【正文】 SE的主流。目前上海真正純TOWN HOUSE的小區(qū)不多，主要有櫻園、雅仕軒等。 私密性 室內(nèi)空間 舒適性 成就感、滿足感 合理性 親密感“以人為本” 鄰里空間 安居感 歸屬感 自由感 安全性 公共空間 自然性 和諧感 共享性建筑空間布局TOWN HOUSE小區(qū)空間序列組織，根據(jù)居民室外活動內(nèi)容和室外空間安全的要求，按不同領(lǐng)域的各自屬性和室外層次劃分為四層空間序列：小區(qū)公共活動空間——組團間半公共空間——樓棟間半私用空間——獨立私家花園、停車位私用空間。建筑布局：TOWN HOUSE就是幾幢甚至十幾幢小于3層的住宅并聯(lián)組成的住宅。３、 TOWN HOUSE景觀設(shè)計對于TOWN HOUSE來說，景觀設(shè)計尤為重要，是體現(xiàn)其別墅性、舒適性的重要方面，消費者也非常重視小區(qū)的景觀設(shè)計。2001年出現(xiàn)的TOWN HOUSE，從風(fēng)格上出現(xiàn)了較明顯的變化，美式、現(xiàn)代主義風(fēng)格得到了較大發(fā)展，如陽光愛琴海、江南文化園等項目，并取得較好的銷售效果；歐洲宮廷式的奧玎宮廷別墅以其大氣、華麗吸引了不少消費者。室內(nèi)空間設(shè)計也應(yīng)堅持“以人為本”的原則，使其具備私密性、舒適性和合理性。現(xiàn)多采用室內(nèi)半地下車庫，客廳挑空、夾層設(shè)廚房、餐廳的形式。配套設(shè)施一般設(shè)置VIP會所、網(wǎng)球場、游泳池等體育休閑場所，以滿足中產(chǎn)階級的日常生活需求。上海房地產(chǎn)市場及消費者對TOWN HOUSE的需求在目前經(jīng)濟走勢很強的階段里，其存在與發(fā)展的空間是大有可為的。這也就是獨幢別墅在很長的歷史時期內(nèi)，仍只是為少數(shù)人所提供的。房型的設(shè)計總是與面積聯(lián)系在一起的，從目前上海ＴＯＷＮ?。龋希眨樱鸥鳂潜P面積統(tǒng)計可以看出：１６０２２０平方米的房型占的比例最大，超過　?。叮埃?，可見該面積段是ＴＯＷＮ?。龋希眨樱诺闹髁γ娣e。半開放空間，指廚房、餐廳、家庭活動廳等。TOWN HOUSE的車位分兩種，一種是室內(nèi)，一種是室外。99～2000年出現(xiàn)的TOWN HOUSE，各種風(fēng)格式樣，百花齊放，百家爭鳴。觀賞價值性：建立怡人的風(fēng)景帶，沿路的風(fēng)景，使其成為居民回家的樂趣?！　∷接每臻g：即住宅底層花園、露臺、庭院的圍合，增加了安全感和私密性，居民可在此休息、種植花卉，是室內(nèi)向室外過渡的延伸空間。目前市場上該種類型的TOWN HOUSE不多。（三）TOWN HOUSE類別劃分根據(jù)TOWN HOUSE小區(qū)內(nèi)的建筑形態(tài)，我們將TOWN HOUSE小區(qū)劃分為純聯(lián)體別墅小區(qū)和混聯(lián)體別墅。２、 中價位個性TOWN HOUSE，指總價在50～100萬元的TOWN HOUSE，均價一般在６０８０萬左右?！　。?、TOWN HOUSE 非常注重周邊的環(huán)境TOWN HOUSE 的消費者一般為在城市工作的中產(chǎn)階級，遭受的是渾濁的空氣，噪音的摧殘，交通的阻塞等惡劣的環(huán)境，所以他們選擇郊區(qū)TOWN HOUSE的最重要原因就是環(huán)境，看中郊區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，清新的空氣，沒有噪音的污染。２、 二次置業(yè)者：他們因為已上具備一定的購房經(jīng)驗，并在現(xiàn)實居住環(huán)境中發(fā)現(xiàn)一些以往很少注意的問題，居民對房屋期望值更高，考慮的具體因素也更多，那么他們認(rèn)為：最重要的是：地理位置和環(huán)境，房型和配套，物業(yè)管理，價格較重要的是：開發(fā)商實力，有升值潛力等因素則普遍得到認(rèn)同。