【正文】 主力面積206208M2277289M2層數(shù)32層高面寬6米花園面積100M2露臺(tái)面積15M2車(chē)庫(kù)室外室內(nèi)外立面面磚、石料、涂料石料銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍38005000800010000均價(jià)43009000總價(jià)范圍75100萬(wàn)200400萬(wàn)主力總價(jià)90萬(wàn)300萬(wàn)銷(xiāo)售率50%50%虹山半島　　位于虹梅南路，周邊生活配套較少。單套總價(jià)為44——，屬經(jīng)型別墅。半島花園　　小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，無(wú)軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車(chē)為主。其中TOWN　HOUSE 146幢，獨(dú)立別墅10幢，小高層5幢，分三期開(kāi)發(fā)?！　⌒^(qū)建有多聯(lián)體別墅96套，復(fù)式公寓105套，建筑平行布置，較呆板。小區(qū)中心有７０００平方米的集中綠化，每戶不設(shè)私家花園，以小區(qū)整體綠化取代。面積適中為180250平方米，房型設(shè)計(jì)一般，客廳不大，只有22平米左右，二樓、三樓設(shè)置基本一樣，各為兩個(gè)房間，三樓上還有一假層，由于做活動(dòng)室，破壞了房間的私秘性和動(dòng)靜分離的原則?！　∠M(fèi)者同樣對(duì)TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識(shí)很淺，只有少部分的人士出于各種心態(tài)購(gòu)買(mǎi)，此時(shí)TOWN HOUSE并沒(méi)有被大部分的消費(fèi)者認(rèn)同和接受?；▓@較小，只是象征性的。海天花園是公寓和TOWN HOUSE的混加小區(qū)。三樓有三間臥房，布局局促，露臺(tái)較小。小占地區(qū)11萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)，集聯(lián)體、獨(dú)立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為主。小區(qū)綠化率低，組團(tuán)綠化較少。大部分小區(qū)內(nèi)TOWN HOUSE數(shù)量較少，起到點(diǎn)綴作用，如伊沙仕花園、海天花園、喬愛(ài)別墅、同潤(rùn)家園、銀泰花園等。未來(lái)為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個(gè)性聯(lián)體別墅和大眾化經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅會(huì)各自分化出來(lái)。市中心聯(lián)排別墅十分稀 缺，價(jià)高卻很好銷(xiāo)。最為集中的區(qū)域 當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周?chē)鷧^(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應(yīng)的半壁江山。與石庫(kù)門(mén)建筑同時(shí)發(fā)展的還有新式里弄住宅，這是TOWNHOUSE更具現(xiàn)代色彩的一個(gè)變種。77 / 78上海房地產(chǎn)專(zhuān)題研究報(bào)告目　錄一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場(chǎng)簡(jiǎn)述三、上海TOWN HOUSE市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析(一) 初始階段市場(chǎng)狀況(二) 發(fā)展階段市場(chǎng)狀況(三) 趨向成熟階段市場(chǎng)狀況四、 TOWN HOUSE 消費(fèi)者特征分析五、 TOWN HOUSE 產(chǎn)品特征分析（一） 區(qū)域特征分析（二） 檔次劃分（三） 類(lèi)別劃分（四） 小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析六、TOWN HOUSE 的發(fā)展空間、存在意義與未來(lái)一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化TOWN HOUSE的起源　　TOWN HOUSE起源于歐洲英國(guó)倫敦，當(dāng)時(shí)的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建筑，城市在低密度建筑形態(tài)中持續(xù)地?cái)U(kuò)展。代表建筑有興仁里，敦仁里棉陽(yáng)里等?！　∧壳吧虾Ｔ谑鄣穆?lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線以外和外環(huán)線附近。上海的東北部區(qū)域，中檔客源豐富，且地價(jià)相對(duì)便宜，因而單體總價(jià)不高 的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅同樣有較好的銷(xiāo)路，其中錦秋加州花園即是一例。　　