988年9月，按照“政企分開(kāi)”的原則，從交易所分離成立了上海市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用權(quán)大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴(kuò)張。1992年完成投資12．55億元，1993年迅速增加到83．7億元，1994年更是增加到了117．43億元。1992年7月上海第一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——上海威得利房產(chǎn)咨詢公司成立。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整效果從1995年開(kāi)始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：首先，土地使用權(quán)出讓數(shù)量回落。上市的外銷商品房從1992年的22．2萬(wàn)平方米增至1997年的161．5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了7．27倍，外銷商品房中綜合辦公樓占主體，比例超過(guò)50％。第二部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）1997年前后，中國(guó)成功地實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)軟著陸。這一階段的市場(chǎng)，表現(xiàn)出5個(gè)特征，即：市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較快；供求關(guān)系逐步趨于平衡；房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體逐步成熟；個(gè)人購(gòu)房成為住宅市場(chǎng)主力軍。到1998年突破1000萬(wàn)平方米，達(dá)1050．77萬(wàn)平方米，短短三年翻了一番。1995年二手房交易面積僅為60．87萬(wàn)平方米，僅過(guò)四年1999年達(dá)到511萬(wàn)平方米，2000年達(dá)到779萬(wàn)平方米。近幾年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求迅速增加的原因是：（1）上海率先跨入上中等收入地區(qū)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，就是在此背景下得到迅速發(fā)展的。而動(dòng)拆遷又使人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展。改革開(kāi)放以后，上海市民的居住條件在不斷改善，居住面積在不斷擴(kuò)大。包括4項(xiàng)重要措施：降低居民購(gòu)買住宅的稅費(fèi)。用舊房市場(chǎng)推動(dòng)新房需求1996年在中國(guó)率先實(shí)施允許居民將從政府購(gòu)買的舊公房提前上市。這一措施極大地鼓勵(lì)中上收入階層的住房消費(fèi)熱情。延長(zhǎng)買房抵押貸款還款年限（最長(zhǎng)30年）。目前上海的住房消費(fèi)政策，己經(jīng)沒(méi)有明顯的缺陷。從1997年的1899．02萬(wàn)平方米，下降至2000年的1549．17萬(wàn)平方米，減少349．85萬(wàn)平方米，％。商品房批準(zhǔn)銷售面積從1997年的1129．57萬(wàn)平方米增加至2000年的1673．19萬(wàn)平方米，平均每年增長(zhǎng)13．99％。單位：萬(wàn)平方米年份商品房竣工面積平均增長(zhǎng)速度％商品房銷售面積平均增長(zhǎng)速度％商品房空置面積平均增長(zhǎng)速度％商品住宅空置面積平均增長(zhǎng)速度％1997199819992000資料來(lái)源：《19982000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)，主要是由于政府采取了—系列有力的措施。擴(kuò)大住房市場(chǎng)銷售對(duì)象。主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)商主動(dòng)地降低銷售價(jià)格，吸引買家（詳見(jiàn)下文房地產(chǎn)價(jià)格）。競(jìng)爭(zhēng)不僅體現(xiàn)在價(jià)格的降低上，而且體現(xiàn)在對(duì)于房屋質(zhì)量的提高上。當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格必然上漲。自1999年11月開(kāi)始止跌回升（詳見(jiàn)表3）。很明顯，供求矛盾在1997年和1998年有所擴(kuò)大。與此同時(shí)，上海外銷房由于前幾年的高投入，進(jìn)入了上市高峰。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，市中心區(qū)的價(jià)格高峰已經(jīng)不如前幾年那么突出，邊緣地區(qū)的價(jià)格逐漸上揚(yáng)，中心城區(qū)和偏遠(yuǎn)城區(qū)市場(chǎng)價(jià)格的差距正在縮小，北區(qū)和南區(qū)的價(jià)格也趨于接近。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為市場(chǎng)大軍。