【正文】 別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達(dá)的莘莊 周圍聯(lián)排別墅樓盤相對(duì)集中，并形成高尚住宅氛圍，對(duì)上海人頗有吸引力。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比價(jià)格差別不大，所以市場(chǎng)成交活躍。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有20年代淮海中路的尚賢坊等。上個(gè)世紀(jì)初TOWNHOUSE是上海典型的名居　　19世紀(jì)念年代起，隨時(shí)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi)，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫(kù)門建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一帶。18世紀(jì)末的貝德福特廣場(chǎng)、柯本特花園、19世紀(jì)初的那莫德理大街等處，TOWN HOUSE組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術(shù)。后來(lái)TOWN HOUSE在美國(guó)得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類建筑形態(tài)出現(xiàn)。這是TOWNHOUSE結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。在40年代后，新式里弄發(fā)展為花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。總價(jià)50—70萬(wàn)左右的聯(lián)排別墅，基本符合購(gòu)置這一類物業(yè)者的心理價(jià)位。其區(qū)域代表性樓 盤有君臨天下花園、櫻園等。大虹橋區(qū)域也有聯(lián)排別墅分布，如西郊寶成花苑，但該區(qū)域地價(jià)高故聯(lián) 排別墅少且價(jià)高。　　莘莊區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在180平方米～230平方米之間，單價(jià)大致在 3500～4500元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在160平方米～230平方米之間， 單價(jià)大致在2900～3700元之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在130平方米～220平 方米之間，單價(jià)大致在3100～4000元之間。　　目前上海供應(yīng)的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風(fēng)格則大都為歐美別墅風(fēng)格，這十分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氛圍。三、上海TOWN HOUSE市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析　研究 TOWN HOUSE 市場(chǎng)，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，劃分為幾個(gè)階段，對(duì)不同階段的情況進(jìn)行分析。該階段主要指1998年以前。具體情況如下：項(xiàng)目名稱錦秋加洲花園雅仕軒雅閣花園項(xiàng)目概要地址寶山陳太路松江莘松路莘松路場(chǎng)東路投資興建香港遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司上海莘迪房地產(chǎn)雅閣置業(yè)物業(yè)公司錦秋物業(yè)雅仕物業(yè)福而偉開(kāi)盤日期98年一期985；二期99年7月一期986；二期20001交房日期二期2000年5月一期9910；二期20004開(kāi)發(fā)概要占地面積80萬(wàn)10萬(wàn)11萬(wàn)建筑面積70萬(wàn)5萬(wàn)容積率總戶數(shù)3000600戶600戶間距15米1520米1525綠化率建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格歐式歐式英式景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)10以上119主力房型3DLK4DLK4DLK主力面積14018014172146173（聯(lián)）；196243（單）層數(shù)333層高33面寬7花園面積2030577650100露臺(tái)面積25101520車庫(kù)室外室外室內(nèi)、室外外立面彩色涂料涂料涂料銷售情況單價(jià)范圍24002700（一期）26003000（二期）30003500（三期）32004200（四期）2952325628403700均價(jià)30503300總價(jià)范圍3070萬(wàn)4156萬(wàn)4291萬(wàn)主力總價(jià)4050萬(wàn)48萬(wàn)50萬(wàn)銷售率70%100%一期100%；二期50%錦秋加洲花園錦秋加洲花園是上海開(kāi)發(fā)較早，較有代表性的TOWN HOUSE 項(xiàng)目之一。一棟多達(dá)10戶以上，建筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。房型面積在140180平方米左右，相對(duì)較小，限制了房間的布局。周邊以中檔別墅為主，目前周邊配套尚不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。小區(qū)配有俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心、幼兒園。房型較小，為經(jīng)濟(jì)別墅。虹橋金斯花園　　位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。房型設(shè)計(jì)獲‘98大同杯上海最佳住宅房型創(chuàng)新獎(jiǎng)?！　⊥ㄟ^(guò)上述分析，可以看出此階段的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征： TOWN HOUSE沒(méi)形成區(qū)域板塊效應(yīng)，比較分散。 小區(qū)規(guī)劃水平較低。 房型設(shè)計(jì)一般。在立面風(fēng)格上，大多采用TOWN HOUSE早期的英式古典風(fēng)格，顯得較沉悶。攖園4個(gè)月200套的火暴銷售，點(diǎn)燃了TOWN HOUSE迅猛發(fā)展的導(dǎo)火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽(yáng)光歐洲城、康橋半島等一大批TOWN HOUSE項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)者購(gòu)買TOWN HOUSE的熱情也被激起，TOWN HOUSE在1999年下半年，2000年上半年出現(xiàn)了迅猛發(fā)展的現(xiàn)象。