業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體 別墅少人問(wèn)津即是一例。該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛(ài)別墅、同潤(rùn)家園、銀泰花園、錦秋加州花園等。前后間距不大，只有15米。出行主要依靠社區(qū)巴士和自備車(chē)。房型設(shè)計(jì)不盡合理，主臥設(shè)于二樓，私密性差。階段特征分析：　　該時(shí)期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項(xiàng)目不多，TOWN HOUSE為主的項(xiàng)目只有錦秋、雅閣、雅仕軒、金斯花園。大多采用多聯(lián)體方式，且平行布置，前后間距小，缺少變化，較呆板?！　陌l(fā)展商角度進(jìn)行分析，由于以前較少接觸TOWN HOUSE，不能領(lǐng)會(huì)TOWN HOUSE這種住宅方式的真正內(nèi)含。櫻園的景觀設(shè)計(jì)有特色，強(qiáng)調(diào)了生態(tài)性、共享性和美觀性。，分三期開(kāi)發(fā)，以新式里弄為規(guī)劃風(fēng)格。公交線路70735經(jīng)過(guò)小區(qū)，有小巴士，交通便捷?！　⌒^(qū)規(guī)模較大，以TOWN　HOUSE為主，并有少量獨(dú)立別墅及小高層公寓房。圣淘少花園定位在70萬(wàn)左右，屬中價(jià)位別墅，銷(xiāo)售狀況良好。設(shè)有儲(chǔ)藏室，洗衣房，更衣室等功能區(qū)。銷(xiāo)售狀況良好。景觀方面，綠化率高達(dá)75%，采用所謂“連續(xù)曲線視覺(jué)造景設(shè)計(jì)”景觀步道，強(qiáng)調(diào)月月賞景。通過(guò)分析，我們可以看出該區(qū)域的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 位置分布以地鐵為參照中心，大都離地鐵2——4公里，且旁邊有莘奉快速干道，外環(huán)線，滬杭高速，莘閔輕軌等交通干道，說(shuō)明TOWN HOUSE對(duì)交通的要求較高。２、浦東區(qū)域版塊項(xiàng)目名稱陽(yáng)光歐洲城經(jīng)典花園項(xiàng)目概要地址浦東佳林路79號(hào)康橋御青路999弄投資興建上海同基置業(yè)上海天工置業(yè)物業(yè)公司商橋物業(yè)上海住總集團(tuán)開(kāi)盤(pán)日期一期997二期20007交房日期一期20007二期20013開(kāi)發(fā)概要占地面積12萬(wàn)6萬(wàn)建筑面積9萬(wàn)容積率總戶數(shù)476戶165戶間距1216米16米綠化率建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格北歐歐式景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)102主力房型三房五房主力面積160、2201719220層數(shù)34層高4面寬花園面積30M230M2露臺(tái)面積20M220M2車(chē)庫(kù)室內(nèi)室內(nèi)外立面彩色涂料彩色涂料銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍2980350031003800均價(jià)32003400總價(jià)范圍4790萬(wàn)5588萬(wàn)主力總價(jià)70萬(wàn)70萬(wàn)銷(xiāo)售率90%90%陽(yáng)光歐洲城位于張橋鎮(zhèn)，臨近金橋開(kāi)發(fā)區(qū)及通用汽車(chē)城，周邊配套設(shè)施較完善，無(wú)軌道交通，公交線路較多。配有幼兒園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等。部分房型在一層布置老人房，二、三層的布局比較局促，衛(wèi)生間也較小。小區(qū)內(nèi)的配套較少。房型設(shè)計(jì)新穎，寬敞氣派。限于虹橋地區(qū)地價(jià)的制約，該物業(yè)規(guī)劃容積率較高。除海上花園、西郊寶成花園，位于長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋別墅內(nèi)，真正意義上位于市區(qū)的TOWN HOUSE只有靜安南草坪和新福康里。從區(qū)域位置上看，TOWN HOUSE主要分布在交通便利、環(huán)境較好的郊區(qū)。