【正文】 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又帶動(dòng)了低收入階層轉(zhuǎn)向中等收入階層，所以在較長的歷史時(shí)期里TOWN HOUSE依然不可消失。另外TOWN HOUSE在物業(yè)管理，配套設(shè)施上要求也較高。廚房、餐廳可以設(shè)置在底層，也可以設(shè)置在一、二層間的夾層。室外車位一般設(shè)置在房子的進(jìn)門處，與房子分開；室內(nèi)的車庫一般和房子融為一體。美式的有櫻園、虹山半島、康橋半島等；新古典主義有南草坪花園、圣陶沙、水仙苑等；歐式的有半島花園、陽光歐洲城、經(jīng)典花園、東方豐甸苑；新式里弄有新上海弄里人家、君臨天下；現(xiàn)代主義風(fēng)格有：湯臣豪園。人車分流性：人車完全分流，使業(yè)主散步時(shí)不必?fù)?dān)心車輛的干擾，人行散步道應(yīng)連接各空間：私用空間——半私用空間——半公共空間——公共活動(dòng)空間?！　OWN HOUSE小區(qū)建筑景觀布局設(shè)置時(shí)應(yīng)營造以上四層空間。（四）小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析小區(qū)規(guī)劃：TOWN HOUSE小區(qū)的規(guī)劃，既要尊重TOWN HOUSE的特性，還應(yīng)遵循居住區(qū)規(guī)劃的一般原理，概言之就是堅(jiān)持“以人為本”的原則。純聯(lián)體別墅小區(qū)是指小區(qū)內(nèi)全部為TOWN HOUSE。該類TOWN HOUSE價(jià)位適中，適合廣大中產(chǎn)階級(jí)的經(jīng)濟(jì)要求?！　OWN HOUSE 對(duì)周邊的商業(yè)配套設(shè)施也有一定的要求。五、TOWN HOUSE產(chǎn)品特征分析（一）TOWN HOUSE區(qū)域特征分析：　　　TOWN HOUSE 是城市空心化，住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物。消費(fèi)者會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇自己喜歡風(fēng)格的TOWN HOUSE 。４、 私營業(yè)主。2） 事業(yè)有成，收入穩(wěn)定，家庭穩(wěn)定的成功人士。2． 混合的TOWN HOUSE小區(qū)，更多的是與其他建筑的匹配。主臥挑高5米，華貴氣派?，F(xiàn)已預(yù)定出50%，銷售狀況非常好。以體現(xiàn)“江南文化”。面積為173～189m178。中央有水景大道，房屋外立面豐富。從產(chǎn)品特征上看，經(jīng)過兩年的發(fā)展，TOWN HOUSE逐漸走向成熟，從開始的10戶以上的聯(lián)體屋，到后面的2聯(lián)、3聯(lián)；從起先的平行兵營設(shè)置，到現(xiàn)在的錯(cuò)落有致；從室內(nèi)到室外，外樓上到樓下，外花園到車位等，每一細(xì)節(jié)都取得了飛速的發(fā)展，使其更加人性化。４、寶山板塊 寶山位于上海市區(qū)的北部，TOWN HOUSE項(xiàng)目除一直開發(fā)的錦秋加洲花園之外，還有華馨苑。TOWN HOUSE均為大房型，225~243 m2（不計(jì)閣樓、車庫，建筑面積）。（２） 以中價(jià)位TOWN HOUSE為主，沒有低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型TOWN HOUSE，豪華型TOWN HOUSE的只有湯臣豪園。湯臣豪園　　小區(qū)位于浦東新區(qū)龍東大道６６６號(hào)，靠近張江高科技園區(qū)、湯臣高爾夫和地鐵二號(hào)線，交通便捷。輕軌明珠線二期在小區(qū)附近，設(shè)有著站點(diǎn)。該項(xiàng)目是南匯縣的大型住宅項(xiàng)目，180 萬m2 TOWN HOUSE的規(guī)模相當(dāng)于一個(gè)造鎮(zhèn)工程，開發(fā)周期長達(dá)8年。每套總價(jià)在47~90萬，屬中價(jià)位TOWN HOUSE，銷售狀況一般。 TOWN HOUSE的風(fēng)格各異，適合不同人士的需求，有利于TOWN HOUSE的進(jìn)一步發(fā)展。盡管毛坯房，單價(jià)達(dá)9000——12000元/平方米，總價(jià)為250萬——360萬，是TOWN　HOUSE 中的貴族產(chǎn)品?！　∶娣e為206——208平方米，房型設(shè)計(jì)到位，采用落低窗和轉(zhuǎn)角窗，采光較好，二、三層無室外陽臺(tái)，三層主臥帶有衛(wèi)生間，每戶均有大面積花園。周圍地區(qū)以低檔住宅為主，規(guī)劃將在該地區(qū)建成一中檔別墅區(qū)。小區(qū)設(shè)會(huì)所。