上海的TOWN HOUSE風(fēng)格式樣各異，表現(xiàn)著不同的文化。３、 出國歸來人員。即使現(xiàn)在沒有車，不久將會購買。房型設(shè)計上靈活多變，使廳、臥室、露臺、地下（半地下）室的功能發(fā)揮到最大，在窗、門、陽臺、衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)上，大膽運用流行的式樣，不在一味照抄國外陳舊的樣式。地下室設(shè)私家獨享Club，內(nèi)設(shè)家庭影院，酒吧，桑拿室，健身房，臺球室。總價為70萬元左右，相對于其位置，價格稍高，屬中上價位的TOWN HOUSE。景觀采用江南18美景。小區(qū)內(nèi)設(shè)會所，水上樂園，湖邊網(wǎng)球場，壁球室等設(shè)施。小區(qū)是以獨立別墅（152套）為主的低密度住宅區(qū)，TOWN HOUSE（108套）占少部分。雖然市區(qū)也出現(xiàn)TOWN HOUSE項目，但此區(qū)域TOWN HOUSE只起點綴作用，不可能大規(guī)模出現(xiàn)。3． 該區(qū)域的TOWN HOUSE，無論周邊商配還是小區(qū)內(nèi)配套，都較齊全、到位，交通便捷。配有會所，內(nèi)設(shè)商場餐廳、便利店、健身房、美容中心、桌球室、咖啡廳、多功能廳，ADSL寬帶入網(wǎng)。浦東區(qū)域板塊的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征：（１）浦東區(qū)域大，但TOWN HOUSE項目較少，只有六、七個，分布分散，相隔較遠(yuǎn)，各自獨立作戰(zhàn)，沒有形成板塊效應(yīng)。~94萬，價格適中，銷售狀況良好。東方豐甸園位于東方路藍(lán)村路，近龍陽路立交，公交線路較多。項目名稱康橋半島東方豐甸園項目概要地址滬南路2502號東方路3050號投資興建澳洲SPG集團上海市機電工業(yè)房產(chǎn)物業(yè)公司世邦衛(wèi)理士恒聯(lián)物業(yè)開盤日期二期20001120009交房日期2002320011開發(fā)概要占地面積180萬建筑面積120萬容積率總戶數(shù)7200戶108戶（聯(lián)），198（單）間距1215米1317綠化率50%建筑設(shè)計設(shè)計風(fēng)格夏威夷北歐景觀設(shè)計建筑設(shè)計棟戶數(shù)106主力房型三房、四房4DLK主力面積160178150185層數(shù)23層高33面寬6花園面積50100M22050露臺面積1520M215車庫室內(nèi)、室外室內(nèi)外立面彩色涂料涂料銷售情況單價范圍2875400044295252均價2900（聯(lián)）4800總價范圍46116萬主力總價80萬銷售率60%80%康橋半島： 位于南匯，外環(huán)線外側(cè)，較偏遠(yuǎn)，周邊地區(qū)開發(fā)尚不成熟，以低檔住宅為主，主要靠康橋地區(qū)的配套設(shè)施。單元面積較小，160m2左右；室內(nèi)車庫有南北兩種設(shè)置，南面車庫的房型將客廳設(shè)于二樓，每一層均有錯層，主臥、次臥均位于二樓。 該區(qū)域的TOWN HOUSE以中價位50——100萬TOWN HOUSE為主，低價位的經(jīng)濟別墅和高價位的豪華別墅較少，體現(xiàn)TOWN HOUSE的定位特點?！　翁酌娣e較大，達(dá)270——300平方米，一戶兩層，底層設(shè)雙車位車庫。小區(qū)是美式風(fēng)格的社區(qū)，周邊以坡形草坪、灌木、阻擋噪音與灰塵，內(nèi)有340米景觀大道，13000平方米網(wǎng)球場，游泳池，足球場、高爾夫球場，籃球場、沙灘排球場等。新上海弄里人家　　位于松江九亭，無軌道交通，出行不便。建筑平行布置，外立面色彩風(fēng)格統(tǒng)一。