xxxx年房地產(chǎn)形勢專題研究-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 現(xiàn)有房屋按反向租賃模式出租，月服務(wù)費(fèi)為 4000元 ? 所有支出及收入均按每兩年遞增 5%計算。 （ 2）入門費(fèi)定價可考慮生活護(hù)理費(fèi)的一部分，按照成本和利潤要求順推： 根據(jù)國際經(jīng)驗值，假設(shè)消費(fèi)者在養(yǎng)老住區(qū)的平均入住時長，以及在獨(dú)立、介助、介護(hù)三階段的入住時長，測算出平均服務(wù)成本，作為入門費(fèi)定價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 ? 以建設(shè)費(fèi)用 4500元 / ㎡，每套平均面積 70 ㎡計算， 10年年需要投入資金 16380億元； ? 以月租金 4200元 計（每套年租金 5萬元）， 10年租金收入約為 2600億元。 老年產(chǎn)業(yè)的屬性 2023/2/24 16 ? 養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā) ,也不是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身， 它是房地產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等 既獨(dú)立運(yùn)作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)。在最為關(guān)鍵的 2023年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，拉動經(jīng)濟(jì)增長 。 2023年全國 84個城市土地抵押貸款 2023年土地抵押貸款無疑會超 3萬億元。 —— 據(jù)統(tǒng)計， 1~3月 128個城市土地出讓金總額均保持在千億元以上， 1月甚至高達(dá) 2143億元， 4月份，迅速下降至 786億元。2023/2/24 1 房地產(chǎn)形勢 與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展途徑 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會 聶梅生 2023年 6月 當(dāng)前房地產(chǎn)形勢 ? 市場進(jìn)入糾結(jié) ? 調(diào)控進(jìn)入深水 ? 行業(yè)重新定位 ? 企業(yè)面臨重整 2023/2/24 2 市場進(jìn)入糾結(jié) ? 資本層面：應(yīng)對通脹走高，繼續(xù)收緊貨幣供應(yīng)。 5月土地市場延續(xù) 4月較弱水平。 ? 開發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需要經(jīng)歷 2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場交易進(jìn)而參與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。 2023/2/24 11 行業(yè)重新定位 ? 國民經(jīng)濟(jì)三駕馬車作用調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動，投資拉動力逐步下降。 ? 從產(chǎn)品屬性看，老年住區(qū)屬于內(nèi)需型消費(fèi)產(chǎn)品。 ? 約占未來房地產(chǎn)市場 35%，整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈能力高于房地產(chǎn)業(yè)，投資回報率穩(wěn)定 1216%。 2023/2/24 33 第四篇 投資策劃與整合 一、投資開發(fā)與運(yùn)營管理的接續(xù)性分析 （一）投資開發(fā)與運(yùn)營管理流程 （二）盈虧平衡測算 二、養(yǎng)老住區(qū)的敏感性分析 （一）土地成本敏感性分析 （二）支出敏感性分析 （三）收入敏感性分析 三、投融資鏈設(shè)計 （一）信貸型融資 （二）基金型融資 （三）保險型融資 （四）混合型融資 2023/2/24 34 項目投資和運(yùn)營管理內(nèi)部關(guān)系 2023/2/24 35 某項目的 盈虧 平衡曲線 2023/2/24 36 開 發(fā) 商土 地金 融 機(jī) 構(gòu)獲 取抵 押開 發(fā)老 齡 社 區(qū)保險資金對于不動產(chǎn)的投資模式 信貸型融資 基金型融資 養(yǎng)老住區(qū) 投融資鏈設(shè)計 2023/2/24 37 第五篇 用戶資產(chǎn)管理 一、用戶收入水平和可支付性 （一）用戶收入群體分析 （二）用戶可支付性分析 二、用戶可調(diào)動資產(chǎn)的價值分析 （一）用戶可調(diào)動資產(chǎn)分析 （二）宏觀經(jīng)濟(jì)走向?qū)Y產(chǎn)價值的影響 （三）不同資產(chǎn)間的價值轉(zhuǎn)化 三、用戶養(yǎng)老模式的成本分析 （一）居家養(yǎng)老模式的成本分析 （二）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老成本分析 （三）居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老成本對比 四、用戶資產(chǎn)的保值與增值模式設(shè)計 （一）用戶傳統(tǒng)資產(chǎn)保值類型及收益分析 （二）養(yǎng)老住區(qū)產(chǎn)品保值與增值性分析 （三）養(yǎng)老住區(qū)產(chǎn)品的風(fēng)險分析 （四）針對不同群體的合理模式設(shè)計 2023/2/24 38 針對不同群體的客戶理財模式設(shè)計 需
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