景觀營造方面強(qiáng)調(diào)親水，綠化以草坪為主，小區(qū)入口設(shè)250米長水景?？蛷d面寬6米，設(shè)落低窗、工人房、進(jìn)入式儲(chǔ)藏室，三層主臥附主衛(wèi)和更衣室，每戶均有露臺(tái)。餐廳位于一、二樓的夾層，二樓有兩個(gè)房間，三樓為主臥室。二期在房型等細(xì)部做了調(diào)整，主力總價(jià)在７０８０萬左右，２０００年６月開盤，至今銷售８５％。出現(xiàn)的TOWN HOUSE按照區(qū)域板塊可以劃分為：西南板塊：有櫻園、水仙苑、君臨天下、同潤家園、新上海弄里人家、圣陶沙、雅閣花園、東苑半島、悅景苑、半島花園、虹山半島、當(dāng)代藝墅等浦東版塊：有陽光歐洲城、經(jīng)典花園、康橋半島、華夏金桂苑、東方豐甸園、　　　　　　　　　　　　　湯臣豪園市區(qū)版塊：靜安南草坪、新?？道?、西郊寶成花園、海上花園寶山版塊：錦秋加洲花園、華馨苑　　下面就對(duì)各區(qū)域板塊及樓盤分別分析：１、西南版塊分析：項(xiàng)目名稱櫻園君臨天下花園水仙苑地址都市路3588弄銀都路3399號(hào)春申路2828號(hào)投資興建丸紅株式會(huì)社玖玖房產(chǎn)新加坡傳慎集團(tuán)物業(yè)公司日本BES君仕物業(yè)新加坡怡安物業(yè)開盤日期交房日期開發(fā)概要占地面積22萬M216萬4萬M2建筑面積19萬M213萬容積率總戶數(shù)1000戶547戶公寓105戶；聯(lián)體96間距1218米1220米20米綠化率60%44%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格美式、法式、西班牙式新式里弄新古典景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)美國CITY 棟戶數(shù)8109主力房型四房、三房三房三房主力面積180204M2200286M2180、190層數(shù)3+假33層高3面寬.—76花園面積1530M260120露臺(tái)面積15M215201520車庫露天室內(nèi)露天外立面高級(jí)涂料底部毛石、上部涂料面磚銷售情況單價(jià)范圍320040003600480040005200均價(jià)380040004500總價(jià)范圍6085萬68130萬7598萬主力總價(jià)7080萬85萬85萬銷售率一期100%；二期85%一期100%；二期80%90%櫻園位于莘莊地鐵以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距滬閔路不遠(yuǎn)。由于面積設(shè)置較少，面寬不大，限制了空間布局。即便是雅閣和雅仕軒同在松閔別墅區(qū)，兩者也相隔較遠(yuǎn)。　　小區(qū)為公寓和TOWN HOUSE 的混合社區(qū)，共有228套疊加式聯(lián)體別墅，98年6月月份開盤。雅閣花園總價(jià)不高，總價(jià)40萬左右，也屬經(jīng)濟(jì)型別墅。小區(qū)配有俱樂部、商場、商務(wù)中心、幼兒園、小學(xué)等。位于寶山區(qū)大場一帶，周邊環(huán)境較差。我們首先根據(jù)市場發(fā)展的時(shí)間階段，將TOWN HOUSE 市場分為初始階段、發(fā)展階段、趨向成熟階段?！　】偟膩砜矗h行的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)更具別墅品質(zhì)，如花園會(huì)客廳設(shè)計(jì)挑空4米以上， 帶車庫，且每戶設(shè)中央空調(diào)，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)則比較經(jīng)濟(jì)。而緊鄰閔行的松江區(qū)，也有部分聯(lián)排別墅樓盤面市，如雅仕軒。當(dāng)時(shí)，上海各種TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套，22余萬平方米，蔚為大觀。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。 離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場簡述 上海人追求居住時(shí)尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關(guān)注私密性，構(gòu)成了聯(lián)排別墅市場旺銷的基礎(chǔ)。 另一個(gè)聯(lián)排別墅供應(yīng)量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。從閔行地區(qū)聯(lián)排別墅 物業(yè)中有代表性的四個(gè)樓盤“君臨天下花園”、“水仙苑”、“櫻園”、“圣淘沙花園”以及九亭 區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來看，銷售率基本上在80％以上，甚至一度達(dá)到 了100％。