2000年達(dá)240億，占全市GDP，比重由1991年的1．36％上升至5．3％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作出了重要的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從誕生到迅速壯大，是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。從而初步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化，并出現(xiàn)萬(wàn)科、中海等一批通過(guò)ISO－9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的物業(yè)管理品牌公司，和一批管理規(guī)模在80萬(wàn)平方米建筑面積以上的優(yōu)秀物業(yè)管理公司。表上海個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積個(gè)人購(gòu)買比例（％）19959279199610663199711425199812059199914147200015420資料來(lái)源：《2000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》上海個(gè)人購(gòu)房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策使大量普通百姓進(jìn)入了市場(chǎng)。（3）90年代下半期，上海居民的收入繼續(xù)增長(zhǎng)，速度雖比前半期慢一些，但絕對(duì)量仍在增長(zhǎng)（見(jiàn)表4）。但是，辦公樓和商業(yè)用房的空置量在總量中的比重卻越來(lái)越大辦公樓占總量比重從1994年的3．28％，不斷上升發(fā)展到2000年的15．26％。由于房地產(chǎn)是非均質(zhì)商品的特性增加其消化難度。七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善目前上海房地產(chǎn)價(jià)格的形成，基本上由市場(chǎng)來(lái)決定和調(diào)節(jié)，情況大體正常。問(wèn)題是：（1）有些不屬于中央和上海市政府規(guī)定的費(fèi)用，但區(qū)縣政府就是巧立名目要你付，你不得不付。其中，部分機(jī)構(gòu)在前幾年的整改中，收費(fèi)的規(guī)范水平有了提高，如供水、供氣等。其中，又?jǐn)?shù)區(qū)縣環(huán)衛(wèi)配套收費(fèi)問(wèn)題嚴(yán)重?？梢灾v，上海房地產(chǎn)價(jià)格的成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成還有較大的改善余地。這些問(wèn)題的嚴(yán)重性及其消極后果，不能低估。尤其是房地產(chǎn)管理部門(mén)苦于管理范圍所限制，還無(wú)法對(duì)之直接進(jìn)行管理。上述一切不符合商業(yè)規(guī)則的壟斷，及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的亂收費(fèi)等不合理現(xiàn)象，將逐步被取消、直至消除。表現(xiàn)在3個(gè)方面：（1）小企業(yè)過(guò)多。其中，竟然不乏成功者，取得了一席之地。（2）大中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少。因此，大中型房地產(chǎn)企業(yè)所占市場(chǎng)份額和作用有限。（3）上市公司表現(xiàn)平平。而金豐投資和天宸實(shí)業(yè)是通過(guò)買殼成為房地產(chǎn)上市公司。原因是業(yè)績(jī)不夠理想。其形成原因是復(fù)雜的，簡(jiǎn)而言之，主要是舊體制遺留下來(lái)的地區(qū)所有制、部門(mén)所有制；其次是在房地產(chǎn)運(yùn)行的全過(guò)程中，行政保護(hù)時(shí)有發(fā)生、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制發(fā)揮作用不完整。首先，房地產(chǎn)主管部門(mén)重視。市房地局通過(guò)市交易中心，定期向社會(huì)發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)基本信息和價(jià)格指數(shù)，得到社會(huì)較好評(píng)價(jià)。目前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)信息工作，已經(jīng)走在全國(guó)前列。準(zhǔn)確性困惑。細(xì)化程度不足。政府的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。相信21世紀(jì)前10－20年中，上海房地產(chǎn)發(fā)展有著極大的機(jī)遇，會(huì)迎來(lái)改革開(kāi)放以后第2個(gè)黃金時(shí)代。本報(bào)告認(rèn)為，主要將呈現(xiàn)以下7個(gè)趨勢(shì)，即：市場(chǎng)需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)；住宅質(zhì)量全方位提高；運(yùn)行機(jī)制基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化；外資進(jìn)入再起高潮；服務(wù)業(yè)全面發(fā)展；國(guó)企改革加快速度；信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。