設(shè)車庫或車位?！　》啃兔娣e適中，為180、190平方米，共三層。面積為２００２８０平方米；房型設(shè)計新穎，有特色，較氣派。櫻園一期總價為５０７０萬，四個月２００套的銷售業(yè)績，證明了當(dāng)時定位的準(zhǔn)確。攖園4個月200套的火暴銷售，點燃了TOWN HOUSE迅猛發(fā)展的導(dǎo)火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽光歐洲城、康橋半島等一大批TOWN HOUSE項目，市場競爭日趨激烈，消費者購買TOWN HOUSE的熱情也被激起，TOWN HOUSE在1999年下半年，2000年上半年出現(xiàn)了迅猛發(fā)展的現(xiàn)象。 房型設(shè)計一般?！　⊥ㄟ^上述分析，可以看出此階段的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征： TOWN HOUSE沒形成區(qū)域板塊效應(yīng)，比較分散。虹橋金斯花園　　位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。小區(qū)配有俱樂部、高爾夫球場、游泳池、網(wǎng)球場、商務(wù)中心、幼兒園。房型面積在140180平方米左右，相對較小，限制了房間的布局。具體情況如下：項目名稱錦秋加洲花園雅仕軒雅閣花園項目概要地址寶山陳太路松江莘松路莘松路場東路投資興建香港遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司上海莘迪房地產(chǎn)雅閣置業(yè)物業(yè)公司錦秋物業(yè)雅仕物業(yè)福而偉開盤日期98年一期985；二期99年7月一期986；二期20001交房日期二期2000年5月一期9910；二期20004開發(fā)概要占地面積80萬10萬11萬建筑面積70萬5萬容積率總戶數(shù)3000600戶600戶間距15米1520米1525綠化率建筑設(shè)計設(shè)計風(fēng)格歐式歐式英式景觀設(shè)計建筑設(shè)計棟戶數(shù)10以上119主力房型3DLK4DLK4DLK主力面積14018014172146173（聯(lián)）；196243（單）層數(shù)333層高33面寬7花園面積2030577650100露臺面積25101520車庫室外室外室內(nèi)、室外外立面彩色涂料涂料涂料銷售情況單價范圍24002700（一期）26003000（二期）30003500（三期）32004200（四期）2952325628403700均價30503300總價范圍3070萬4156萬4291萬主力總價4050萬48萬50萬銷售率70%100%一期100%；二期50%錦秋加洲花園錦秋加洲花園是上海開發(fā)較早，較有代表性的TOWN HOUSE 項目之一。三、上海TOWN HOUSE市場發(fā)展?fàn)顩r分析　研究 TOWN HOUSE 市場，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場發(fā)展的實際情況，劃分為幾個階段，對不同階段的情況進(jìn)行分析。　　莘莊區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在180平方米～230平方米之間，單價大致在 3500～4500元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在160平方米～230平方米之間， 單價大致在2900～3700元之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在130平方米～220平 方米之間，單價大致在3100～4000元之間。其區(qū)域代表性樓 盤有君臨天下花園、櫻園等。在40年代后，新式里弄發(fā)展為花園式里