下面就介紹一下新出現(xiàn)的幾個(gè)TOWN HOUSE項(xiàng)目的：項(xiàng)目名稱陽(yáng)光愛(ài)琴海潛水灣花園項(xiàng)目概要地址莘松路、場(chǎng)西路莘松路999弄投資興建上海松貿(mào)房產(chǎn)上海新世紀(jì)正潤(rùn)置業(yè)物業(yè)公司開(kāi)盤(pán)日期2001120011（聯(lián)體）交房日期200112200112開(kāi)發(fā)概要占地面積11000平方米18萬(wàn)建筑面積容積率總戶數(shù)308戶108（聯(lián)），152（獨(dú)）間距1520米綠化率建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義新古典主義景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)84主力房型4DLK4DLK+書(shū)房主力面積173189230258層數(shù)33+閣樓層高（客廳）面寬68米花園面積100露臺(tái)面積303040車(chē)庫(kù)室內(nèi)室內(nèi)外立面仿涂料+金屬構(gòu)件石料+涂料銷(xiāo)售情況單價(jià)范圍3000390047004900均價(jià)34004800總價(jià)范圍5273萬(wàn)100124萬(wàn)主力總價(jià)5273萬(wàn)100124萬(wàn)銷(xiāo)售率80%30%淺水灣花園位于松閔別墅區(qū)，周邊以中檔別墅為主。陽(yáng)光愛(ài)琴海也位于松閔別墅區(qū)內(nèi)。江南文化園位于松江九亭，周邊以低檔住宅為主，配套設(shè)施較少，出行靠自備車(chē)和小區(qū)巴士。全部為室內(nèi)車(chē)庫(kù)，客廳挑高，獨(dú)立的半錯(cuò)層餐廳，二層三個(gè)房間有兩個(gè)朝南，大面積主臥位于三層，配有大面積衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)，采用大面積落地窗，面寬達(dá)7米。景觀設(shè)計(jì)有特色，5700平方米下沉式中庭水景花園，并根據(jù)不同風(fēng)格的別墅，營(yíng)造不同風(fēng)格的景觀。階段特征總結(jié)：經(jīng)過(guò)上述TOWN HOUSE項(xiàng)目的分析，可以看出進(jìn)入新世紀(jì)后，TOWN HOUSE的特征。公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率；別墅為低密度低容積率的住宅，私家花園占地很大，私密性極強(qiáng)，價(jià)格昂貴，是住宅發(fā)展的方向，居住人群為經(jīng)濟(jì)勢(shì)力強(qiáng)，居住要求高的高收入階層；而TOWN HOUSE既屬城市范疇，又不是市中心，既滿足了人們親近自然，實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)想的愿望，又有比較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅，居住人群為收入較高的中產(chǎn)階級(jí)，他們對(duì)公寓嗤之以鼻，對(duì)別墅卻望而興嘆。6） 對(duì)中高檔樓盤(pán)有居住經(jīng)驗(yàn)和判斷標(biāo)準(zhǔn)。（三）消費(fèi)者習(xí)性特征分析：追求氣派的住所，如獨(dú)體別墅，豪華洋房，但沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力達(dá)到，聯(lián)體別墅以合理的價(jià)格，寬敞的空間，正好滿足其要求。 從二次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)過(guò)程看，他們則表現(xiàn)得更為“挑剔”?！　。?、TOWN HOUSE對(duì)交通的要求較高國(guó)外TOWN HOUSE一般位于高速公路和軌道交通的附近，上海的TOWN HOUSE也大部分位于外環(huán)線、地鐵、輕軌、快速干道的旁邊，這是由 TOWN HOUSE 的居民活動(dòng)特性決定的。１、 經(jīng)濟(jì)型TOWN HOUSE，指總價(jià)在50萬(wàn)元以下的TOWN HOUSE，一般均價(jià)在３０４０萬(wàn)元左右。３、 豪華型TOWN HOUSE，指總價(jià)在100萬(wàn)元以上的TOWN HOUSE。另外根據(jù)小區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)還可劃分為：公寓和聯(lián)體混和的小區(qū)、單體別墅和TOWN HOUSE混和的小區(qū)?！　“牍不顒?dòng)空間組團(tuán)間的步行道，為居民提供安全便捷的步行空間和交往空間，一般為35幢聯(lián)體組成一個(gè)圍合組團(tuán)。２、 TOWN HOUSE小區(qū)道路系統(tǒng)TOWN HOUSE小區(qū)道路交通應(yīng)遵循：安全保障性、合理性、寬敞性、觀賞價(jià)值性、人本分流性。４、建筑式樣風(fēng)格分析：TOWN HOUSE起源于歐洲英國(guó)倫敦，在歐洲各國(guó)家廣為流行，后TOWN HOUSE引入美國(guó)，并得到了興旺發(fā)展。消費(fèi)者對(duì)房型的要求也總是放在第一位的，研究TOWN HOUSE的房型對(duì)TOWN HOUSE發(fā)展有重要意義。開(kāi)放空間，指客廳，寬敞明亮，舒適氣派。由于很多家庭為三代同住，老人、小孩和客房一般放在二層。TOWN HOUSE未來(lái)的發(fā)展從上海大都會(huì)的可持續(xù)發(fā)展的脈搏可以看出：隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷可持續(xù)發(fā)展，居民的收入不斷提高，相對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)也是不斷放大的過(guò)