其實(shí)，90年代后4年的住宅需求增長(zhǎng)速度，是相當(dāng)可觀的。同全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展類似，90年代前中期，尤其是1992－1996年，上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速；但在1996年以后連續(xù)多年，增長(zhǎng)速度有所放慢。如從自身的角度考察，上海還有特別的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素。未來(lái)五年，僅固定資產(chǎn)投資就要達(dá)到10000億人民幣。堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放是中國(guó)的基本國(guó)策，中國(guó)進(jìn)入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國(guó)際大都市和國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的燦爛前景，將大大增強(qiáng)上海對(duì)海外的吸引力。2000年上海房地產(chǎn)外銷房的強(qiáng)勁增長(zhǎng)（比1999年預(yù)售增長(zhǎng)53％，銷售增長(zhǎng)35％），可以看出若干端倪。在中國(guó)歷來(lái)的最高文獻(xiàn)中，強(qiáng)調(diào)指出“重點(diǎn)改善居民居住條件……”是不多見(jiàn)的。上海政府歷來(lái)對(duì)于住宅的重視、及運(yùn)用政策調(diào)動(dòng)需求之有力，有口皆碑。1998年朱鎔基總理在全國(guó)人大上提出，在全國(guó)切斷城鎮(zhèn)職工住房的實(shí)物分配、實(shí)行貨幣化分配的要求以來(lái)，上海市進(jìn)行了積極的準(zhǔn)備工作，當(dāng)年年底上海市人大就通過(guò)了原則性的條例。在全國(guó)各地大中城市相繼實(shí)質(zhì)性地推出貨幣化方案的形勢(shì)下，上海市不會(huì)久拖不決，相信在2002年將最終推出。但是，中低層次職工的住房，還有相當(dāng)?shù)睦щy。21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升（非住宅增長(zhǎng)速度超過(guò)住宅）、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思：1．需求總規(guī)模的擴(kuò)大。2004－2005年，略有下降。即不僅是住宅，而且辦公樓、商鋪、廠房等非住宅房地產(chǎn)的需求，將全面地上升。而非住宅相形見(jiàn)細(xì)，空置量大，空置率特別高，因此價(jià)格跌落時(shí)間之長(zhǎng)、跌落程度之深也大大超過(guò)了住宅。所以未來(lái)5年中，非住宅的需求增長(zhǎng)速度會(huì)超過(guò)住宅。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。其中，大起的時(shí)間不很長(zhǎng)，只經(jīng)歷了大約3年時(shí)間（1992．3－1995．6），樓盤(pán)的總體價(jià)格大約上升了一倍以上；而大落的時(shí)間較長(zhǎng)，差不多經(jīng)歷了5年多時(shí)間（1995．2－1999．10），樓盤(pán)的總體價(jià)格下降了26．64％（中房上海指數(shù)）。再次，經(jīng)過(guò)90年代的曲折，上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)變得聰明起來(lái)，不會(huì)再現(xiàn)90年代那樣的盲目投資沖動(dòng)。但是，還有局限性。但從總體上看，還不自覺(jué)、不主動(dòng)、不充分。其次，經(jīng)過(guò)20年的努力，上海市的住房短缺基本解決，已經(jīng)到達(dá)了住宅質(zhì)量全面提高的階段。在數(shù)量問(wèn)題基本解決以后，質(zhì)量的全面提高自然而然地提到議事日程上來(lái)。無(wú)論是那種投資的進(jìn)入，均增加了競(jìng)爭(zhēng)者，也提高競(jìng)爭(zhēng)的質(zhì)量。這無(wú)疑會(huì)推動(dòng)上海住宅質(zhì)量的全面提高。包括：（1）住宅檔次多樣化。（2）適用于不同使用對(duì)象的住宅多樣化。相信21世紀(jì)初，會(huì)更多地考慮各種人群的住宅需求特殊性，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)符合他們要求的住宅，使住宅多樣化。90年代下半期，刮起了“歐陸風(fēng)”。所以，予以大事鞭韃。但是，這樣的創(chuàng)試太少太少。假以時(shí)日，熔中西于一爐的新一代住宅海派風(fēng)格將形成。前文所說(shuō)的“歐陸風(fēng)”問(wèn)題，基本上反映了對(duì)住宅主體外表的重視。雖然也是滿足人的需要，但仍在初步的階段。比如，在居室內(nèi)學(xué)習(xí)、工作甚至娛樂(lè)