外立面及風(fēng)格新穎，有美式、法式、西班牙三種風(fēng)格。櫻園一期總價(jià)為５０７０萬(wàn)，四個(gè)月２００套的銷售業(yè)績(jī)，證明了當(dāng)時(shí)定位的準(zhǔn)確。君臨天下花園位于莘莊地鐵以南2公里的銀都路、都市路路口，離櫻園不遠(yuǎn)。面積為２００２８０平方米；房型設(shè)計(jì)新穎，有特色，較氣派。水仙苑　　位于莘莊，地鐵廣場(chǎng)以東的春申路莘奉路附近，為新申花城項(xiàng)目的一部分，可共享其配套設(shè)施?！　》啃兔娣e適中，為180、190平方米，共三層。項(xiàng)目名稱圣陶沙半島花園新上海弄里人家項(xiàng)目概要地址顧戴路2199弄九亭九亭投資興建上海天宸股份久益置業(yè)上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司物業(yè)公司和泰物業(yè)上海房地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)盤日期交房日期200110開(kāi)發(fā)概要占地面積30萬(wàn)5萬(wàn)建筑面積容積率總戶數(shù)1200戶150戶340戶間距1216米14米14米綠化率50%50%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格新古典歐陸新式里弄景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)688主力房型四房四房四房主力面積1719280184190167185層數(shù)33層高3面寬花園面積40100M230M240100M2露臺(tái)面積18M220M21014M2車庫(kù)室內(nèi)/室外室內(nèi)/室外室外外立面粉紅面磚毛石+涂料面磚銷售情況單價(jià)范圍370042002350248022502600均價(jià)390024002400總價(jià)范圍65120萬(wàn)元3850萬(wàn)主力總價(jià)80萬(wàn)45萬(wàn)45萬(wàn)銷售率二期80%50%90%圣淘沙　　位于莘莊地鐵北3公里的顧戴路水清路交界處，北臨熱帶風(fēng)暴水上樂(lè)園，周邊無(wú)大型商配。設(shè)車庫(kù)或車位?？蛷d寬敞，朝南落地窗，采光好，二層布置兩間朝南臥室，每種戶型均有朝南露臺(tái)，花園面積較大。建筑平行布置，外立面色彩風(fēng)格統(tǒng)一。采用凸窗和轉(zhuǎn)角窗，采光好。新上海弄里人家　　位于松江九亭，無(wú)軌道交通，出行不便。單套總價(jià)為38——50萬(wàn)，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。小區(qū)是美式風(fēng)格的社區(qū)，周邊以坡形草坪、灌木、阻擋噪音與灰塵，內(nèi)有340米景觀大道，13000平方米網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，足球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)，籃球場(chǎng)、沙灘排球場(chǎng)等?！　⌒^(qū)占地11萬(wàn)平方米，全部為外銷雙拼TOWN HOUSE?！　翁酌娣e較大，達(dá)270——300平方米，一戶兩層，底層設(shè)雙車位車庫(kù)。已全部售完。 該區(qū)域的TOWN HOUSE以中價(jià)位50——100萬(wàn)TOWN HOUSE為主，低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)別墅和高價(jià)位的豪華別墅較少，體現(xiàn)TOWN HOUSE的定位特點(diǎn)。 小區(qū)規(guī)劃和房型設(shè)計(jì)水平日益完善，對(duì)TOWN HOUSE的理解上升到較高水平。單元面積較小，160m2左右；室內(nèi)車庫(kù)有南北兩種設(shè)置，南面車庫(kù)的房型將客廳設(shè)于二樓，每一層均有錯(cuò)層，主臥、次臥均位于二樓。小區(qū)規(guī)模小，各幢住宅平行布置，有10000 m2中心綠化，以草坪為主，無(wú)特色。項(xiàng)目名稱康橋半島東方豐甸園項(xiàng)目概要地址滬南路2502號(hào)東方路3050號(hào)投資興建澳洲SPG集團(tuán)上海市機(jī)電工業(yè)房產(chǎn)物業(yè)公司世邦衛(wèi)理士恒聯(lián)物業(yè)開(kāi)盤日期二期20001120009交房日期2002320011開(kāi)發(fā)概要占地面積180萬(wàn)建筑面積120萬(wàn)容積率總戶數(shù)7200戶108戶（聯(lián)），198（單）間距1215米1317綠化率50%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格夏威夷北歐景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)106主力房型三房、四房4DLK主力面積160178150185層數(shù)23層高33面寬6花園面積50100M22050露臺(tái)面積1520M215車庫(kù)室內(nèi)、室外室內(nèi)外立面彩色涂料涂料銷售情況單價(jià)范圍2875400044295252均價(jià)2900（聯(lián)）4800總價(jià)范圍46116萬(wàn)主力總價(jià)80萬(wàn)銷售率60%80%康橋半島： 位于南匯，外環(huán)線外側(cè)，較偏遠(yuǎn)，周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)尚不成熟，以低檔住宅為主，主要靠康橋地區(qū)的配套設(shè)施。小區(qū)有TOWN HOUSE和獨(dú)院住宅兩種戶型，TOWN HOUSE單元面積為160178平米較小。東方豐甸園位于東方路藍(lán)村路，近龍陽(yáng)路立交，公交線路較多。區(qū)內(nèi)一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。~94萬(wàn)，價(jià)格適中，銷售狀況良好。主力房型為４房２廳３衛(wèi)，面積從１７８平米到２８４平方米。浦東區(qū)域板塊的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征：（１）浦東區(qū)域大，但TOWN HOUSE項(xiàng)目較少，只有六、七個(gè)，分布分散，相隔較遠(yuǎn)，各自獨(dú)立作戰(zhàn)，沒(méi)有形成板塊效應(yīng)。近西郊賓館、櫻花度假村、萬(wàn)豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，南臨西郊公園，至內(nèi)、外環(huán)線車程5~10分鐘。配有會(huì)所，內(nèi)設(shè)商場(chǎng)餐廳、便利店、健身房、美容中心、桌球室、咖啡廳、多功能廳，ADSL寬帶入網(wǎng)。市區(qū)板塊的TOWN HOUSE特點(diǎn)如下：1． 數(shù)量少。3． 該區(qū)域的TOWN HOUSE，無(wú)論周邊商配還是小區(qū)內(nèi)配套，都