（一） 上海TOWN HOUSE 初始階段市場狀況該階段TOWN HOUSE 商品小區(qū)在上海剛剛出現(xiàn)，只有少數(shù)發(fā)展商嘗試做TOWN HOUSE ，處于市場探索階段。出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交通狀況差?！　″\秋加洲花園定位較低，開始總價(jià)只要30萬左右，后幾期價(jià)位稍微上升，到四五十萬，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內(nèi)。面積在190245平方米之間，單價(jià)500068000元/平方米，總價(jià)達(dá)90160萬，是當(dāng)時(shí)檔次較高的TOWN HOUSE。 小區(qū)定位普遍不高?？蛷d相對(duì)較小，有的還沒有一般二房二廳的客廳大，基本上沒有采用挑空式的廳。出行便捷，有小區(qū)巴士、公交車、輕軌、地鐵。銷售狀況良好。全部為室內(nèi)車庫，是其特長。房型設(shè)計(jì)合理，房間數(shù)較少。小區(qū)內(nèi)設(shè)俱樂部，室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場等。面積適中，房型設(shè)計(jì)合理?！　⌒^(qū)規(guī)模較大，以新式里弄為設(shè)計(jì)風(fēng)格，綠化率50%，景觀設(shè)計(jì)有特色。TOWN　HOUSE總價(jià)為75——100萬，是中上價(jià)位TOWN HOUSE，銷售狀況良好。主要客源為港臺(tái)人士，由于價(jià)位高，位置偏，消化速度較慢。 TOWN HOUSE小區(qū)呈組團(tuán)式分布，大致可以分為莘奉路區(qū)域有水仙苑、君臨天下、櫻園、虹山半島；松閔別墅區(qū)域，有雅閣、雅仕軒、同潤家園等；九亭區(qū)域有半島花園、新上海弄里人家、悅景園等。經(jīng)典花園小區(qū)位于浦東御橋，外環(huán)線內(nèi)側(cè)，距地鐵龍陽路6公里?？傮w規(guī)劃較先進(jìn)，綠化率50%。周邊配套成熟，有大型超市——易初蓮花、農(nóng)貿(mào)市場、郵局、影院等?！　⌒^(qū)占地１４萬平方，共６００套，分兩期開發(fā)。（３） 由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊?？蛷d寬敞明亮，落地窗采光，~8米，；臥室采用大面積落地窗采光，主臥室配置大浴室及更衣室，露臺(tái)朝北，面積較小，閣樓南北采光。此區(qū)域板塊的TOWN HOUSE以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，無論小區(qū)規(guī)劃，還是房型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低。從產(chǎn)品定位上分析，以50~100萬中價(jià)位TOWN HOUSE為主體，經(jīng)濟(jì)型（50萬以下）、豪華型（100萬以上）TOWN HOUSE為補(bǔ)充的市場定位，符合TOWN HOUSE的特征，滿足消費(fèi)者的需求。TOWN HOUSE面積為230～260平方米大戶型，拉近了與獨(dú)立別墅的檔次。大小適中?！　⌒^(qū)設(shè)有VIP會(huì)所。奧玎宮廷別墅位于古北新區(qū)，地段位置佳，周邊配套齊全，交通便捷。單價(jià)9000～10000元/m178。既要保持TOWN HOUSE的特性，也不能使其與周邊的建筑格格不入，講求整體的和諧。3） 注重生活的舒適性、私密性和安全性，向往高品質(zhì)的生活。５、 金融機(jī)構(gòu)工作人員。追求環(huán)境的優(yōu)美、生活的舒適，如外企高級(jí)白領(lǐng)，科研、文藝、ＩＴ等技術(shù)工作人員?！　　〕鞘械母呙芏劝l(fā)展導(dǎo)致中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境“熱效應(yīng)”，空氣純凈指數(shù)下降，噪音的污染，交通的阻塞以及環(huán)境的惡化等，住宅郊區(qū)化為住宅形式的多元化發(fā)展提供了廣闊的天地，空氣新鮮、地域?qū)拸V，為塑造低密度住宅奠定了良好的基礎(chǔ)。從目前上海TOWN HOUSE項(xiàng)目周邊的情況看，不要求有很齊全的商配，但基本的如：菜場、商店、郵局等要有。在小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、配套等方面較有特色，每個(gè)項(xiàng)目有個(gè)不相同的特點(diǎn)，能夠滿足不同人土的需求，是TOWN HOU